대구지방법원 2025타경9784. 경상북도 칠곡군 지천면 금호리 65-5의 공장·토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골조 판넬지붕 단층으로 공장과 화장실로 이용 중이고, 토지는 207㎡의 대지·공업용 이용 상태입니다. 말소기준은 2021.01.29. 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 240,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 박두경 근저당 400,000,000원과 다수의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 등기상 후순위 권리를 매수인이 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
하지만 이 사건은 ‘인수 0원’만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 현 최저가 183,513,150원을 가정하면 집행비용 3,369,184원을 제하고 남은 180,143,966원이 말소기준 근저당에 배당되며, 이후 채권은 배당을 받지 못합니다. 전체 채권 기준 예상 미배당은 706,061,606원입니다. 또한 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당순서에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 세금관계 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9784 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 지천면 금호리 65-5 · 경상북도 칠곡군 지천면 금호로1길 44 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장, 화장실 · 토지 207㎡ · 대 · 공업용 |
| 소유자 | 주식회사두산테크 |
| 감정가 / 최저가 | 183,513,150원 / 183,513,150원 (신건) |
| 청구금액 | 130,415,909원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물은 경상북도 칠곡군 지천면 금호리 65-1 지상 소재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.01.29. 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이후 2024년 박두경 근저당, 국민건강보험공단 압류, 국세 압류, 현진건설·곽순연·정진욱·정기훈·전재수의 가압류, 칠곡군 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2023~2024년 농협은행·농림수산업자신용보증기금관리기관·신용보증기금 가압류는 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 메리트 단정 금지
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가와 같은 183,513,150원 신건 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 아파트처럼 동일 평형의 최근 거래를 바로 대조할 수 있는 구조가 아니라 공장·토지 물건이므로, 토지 207㎡의 입지·도로조건·용도지역과 건물 활용도를 직접 비교해야 합니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 183,513,150원 | 706,061,606원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 146,810,520원 | 742,250,399원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 117,448,416원 | 771,201,434원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금은 줄고 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 계산상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이것이 곧바로 ‘유찰될수록 투자성이 좋아진다’는 뜻은 아닙니다. 실거래 시세가 없으므로 가격 메리트 평가는 현장 시세와 공장용 부동산의 개별성까지 확인한 뒤 내려야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,513,150원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,369,184원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 240,000,000원 | 180,143,966원 |
| 2. 근저당 · 박두경 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현진건설 주식회사 | 32,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 곽순연 | 52,081,215원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 정진욱 | 121,312,827원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 정기훈 | 19,093,690원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 전재수 | 21,717,840원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 886,205,572원 가운데 현 회차 예상 배당액은 180,143,966원, 미배당은 706,061,606원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칠곡군 지천면 금호리 ‘금호교차로’ 북서측 인근으로, 주변은 각종 공장·농경지·임야 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 간선도로 인근에 소재하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골조 판넬지붕 단층 건물로, 주기둥 H-beam 300×300mm 공장부분, 판넬 벽체와 콘크리트 위 칼라하드너 바닥, 새시창호 구조입니다.
- 설비. 급·배수설비 및 화장실 부분 위생설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 207㎡, 지목 대, 공업용 이용, 평지·부정형·소로한면 조건이며 공시지가는 358,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세인지 확인해 실제 배당순서를 다시 계산해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 공장 가동·점유 주체와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각은 일괄매각이고 제시외 건물이 금호리 65-1 지상에 소재한다고 기재돼 있으므로 범위·이용관계를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도규제 검토. 성장관리계획구역·배출시설설치제한지역·역사문화환경보존지역 등이 실제 증축·업종·배출시설 설치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가만으로 할인 여부를 판단하지 말고 인근 공장·토지 거래와 임대수익·대체부지를 직접 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금관계 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 세금과 활용성
이 물건의 등기상 구조는 명확합니다. 2021년 대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당· 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 최저가 183,513,150원이 실제 시장에서 싼지 판단할 실거래 자료는 없고, 공장·토지는 주거용 집합건물보다 개별 이용가치와 매수층의 영향을 크게 받습니다. 여기에 국세·지방세의 당해세 가능성과 각종 토지이용 제한까지 확인해야 합니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만 가격은 미확인, 승부처는 세금·현장점유·공장 활용성입니다.
