대구지방법원 2025타경9236. 경북 칠곡군 동명면 기성리 1044 일원의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 건물 소재는 기성리 1044·1045·1045-2·1058-16 제에이동호이며 도로명주소는 팔공산로 43입니다. 감정 이용상태는 지하층과 1~4층 여관, 별동 창고, 별동 주차장(창고)으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 신승열이고, 신청채권자는 신용보증기금, 청구액은 293,091,934원입니다.
권리관계는 과거 경매 이력이 여러 차례 섞여 복잡해 보이지만, 2021.11.11 임의경매 매각으로 이전 국민은행 근저당과 2020년 압류·가압류·경매개시결정이 정리된 뒤 현재 소유권이 형성됐습니다. 현 소유권 취득과 같은 날 설정된 대구한의사신용협동조합 근저당 594,000,000원 이후의 가압류·압류·강제경매는 이번 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9236 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 동명면 기성리 1044 · 팔공산로 43 |
| 등기상 소재 | 기성리 1044, 1045, 1045-2, 1058-16 제에이동호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 지하층 및 1층~4층 여관 · 창고 · 주차장(창고) |
| 토지 | 대 · 810.0㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 계획관리지역 |
| 소유자 | 신승열 |
| 감정가 / 최저가 | 1,874,862,270원 / 1,874,862,270원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 293,091,934원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 과거 권리보다 ‘현 소유권 이후’를 봐야 한다
2002년부터 2019년까지 설정됐던 우리은행·국민은행·공산농업협동조합 근저당과 과거 전세권들은 이미 말소돼 현재 매수인이 승계할 권리가 아닙니다. 2021.11.11 현 소유자 신승열의 취득과 동시에 설정된 을구 17번 대구한의사신용협동조합 근저당 594,000,000원이 현 소유권 이후 가장 앞선 담보권이고, 이후 손미경·박현주·권경미·김덕선· 신용보증기금·서울보증보험·농협은행 등의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 본건 강제경매개시결정은 배당 시나리오상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 1,874,862,270원, 시세 검증은 별도
이 사건은 아직 유찰되지 않아 감정가와 최저매각가가 모두 1,874,862,270원입니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 현 단계에서는 이 가격이 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정할 근거가 부족합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 1,874,862,270원 | 1,441,483,853원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 1,499,889,816원 | 1,441,483,853원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 1,199,911,852원 | 1,185,512,733원 | 255,971,120원 | 0원 |
1회 유찰 가격인 1,499,889,816원까지는 계산상 채권자 총 청구액 1,441,483,853원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 41,007,065원 남습니다. 2회 유찰 가격 1,199,911,852원에서는 채권 미배당이 발생하지만, 배당 부족과 매수인 인수는 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,874,862,270원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,148,623원 |
| 2. 근저당 · 대구한의사신용협동조합 | 594,000,000원 | 594,000,000원 |
| 3. 가압류 · 손미경 | 15,873,063원 | 15,873,063원 |
| 4. 가압류 · 박현주 | 16,768,983원 | 16,768,983원 |
| 5. 가압류 · 권경미 | 18,883,282원 | 18,883,282원 |
| 6. 가압류 · 김덕선 | 24,187,657원 | 24,187,657원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 129,930,935원 | 129,930,935원 |
| 9. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 280,458,295원 | 280,458,295원 |
| 10. 가압류 · 유케이제십일차유동화전문유한회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 11. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 12. 가압류 · 신한카드주식회사 | 8,260,676원 | 8,260,676원 |
| 13. 가압류 · 장미선 | 33,120,962원 | 33,120,962원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 412,229,794원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구액 1,441,483,853원이 전액 배당되고 소유자 잔여 412,229,794원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 현장·용도 리스크 — 여관·창고·주차장, 설비 상태가 핵심
- 이용상태. 지하층은 여관 기계실 등, 1층~4층은 여관, 별도 건물은 창고와 주차장(창고)으로 이용된 것으로 기재돼 있습니다.
- 장기간 미사용. 목록 7 건물은 장기간 미사용으로 기계 및 설비의 작동여부가 불분명합니다. 외관만으로 영업 재개 가능성을 판단하기 어렵습니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·전기 및 유류보일러 온수·난방 설비가 기재돼 있어, 작동 여부에 따라 수리 범위가 크게 달라질 수 있습니다.
- 토지. 토지면적 810.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 367,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 포함, 준보전산지 접함으로 기재돼 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 각 목록과 현장 건물의 범위를 입찰 전 직접 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 검증. 신건 최저가 1,874,862,270원이 적정한지 주변 유사 여관·상업용 토지·건물의 실제 거래와 수익성을 별도로 비교해야 합니다.
- 설비 가동 확인. 장기간 미사용된 기계·승강기·보일러·소방·급배수·전기 설비의 정상 작동 여부와 교체비용을 현장에서 확인하세요.
- 점유자 확인. 확인된 임차인 명단은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현 점유자, 사업자등록, 임대차계약 유무를 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 기성리 1044·1045·1045-2·1058-16 및 제시외 건물이 실제 현장에서 어떻게 연결되는지 지적·건축물대장·현황과 대조하세요.
- 2회 유찰 시 착시 주의. 채권 미배당 255,971,120원은 매수인 인수액이 아닙니다. 반대로 최저가가 내려간다고 해서 물건의 설비·점유·영업 리스크까지 줄어드는 것은 아닙니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·토지이용계획 및 현장을 최종 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 자산 상태는 자동으로 정리되지 않는다”
이 사건의 장점은 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 현 소유권 이후 담보권과 다수 가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 2회 유찰 시 일부 채권이 미배당되더라도 그 부족액이 매수인에게 곧바로 넘어오는 구조로 계산되지는 않습니다.
하지만 이 물건은 아파트처럼 권리만 보고 끝낼 수 있는 유형이 아닙니다. 여관·창고·주차장과 토지의 일괄매각이고, 목록 7 건물은 장기간 미사용돼 설비 작동여부가 불분명합니다. 게다가 최근 실거래 비교값이 없어 신건 1,874,862,270원의 가격 경쟁력을 확인할 근거도 부족합니다. 결론은 권리는 비교적 정리형, 가격과 현장은 검증형입니다. 권리 0원 인수만 보고 응찰하기보다 실제 점유·건물 상태·설비 복구비·상업용 가치까지 확인한 뒤 가격을 정해야 합니다.
