수원지방법원 2024타경104306. 화성시 오산동 유퍼스트 6층 622호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 표면상 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건은 낙찰대금만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 임차권자 이정현의 보증금 140,000,000원과 주택임차권등기가 말소기준등기보다 앞서고, 배당에서 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차에서 매각대금 78,890,000원 중 집행비용 1,820,020원을 제외하면 임차인에게 77,069,980원이 배당됩니다. 남는 보증금 62,930,020원은 낙찰자의 추가 부담입니다. 따라서 입찰 판단의 출발점은 ‘7,889만원’이 아니라 실질취득 141,820,020원이어야 합니다. 감정가 대비 88.1%라는 수치만으로도, 2회 유찰을 곧바로 큰 가격 할인으로 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경104306 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 447-20, 6층622호 (오산동,유퍼스트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 오피스텔로 이용 중 · 11층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 이수자 지분 2분의 1 · 임병성 지분 2분의 1 |
| 소유권 경위 | 2023.01.06 상속 · 2025.01.15 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정현 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
2021년 설정된 수협은행 근저당권은 같은 해 7월 이미 말소됐습니다. 그 뒤 이정현이 2021.07.05 주민등록과 확정일자를 갖추고 2021.07.09 점유를 개시했으며, 2024.03.28 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준등기는 2025.02.13 강제경매개시결정이므로, 그보다 앞선 임차권은 매각으로 자동 소멸하지 않습니다.
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다. 보증금 140,000,000원과 강제경매 청구액 140,000,000원은 별개의 보증금을 중복 합산하는 구조가 아닙니다. 이정현이 임차보증금 반환을 위해 강제경매를 신청한 구조이므로, 실질적으로 같은 반환채권을 중심으로 권리관계를 확인해야 합니다.
| 임차인 | 사용·범위 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정현 | 주거(임차권등기) · 전유부분 건물의 전부 | 140,000,000원 | 전입·확정 2021.07.05 점유 2021.07.09 배당요구 2024.03.28 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 1.4억
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 이 사건도 같은 구조입니다. 현재 회차 실질취득액은 78,890,000원 + 62,930,020원 = 141,820,020원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 62,930,020원 | 141,820,020원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 86,171,014원 | 141,394,014원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 38,656,100원 | 37,560,290원 | 102,439,710원 | 141,095,810원 |
최저가가 78,890,000원에서 38,656,100원까지 내려가더라도 실질취득액은 141,820,020원에서 141,095,810원으로 소폭 변할 뿐입니다. 유찰로 줄어든 낙찰대금 대부분이 임차보증금 인수 증가로 대체되기 때문입니다. 따라서 감정가 24%·34%·49%라는 숫자만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,820,020원 |
| 1. 임차인 이정현 보증금(우선변제) | 140,000,000원 | 77,069,980원 |
| 2. 갑구 5번 강제경매개시결정 · 이정현 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 미배당 | - | 62,930,020원 |
임차인의 보증금 반환채권과 경매신청채권은 동일한 반환채권을 기초로 한 구조이므로 별도의 140,000,000원 채권 두 건으로 중복 계산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동탄역 북서측 인근이며, 주위에 상업용·업무용 부동산, 오피스텔, 근린생활시설과 아파트단지가 함께 소재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 동탄역과 버스정류장이 있습니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30m 도로, 남측으로 폭 약 12m 도로와 각각 접합니다.
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있어, 전유부의 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 규제. 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역, 택지개발지구와 성장관리권역에 해당합니다. 토지 공시지가는 ㎡당 7,720,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 임대사항과 현재 점유 상태는 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 아파트가 아닌 근린시설·오피스텔 이용 물건이므로, 감정가 할인율보다 동일 건물·동일 용도 매매가격과 임대수요를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 자금계획. 현재 회차는 낙찰대금 78,890,000원 외에 임차보증금 62,930,020원의 인수 가능액을 함께 반영하세요.
- 유찰 착시 금지. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 141,394,014원, 141,095,810원으로 보증금 140,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.07.01, 주민등록·확정일자 2021.07.05, 점유개시 2021.07.09, 임차권등기 2024.03.28의 원본과 보증금 지급자료를 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 이정현이므로, 강제경매 청구원인과 임대차보증금 반환채권이 같은 채권인지 판결문·집행권원 등으로 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 현재 점유자, 임차권자의 퇴거 여부와 보증금 반환을 전제로 한 명도 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설로 분류된 전유부가 오피스텔로 이용 중이므로 건축물대장, 관리규약과 실제 사용상태를 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등으로 임차인 배당액이 줄면 매수인 인수액은 현재 예상치보다 증가할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총액은 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 감정가 161,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 78,890,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 이정현의 보증금 140,000,000원이 낙찰대금보다 큽니다. 현재 회차에서 보증금 미배당액 62,930,020원을 인수하면 실질취득액은 141,820,020원입니다.
추가 유찰로 낙찰가가 55,223,000원이나 38,656,100원까지 내려가더라도 인수액이 86,171,014원, 102,439,710원으로 늘어나 실질취득은 계속 약 1.41억원에 머뭅니다. 따라서 이 물건을 감정가 49%의 저가 물건으로 평가해서는 안 됩니다. 권리는 선순위 임차권 인수형이고, 가격은 최저가가 아닌 실질취득액을 동일 용도 시세와 비교해야 합니다. 결론은 최저가는 낮지만 취득총액 할인은 제한적이며, 임차권 원본 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
