💰 최저 9,035,000원 🏠 실거래 35,000,000원 🔒 인수 0원 ⚠️ 7회 유찰
9,035,000원
창원지방법원 2024타경32909. 거제시 고현동 종우아파트 5층 501호입니다. 소유자 서민정은 2015.03.06 이 부동산을 거래가액 120,000,000원에 취득했고, 같은 날 주례1.3동새마을금고 앞으로 채권최고액 100,100,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2023.06.19 신용보증기금 가압류와 2024.12.30 임의경매개시결정이 이어졌고, 두 권리 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인으로 조사된 서선영의 전입일은 2021.09.03입니다. 말소기준일 2015.03.06보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금은 미상이고 우선변제 여부도 확정되지 않았지만, 현재 자료상 매수인에게 승계되는 보증금은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경32909 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현로2길 53, 5층501호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 61.29㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 501호 |
| 사용승인일 | 1985.02.08 |
| 소유자 | 서민정 · 2015.03.06 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 73,500,000원 / 9,035,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산주례새마을금고(변경전: 주례1.3동새마을금고) / 65,211,028원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 이용상태 | 현황 아파트로 이용중인 것으로 탐문조사 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸
말소기준은 2015.03.06 설정된 주례1.3동새마을금고 근저당권입니다. 2023.06.19 신용보증기금 가압류와 2024.12.30 경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·국민은행 및 고성축산업협동조합 관련 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서선영 | 전부 | 2021.09.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 내려왔지만 표본은 얕다
종우아파트 동일면적 61.29㎡의 표시된 실거래는 2024.06 4층 35,000,000원 한 건입니다. 실거래 기준 평균·최저·최고가도 모두 35,000,000원이며, 현재 최저매각가 9,035,000원은 이 기준의 25.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 61.29㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 기준 평균 | 61.29㎡ | 1건 | 35,000,000원 |
가격만 놓고 보면 감정가 73,500,000원에서 최저가 9,035,000원까지 크게 낮아졌습니다. 그러나 단지의 경매 통계는 평균 유찰 7.0회, 낙찰률 12.5%입니다. 지금 가격이 낮다는 사실과 별개로, 이미 시장이 여러 차례 응찰을 보류했다는 점은 환금성과 물건성 재확인이 필요한 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,035,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 562,630원 |
| 2. 근저당 · 주례1.3동새마을금고 | 100,100,000원 | 8,472,370원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 8,910,442원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 109,010,442원 중 예상배당은 8,472,370원이고, 미배당은 100,538,072원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 다음 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 9,035,000원 | 8,472,370원 | 100,538,072원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 6,324,500원 | 5,810,659원 | 103,199,783원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 4,427,150원 | 3,947,461원 | 105,062,981원 | 0원 |
⑥ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계룡초등학교 북측 인근으로 단독주택 및 상업용 부동산 등이 혼재하는 지대이며, 제반 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 501호이며 사용승인일은 1985.02.08입니다.
- 현황. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상황을 직접 확인하지 못했으나 현황 아파트로 이용중인 것으로 탐문조사됐습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 소로3류와 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 공시지가. 768,900원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 종우아파트는 40세대이며 동일면적 실거래 표본은 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 서선영은 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 배당요구와 우선변제 여부를 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부구조와 이용상황을 직접 확인하지 못했습니다. 1985.02.08 사용승인 건물인 만큼 내부 상태 확인이 중요합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 7회 유찰이고 단지 평균 유찰도 7.0회입니다. 권리 외 물건성·수요·매도 가능성까지 점검해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 거래는 2024.06의 35,000,000원 한 건입니다. 한 건의 거래만으로 적정가를 고정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 미배당 100,538,072원은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 현재 매수인 인수 계산은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “903만원”보다 “7회 유찰”을 먼저 본다
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 서선영의 전입도 기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 권리보다 시장성입니다. 감정가 73,500,000원이 7회 유찰 끝에 9,035,000원까지 내려왔고, 이는 실거래 기준 35,000,000원의 25.8%입니다. 그럼에도 단지 경매 평균 유찰은 7.0회이고 낙찰률은 12.5%입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 반복 유찰의 원인을 해소하지 못하면 낮은 낙찰가가 곧바로 투자 메리트가 되지는 않습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 내부상태·실수요·향후 환금성을 확인해야 하는 사건입니다.
