대구지방법원 2025타경9567. 대구 동구 중대동 434의 토지와 건물에 관한 임의경매입니다. 현 소유자 심강훈은 2023.05.30. 소유권을 이전받았고 같은 날 대구축산업협동조합 앞으로 채권최고액 720,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 등기된 국가의 가압류와 2025.10.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2026.06.17. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전 등기됐습니다.
권리만 보면 매수인에게 따로 승계시키도록 계산된 금액은 없습니다. 그러나 이 물건은 전형적인 공동주택이 아니라 토지와 실제 주택 이용 건물이 함께 묶인 일괄매각입니다. 건축물대장상 주용도와 실제 이용상태가 다르고 임대관계도 미상으로 기재되어 있으므로, 권리의 소멸 여부와 별개로 현황·점유 확인이 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9567 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 중대동 434 · 대구광역시 동구 용진길 22-18 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 건물 실제 이용상태 주택 |
| 토지 | 1,022㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반목구조 목조경사지붕 단층 · 주택 이용 · 부속건물 멸실 |
| 소유자 | 심강훈 · 2023.05.30. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,105,110,480원 / 1,105,110,480원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구축산업협동조합 / 606,720,526원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.05.30. 대구축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.02.08. 국가 명의 가압류와 2025.10.23. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2026.06.17. 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나, 기초가 되는 근저당 자체가 이 경매의 말소기준입니다.
② 가격 판단 — 신건 가격만으로 메리트를 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,105,110,480원입니다. 동일 조건 실거래 비교 수치가 제시되어 있지 않으므로 이 가격이 시세보다 낮다거나 높다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 토지와 실제 주택 이용 건물이 결합된 물건이므로 단순히 최저가 하락률만 보고 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,105,110,480원 | 720,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 884,088,384원 | 720,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 707,270,707원 | 697,798,000원 | 22,202,000원 |
현재 회차와 1회 유찰 가정에서는 채권최고액 기준 720,000,000원이 전액 배당되지만, 2회 유찰 가정에서는 채권 배당액이 697,798,000원으로 줄어 22,202,000원의 미배당이 발생합니다. 다만 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,105,110,480원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,451,105원 |
| 1. 근저당 · 대구축산업협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 371,659,375원 |
가압류 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외되어 있으며, 소유자 잔여액은 실제 배당 과정에서 변동될 수 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·용도·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 중대동 소재 서촌초교 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·도로변 음식점 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 일반목구조 목조경사지붕 단층이며 급배수·위생설비, 유류보일러·아궁이(폐쇄)에 의한 난방설비, 다락방·목재 테라스설비가 구비되어 있습니다.
- 용도 차이. 건축물대장상 주용도는 근린생활시설이나 실제로는 주택으로 이용 중이며, 부속건물은 멸실 상태입니다.
- 토지. 토지면적 1,022㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 고도지구, 가축사육제한구역에 포함되어 있고 지형은 평지·부정형입니다.
- 농지 관련. 감정요항표에는 기호(1)에 대해 농지법 제8조 규정 적용 문구가 기재되어 있습니다.
- 일괄매각. 토지에 조성된 정원과 조경수는 최저매각가격에 포함되지만 일부 이전 가능한 석물은 제외되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 건축물대장상 근린생활시설과 실제 주택 이용 사이의 차이를 확인하고 향후 사용·처분에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·고도지구·가축사육제한구역 및 농지법 관련 사항을 원문과 관계기관에서 대조할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 정원·조경수 포함 여부와 이전 가능한 석물 제외 범위를 매각물건명세서와 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 1,105,110,480원 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 토지·건물의 개별 시세와 실제 이용가치를 함께 비교해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2026.06.17. 근저당권 이전등기를 포함해 최신 등기부와 매각물건명세서의 권리자를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리, 가격과 현황은 확인
이 사건은 2023.05.30. 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리보다 현황과 가격 검증입니다. 실제 주택으로 이용 중인 건물의 공부상 주용도가 근린생활시설이고 임대관계는 미상이며, 신건 최저가와 비교할 동일 조건 실거래 수치도 없습니다. 따라서 결론은 “권리 정리는 가능, 신건 가격 판단은 보류”입니다. 입찰 전에는 점유·용도·토지 규제와 개별 시세를 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
