대구지방법원 2025타경8994. 경산시 남천면 협석리 503 소재 물건으로, 사건 용도는 기타 + 토지이고 토지는 지목상 공장용지 1,407㎡, 이용상황은 공업용입니다. 소유자는 에스엠푸드주식회사입니다. 현재 말소기준권리는 2012년 5월 17일 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 500,000,000원 근저당권입니다. 2010년에 설정됐던 대구은행 근저당권 2건은 이미 등기부상 말소되어 있고, 말소기준 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 숫자만 보면 근저당권과 가압류·압류가 여러 건 얽혀 복잡해 보이지만, 매수인 관점의 핵심은 인수 0원입니다. 반면 실제 투자 판단에서는 권리보다 물건의 구성과 점유가 더 중요합니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 및 기계기구를 포함한 일괄매각이라고 기재되어 있고, 일부 타인점유 부분을 감안해 최저매각가격이 정해졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8994 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 남천면 협석리 503 · 경상북도 경산시 남천면 협석1길 24-1 |
| 물건종류 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 1,407㎡ · 공업용 |
| 소유자 | 에스엠푸드주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,353,560,100원 / 2,353,560,100원 (신건) |
| 청구액 | 1,640,597,140원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기 관할 | 대구지방법원 경산등기소 |
① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수는 0원
말소기준권리는 2012.05.17. 을구 3번 대구은행 근저당권 500,000,000원입니다. 이후 설정된 을구 4번 650,000,000원, 을구 5번 120,000,000원, 을구 6번 384,000,000원 근저당권과 기술보증기금 1,190,000,000원 가압류, 신한카드 10,168,426원 가압류, 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
2010년 설정된 대구은행 근저당권 455,000,000원과 550,000,000원은 말소기준보다 앞선 등기였지만 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 또 2023년에는 일부 근저당채권이 기술보증기금으로 대위변제에 따라 이전된 기록이 있으나, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며 두 임차인 모두 말소기준권리인 2012.05.17. 이후 전입신고가 이루어져 대항력이 없습니다. 다만 현재 점유 자체는 별개의 현장 확인 대상입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엠에스상사 주식회사 | 16.5평방미터 | 2014.11.26 | 3,000,000원 | 220,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엠케이푸드 주식회사 | 18 평방미터 | 2017.10.30 | 5,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당과 회차별 미배당
신건 최저매각가 2,353,560,100원을 전액 매각대금으로 가정한 배당 시나리오입니다. 채권 총액 2,854,168,426원 가운데 채권자 배당액은 2,327,624,499원이고, 526,543,927원이 미배당으로 남습니다. 이 부족액은 채권자 측 미회수액이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,935,601원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 1,190,000,000원 | 673,624,499원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,168,426원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 2,353,560,100원 | 2,327,624,499원 | 526,543,927원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,882,848,080원 | 1,861,619,599원 | 992,548,827원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,506,278,464원 | 1,488,815,679원 | 1,365,352,747원 | 0원 |
④ 일괄매각 범위와 토지 조건
- 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구를 포함해 매각합니다.
- 기계기구. 기계기구 목록 중 388, 2012-169, 2012-168, 2014-366은 387과 중복되어 평가에서 제외되었습니다.
- 평가 제외. 이동이 용이한 콘테이너 2동은 평가에서 제외되었습니다.
- 점유 반영. 일부 타인점유 부분을 감안해 최저매각가격이 정해졌습니다.
- 토지. 공장용지 1,407㎡, 공업용, 계획관리지역, 평지·부정형, 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 226,100원/㎡입니다.
- 지역·지구. 가축사육제한구역과 계획관리지역에 포함되고 성장관리계획구역에 포함·접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 대조. 제시외 건물과 기계기구의 목록·현존 여부를 감정평가서와 현장에서 대조하세요.
- 평가 제외 물건. 콘테이너 2동 및 중복으로 평가 제외된 기계기구 항목을 구분하세요.
- 점유 확인. 엠에스상사 주식회사와 엠케이푸드 주식회사의 실제 점유구역과 사용 상태를 확인하세요.
- 임차관계. 두 임차인 모두 대항력은 없지만 우선변제 관련 사항은 확정일자·배당요구 여부까지 원본으로 확인하세요.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 관련 제한을 실제 사용계획과 대조하세요.
- 배당표 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정 시나리오입니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 2,353,560,100원을 감정가만으로 판단하지 말고 현장 시설·기계 상태와 별도로 검증하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 물건은 단순하지 않다
이 사건의 등기 권리관계는 결론이 비교적 선명합니다. 말소기준은 2012년 대구은행 근저당이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없으며, 각 배당 시나리오에서 매수인 인수금액은 0원입니다.
그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 공장용지 1,407㎡와 건물, 제시외 건물, 기계기구가 함께 일괄매각되고 일부 타인점유까지 가격에 반영돼 있습니다. 따라서 이 사건은 ‘권리 함정’을 찾는 경매라기보다 매각대상과 현존 시설, 점유범위를 얼마나 정확히 확인하느냐가 성패를 가르는 물건입니다. 권리는 통과지만, 현장 검증 전에는 가격 판단을 서두르기 어렵습니다.
