대구지방법원 2026타경100026. 대구 북구 사수동 797, 주건축물제1동 1층 103호인 근린시설입니다. 현재 소유자 김연회가 2020년 5월 15일 매매를 원인으로 350,000,000원에 취득했고, 같은 해 6월 11일 이곡새마을금고 명의로 채권최고액 312,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 강제경매·임의경매 개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 앞선 압류와 근저당권들도 이미 말소돼 있어 매수인이 승계할 등기 권리는 없습니다.
이 사건은 권리보다 배당구조가 더 눈에 띕니다. 현재 최저매각가 206,000,000원을 전액 매각대금으로 가정해도 집행비용 3,684,000원을 제외하면 말소기준 근저당에 202,316,000원만 배당되고, 후순위 경매채권에는 배당이 돌아가지 않습니다. 그러나 이 부족액은 낙찰자가 추가로 부담하는 돈이 아닙니다. 따라서 매수인의 실질취득액은 현재 회차 기준 206,000,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100026 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 사수동 797 주건축물제1동 제1층 제103호 · 대구광역시 북구 내곡로 77 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상5층 건물 내 제1층 제103호 · 사용승인일 2015.10.23 |
| 소유자 | 김연회 (2020.05.15 매매 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금호빌딩 상가관리단 / 1,285,453원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 대구신라신용협동조합의 708,000,000원 근저당과 남구희망새마을금고의 228,000,000원 근저당은 2020년 6월 11일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 이곡새마을금고 채권최고액 312,000,000원의 근저당입니다. 이 권리는 이후 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐으나, 경매 매각 시 기준권리와 그 이후 권리는 모두 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가보다 ‘상가 환금성’을 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 206,000,000원으로 신건입니다. 이 물건은 1층 근린생활시설이고, 감정평가상 대구삼영초등학교 동측 인근의 대단지 아파트·근린생활시설·업무시설이 형성된 노선 상가지대에 위치합니다. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 약 20미터 및 북측 약 12미터 내외 도로에 접합니다.
소유자의 2020년 거래가액은 350,000,000원이지만, 과거 취득가격만으로 현재 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 근린시설은 주거용보다 개별 호수의 가시성·접근성·업종 적합성·임대수요에 따라 가치 편차가 커질 수 있으므로, 감정가 206,000,000원이 곧바로 저렴하다고 볼 근거는 없습니다. 신건 단계에서는 권리 안전성과 가격 메리트를 별개의 문제로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 이곡새마을금고 | 312,000,000원 | 202,316,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 금호빌딩 상가관리단 | 1,285,453원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 새마을금고중앙회 | 1,285,453원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 314,570,906원 중 202,316,000원이 배당되고, 미배당은 112,254,906원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구삼영초등학교 동측 인근으로, 주변은 대단지 아파트와 각종 근린생활시설 및 업무시설이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 필지 남측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도. 근린생활시설로 이용중이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층 건물의 1층 103호입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수·소방·승강기·주차용승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(근린생활시설용지)이며, 토지면적은 655.4㎡, 공시지가는 1,650,000원/㎡입니다.
- 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 재확인. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원이나, 입찰 직전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 근린시설 현장성. 1층 상가는 가시성·전면폭·출입동선·주차 접근성에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 현재 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용중입니다. 실제 점유·영업 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당 112,254,906원은 현재 회차의 부족액이지 매수인이 추가 부담하는 금액이 아닙니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 164,800,000원, 2회 유찰 시 131,840,000원으로 제시돼 있으므로 회차별 가격 상한을 미리 정해두는 방식이 유효합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 상가 가격”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020년 6월 11일 이곡새마을금고의 312,000,000원 근저당이고, 이후의 강제경매·임의경매 개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 배당 부족이 크다는 사실과 매수인 인수 위험은 구분해야 합니다. 현재 회차에서 발생하는 112,254,906원의 미배당은 채권자 측 부족액일 뿐 낙찰자 승계액이 아닙니다. 따라서 이 물건의 핵심 위험은 권리보다 근린시설의 가격 적정성과 환금성입니다. 신건 206,000,000원에 바로 응찰하기보다는 현장 상권과 1층 103호의 개별 경쟁력을 확인해 가격 상한을 정하는 접근이 맞습니다. 권리는 합격, 가격은 별도 검증. 이 사건의 결론입니다.
