창원지방법원 2024타경32473. 거제시 장평동 광우무지개맨션 2동 12층 1210호, 전용 약 59.6㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 정실근으로, 2021.01.08. 소유권이전 당시 거래가액은 109,000,000원이었습니다. 이 사건의 말소기준은 2024.12.10. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 2023.12.19. 을구 19번 주택임차권입니다. 임차인 마양크는 보증금 75,000,000원, 확정일자 2022.07.27., 전입 관련 일자가 말소기준보다 앞서고 배당요구도 해 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현 최저가 49,980,000원을 기준으로 배당하면 집행비용을 뺀 48,680,360원만 배당되고 26,319,640원이 남습니다.
다만 이 사건에서는 그 뒤가 중요합니다. 주택임차권등기의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.03.19. “임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의”하는 내용의 확약서를 제출했습니다. 따라서 마양크 임차권에 관한 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.
* 확약을 배제한 기계적 배당규칙상 미배당 보증금은 26,319,640원이며, 확약 반영 시 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경32473 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평로6길 7, 2동 12층 1210호 (장평동, 광우무지개맨션) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 중 · 전용 약 59.6㎡ · 12층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 정실근 (2021.01.08. 소유권이전 · 거래가액 109,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 49,980,000원 (9회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 77,949,505원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 단지 | 광우무지개 · 312세대 · 1994.03.29. 준공 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약으로 실질 0원
과거 국민은행 계열 근저당들은 등기부상 이미 말소돼 현재 경매의 인수위험으로 이어지지 않습니다. 현재 핵심은 2023.12.19. 주택임차권과 2024.12.10. 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 임차권이 말소기준보다 먼저이므로 확약이 없었다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 대항력 인수형입니다.
| 실제 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 마양크 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거 · 임차권등기 | 75,000,000원 | 2022.12.08. 19-2 경정: 2023.08.30. | 2022.07.27. | 대항력 有 우선변제 HUG 승계 2026.03.19. 대항력 포기확약 |
② 시세 비교 — 싸기는 하지만, 하락 추세를 무시하면 안 된다
광우무지개 동일 면적대(59.6㎡) 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균 98,333,333원보다 더 중요한 지표는 최근 거래입니다. 최근 12개월 평균은 83,250,000원, 최신 거래는 2026.05. 117,000,000원입니다. 확약 반영 실질취득 49,980,000원은 최근 12개월 평균의 60.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.6㎡ | 7 | 117,000,000원 |
| 2026.01 | 59.6㎡ | 9 | 74,000,000원 |
| 2025.09 | 59.6㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2025.07 | 59.6㎡ | 6 | 92,000,000원 |
| 2025.03 | 59.6㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 2025.02 | 59.6㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2024.12 | 59.6㎡ | 9 | 108,000,000원 |
| 2024.04 | 59.6㎡ | 7 | 92,000,000원 |
| 2023.11 | 59.6㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2022.08 | 59.6㎡ | 8 | 123,000,000원 |
| 2022.07 | 59.6㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2022.04 | 59.6㎡ | 7 | 117,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 83,250,000원 |
가격만 보면 현재 최저가는 최근 시세 아래입니다. 특히 실질취득 49,980,000원은 최근 12개월 평균 83,250,000원보다 33,270,000원 낮습니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세가 -21.4%로 나타나므로, “감정가 대비 49%”라는 할인율만 보고 접근하는 것은 위험합니다. 2025.09.에는 같은 면적 1층이 50,000,000원에 거래된 사례도 있어 층·상태별 편차가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,299,640원 |
| 1. 임차인 마양크 보증금 | 75,000,000원 | 48,680,360원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 77,949,505원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당규칙만 적용하면 임차보증금 75,000,000원 중 26,319,640원이 미배당됩니다. 다만 2026.03.19. 주택도시보증공사의 대항력 포기확약을 반영하면 해당 잔존 보증금청구권은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 것으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층 건물 중 12층 1210호입니다.
- 입지. 거제시 장평동 장평초등학교 남동측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·단독주택·다가구주택이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지는 남측 및 동측 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 택지개발지구, 지구단위계획구역 등에 해당하고 공시지가는 946,100원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없지만, 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능해 외부관찰 등을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 312세대, 1994.03.29. 준공 단지로 동일 면적 거래는 존재하지만 최근 가격 편차가 50,000,000원부터 117,000,000원까지 크게 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.03.19. 주택도시보증공사의 대항력 포기확약서에 잔존 보증금청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 19-2 경정등기 확인. 주민등록일자가 2023.08.30.로 경정된 내용과 을구 19번 임차권의 관계를 등기사항전부증명서 원본에서 대조하세요.
- 실질취득가 기준. 확약이 유효하다면 49,980,000원이 실질취득 기준입니다. 확약을 적용하지 않는 기계적 배당계산상의 26,319,640원을 다시 더해 시세를 비교해서는 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 83,250,000원이지만 최근·과거 거래군 비교는 -21.4%입니다. 감정가 대비 할인율보다 최신 실거래와 현장 상태를 우선하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 내부조사가 불가능했습니다. 12층 세대의 수리 필요성, 누수·설비·내부 마감 상태는 입찰가에 직접 반영할 변수입니다.
- 9회 유찰 원인 점검. 장기간 유찰 사실을 단순 기회로만 보지 말고 수요, 명도, 물건 상태, 단지 선호도와 가격대별 거래 속도를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계와 확약서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형 물건이지만, 확약이 결론을 뒤집는다”
이 사건의 표면만 보면 보증금 75,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 49,980,000원보다 커서, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 전형적인 인수형입니다. 실제 배당규칙상 부족분도 26,319,640원입니다. 그러나 2026.03.19. 주택도시보증공사가 잔존 보증금청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 결론이 달라집니다. 확약이 유효하게 적용되는 한 해당 임차인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가인 49,980,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균 83,250,000원의 60.0%로 낮아 분명한 여유가 있습니다. 하지만 최근 거래 추세 -21.4%, 9회 유찰, 내부 미확인이라는 세 가지 경고등도 동시에 켜져 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸졌는가” 하나가 아니라, HUG 확약을 원본으로 확인한 뒤 하락장과 물건 상태를 감안해 그 4,998만원이 정말 싼지 판단하는 것입니다. 권리 결론은 확약 확인 후 긍정, 가격은 최근 시세 대비 우위가 있으나 유찰 횟수와 하락 추세를 반영해 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
