대구지방법원 2025타경8994. 경산시 남천면 협석리 503 소재의 기타 + 토지 경매입니다. 토지는 1,407㎡의 공장용지로 토지이용상황도 공업용이며, 등기상 소유자는 에스엠푸드주식회사입니다. 현재 적용되는 말소기준권리는 2012.05.17. 설정된 주식회사대구은행 채권최고액 500,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 대구은행 근저당, 기술보증기금·신한카드 가압류, 경산시·국 압류 및 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 2010년 설정된 대구은행 근저당 2건은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 2011년 송원익의 가압류도 2013.07.10. 말소됐습니다. 따라서 현재 권리 흐름의 기준점은 2012년 근저당입니다. 임차인으로 조사된 엠에스상사 주식회사와 엠케이푸드 주식회사는 각각 2014.11.26., 2017.10.30. 전입해 모두 말소기준보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8994 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 남천면 협석리 503 · 경상북도 경산시 남천면 협석1길 24-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 1,407㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 에스엠푸드주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,353,560,100원 / 2,353,560,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스에이치유동화전문유한회사 / 1,640,597,140원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 공시지가 | 226,100원/㎡ |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2012.05.17. 대구은행 근저당권입니다. 이후 2017.10.20. 설정된 대구은행 근저당 650,000,000원·120,000,000원·384,000,000원, 2023.08.08. 기술보증기금 가압류 1,190,000,000원, 2023.09.15. 신한카드 가압류 10,168,426원, 경매개시결정과 경산시·국 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엠에스상사 주식회사 | 16.5평방미터 | 2014.11.26 | 3,000,000원 / 220,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 엠케이푸드 주식회사 | 18 평방미터 | 2017.10.30 | 5,000,000원 / 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 두 임차인의 전입일은 모두 2012.05.17. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 배당 시나리오에서도 매수인 인수금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 현황상 타인점유가 존재하므로 낙찰 후 현실적인 점유 정리 절차는 별도로 보아야 합니다.
③ 가격·배당 구조 — 신건 2,353,560,100원, 채권 미배당 526,543,927원
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 2,353,560,100원인 신건입니다. 매수인 인수금액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 2,353,560,100원입니다. 이 사건은 동일 물건의 실거래 시세 대신, 제공된 회차별 배당 시나리오를 통해 가격 하락 시 채권 미배당이 어떻게 확대되는지를 확인할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,353,560,100원 | 2,327,624,499원 | 526,543,927원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,882,848,080원 | 1,861,619,599원 | 992,548,827원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,506,278,464원 | 1,488,815,679원 | 1,365,352,747원 | 0원 |
유찰 시 매각가격은 1회 80%인 1,882,848,080원, 2회 64%인 1,506,278,464원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 반대로 채권자 미배당은 526,543,927원 → 992,548,827원 → 1,365,352,747원으로 확대됩니다. 이 미배당은 채권자 측 손실 구조이지, 자료상 매수인이 인수하는 금액으로 전환되지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,353,560,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 25,935,601원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 1,190,000,000원 | 673,624,499원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,168,426원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 2,854,168,426원 중 채권자 예상배당액은 2,327,624,499원이고 미배당은 526,543,927원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지 정보 기준)
- 토지. 경상북도 경산시 남천면 협석리 503, 면적 1,407㎡, 지목은 공장용지이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 형상·도로. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역에 포함되며 성장관리계획구역은 포함·접함으로 표시돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역은 포함·접함으로 표시돼 있습니다.
- 가격 기준. 공시지가는 226,100원/㎡입니다. 현재 회차 최저가는 감정가와 동일한 2,353,560,100원입니다.
- 환금성. 공장용지·공업용 부동산으로, 입찰 판단 시 주거용 부동산과 같은 단순 평형 시세 비교보다는 대상 토지·건물·기계기구의 일괄 가치와 실제 이용 상태를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 범위 확인. 엠에스상사 주식회사 16.5평방미터, 엠케이푸드 주식회사 18 평방미터 점유가 조사돼 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 기계기구가 포함됩니다. 감정평가서의 목록과 현장 물건을 맞춰 확인해야 합니다.
- 중복 기계기구. 기계기구 목록 중 388, 2012-169, 2012-168, 2014-366은 387과 중복되어 평가에서 제외됐습니다.
- 콘테이너 제외. 이동 용이한 콘테이너 2동은 평가에서 제외됐습니다. 낙찰 대상에 포함되는 것으로 오인하지 않도록 확인해야 합니다.
- 근저당 일부이전. 2023.11.24. 기술보증기금 앞으로 여러 건의 근저당 일부이전 기록이 있으므로 배당요구·채권계산서 원본과 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “점유 부담 0”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2012.05.17. 대구은행 근저당, 실제 임차인 2명은 모두 그 이후 전입했고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 최저매각가격이 일부 타인점유를 감안해 산정됐고, 제시외 건물과 기계기구까지 일괄매각되는 물건입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “숨은 보증금을 떠안느냐”가 아니라 무엇을 실제로 취득하고, 누구의 점유를 어떤 범위에서 정리해야 하는가에 있습니다. 권리는 정리되어 있지만, 현장 확인은 가볍게 볼 수 없는 물건입니다.
