대구지방법원 2025타경9889. 감정평가상 일련번호(가)·(다)·(마)는 공장, 일련번호(나)는 기숙사로 이용 중인 산업용 물건입니다. 토지는 일반공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역에 속하고, 매각물건명세서상 일괄매각이며 공장및광업재단저당법 제6조의 기계·기구와 제시외 건물도 포함됩니다. 따라서 일반 주거용 경매처럼 등기 권리만 보는 것이 아니라 기계·기구 포함 범위와 현황, 건물별 이용상태까지 함께 확인해야 하는 물건입니다.
권리의 기준점은 2019.11.25. 설정된 우리은행 근저당입니다. 이후 설정된 신한은행 근저당 2건, 2025년 이후의 가압류 6건, 이 사건 경매개시결정과 추가 경매개시결정, 2026.06.16. 국세 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2011년·2013년·2015년에 설정됐던 종전 근저당들은 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9889 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 노원동3가 380-8 |
| 등기 건물 | 대구광역시 북구 노원동3가 382 제1호 · 대구광역시 북구 노원로1길 42-6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 기숙사 |
| 소유자 | 이민수 · 단독소유 |
| 토지 | 263.4㎡ · 대 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 용도지역 | 일반공업지역 · 일반산업단지 · 지구단위계획구역 · 도시지역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 1,530,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 3,614,885,130원 / 3,614,885,130원 (신건) |
| 청구액 | 1,763,520,437원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 2019년 우리은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2019.11.25. 우리은행 근저당입니다. 설정 당시 채권최고액은 2,400,000,000원이었고 2024.07.22. 채권최고액이 2,052,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 신한은행 근저당 948,000,000원과 153,000,000원, 가압류·압류·경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 케이원텍스 | 2025-07-25 | 5,000,000원 | 450,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김기승 | 2025-06-09 | 5,000,000원 | 450,000원 | 대항력 없음 | 미상 · 2026-01-22 배당요구 | 해당 없음 |
두 임차인의 전입일은 모두 2019.11.25. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사결과상 대항력은 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 두 명 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 확인되므로 실제 임차인 수는 2명입니다. 김기승은 2026.01.22. 배당요구를 했습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 3,614,885,130원
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 3,614,885,130원이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 현재는 0회 유찰 신건으로 최저매각가도 감정가와 같은 3,614,885,130원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,614,885,130원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 38,548,851원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 948,000,000원 | 948,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 153,000,000원 | 153,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사참그린텍스 | 58,684,322원 | 58,684,322원 |
| 5. 가압류 · 주식회사아이엠뱅크 | 62,622,956원 | 16,651,957원 |
| 6. 가압류 · 장영수 | 69,501,774원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 201,564,472원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 대구신용보증재단 | 71,825,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 471,148,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 4,436,346,624원 중 예상 배당액은 3,576,336,279원이고, 현재 회차 미배당액은 860,010,345원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 3,614,885,130원 | 860,010,345원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 2,891,908,104원 | 1,575,757,601원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 2,313,526,483원 | 2,148,355,406원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 유찰의 핵심 효과는 권리 위험의 변화가 아니라 입찰가격 변화입니다.
⑥ 입지·물적 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 노원동3가 소재 만평네거리 북동측 인근이며, 주변은 중·소규모 공장과 지원시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통시설과의 접근성 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일련번호(가)는 공장, 일련번호(나)는 기숙사, 일련번호(다)·(마)는 공장으로 이용 중입니다.
- 토지. 일반공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역에 속하고, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조의 기계·기구와 제시외 건물이 포함됩니다.
- 건물 현황. 공장은 공부상 스레트지붕이나 실제 판넬지붕, 기숙사는 공부상 세멘기와지붕이나 실제 슬래브지붕으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 기계·기구 확인. 일괄매각에 포함되는 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구의 목록과 실제 현존 여부를 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·사용상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 주식회사 케이원텍스와 김기승의 실제 점유 부분과 현재 사용 여부를 확인해야 합니다. 대항력은 없지만 명도 절차는 별도입니다.
- 지붕 현황 확인. 공장과 기숙사의 공부상 지붕과 실제 지붕 형태가 다르게 기재되어 있으므로 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 3,614,885,130원의 적정성은 산업용 부동산 거래사례와 감정평가 세부내역을 별도로 검증해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 2026.06.16. 국 압류가 등기돼 있으므로 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 세금 항목을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.11.25. 우리은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 매수인 승계 위험은 낮습니다.
다만 이 물건은 일반 주거용이 아니라 공장·기숙사·토지와 기계기구·제시외 건물이 함께 움직이는 산업용 일괄매각입니다. 현재 신건 최저가는 3,614,885,130원이지만 비교 실거래 자료가 없어 시세 대비 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격과 물적 실사는 보류입니다. 입찰 여부는 감정평가 세부내역과 기계기구, 점유상태, 세금, 산업용 거래사례를 확인한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
