대구지방법원 2026타경100460. 대구 수성구 사월동 시지2차사월보성타운 103동 11층 1113호 아파트입니다. 현재 소유자는 임진효이며 2007.07.13. 소유권을 취득했고 등기 당시 거래가액은 84,000,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 30,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 우리은행 근저당, 파트너스대부 근저당, 신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
이 사건에서 눈에 띄는 부분은 권리의 복잡성보다 신건 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 160,000,000원인데 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 133,750,000원이고, 2026.09 최신 거래는 120,000,000원입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 119.6%이므로 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100460 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 사월동 464 시지2차사월보성타운 103동 11층1113호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 동일면적 기준 | 59.97㎡ · 11층 · 지하1층/지상20층 건물 |
| 소유자 | 임진효 · 2007.07.13. 소유권이전 · 거래가액 84,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 41,422,464원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 2007년 우리은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2007.07.13. 우리은행 근저당권 30,000,000원입니다. 그 뒤의 우리은행 근저당, 파트너스대부 근저당, 신한카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차가 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
사월보성 동일면적 59.97㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 133,750,000원, 최신 거래는 2026.09의 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.97㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 17 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 3 | 86,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 10 | 134,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 1 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 18 | 131,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 15 | 157,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 17 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 133,750,000원 |
거래 범위는 86,000,000원~160,000,000원이며 최근 12개월 평균은 133,750,000원입니다. 신건 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.6%입니다. 최신 거래 120,000,000원과 비교해도 신건 가격을 낮다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 우리은행 · 을구 7번 근저당 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 우리은행 · 을구 8번 근저당 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 3. 파트너스대부 · 을구 9번 근저당 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 신한카드 · 갑구 4번 가압류 | 12,183,067원 | 12,183,067원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,776,933원 |
제공된 배당 산정에서는 채권자 총 청구액 124,183,067원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 32,776,933원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 160,000,000원 | 124,183,067원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 128,000,000원 | 124,183,067원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 24,016,667원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권자 미배당액이 24,016,667원으로 발생하지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 즉 유찰이 진행돼도 이 사건의 핵심 변화는 인수위험보다 매각가격과 배당여력입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 사월동 소재 지하철 사월역 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·후면 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 규모. 사월보성은 총 1,498세대, 사용승인일은 1996.09.07입니다.
- 도로. 단지 동측·남측·북측은 폭 약 15M, 서측은 폭 약 10M 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 소로1류·중로2류·중로3류와 접하고, 교육환경 보호구역과 역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 표시돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,564,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 지하1층/지상20층 건물이며 승강기·소방·난방·위생·급배수설비가 있습니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균 133,750,000원의 119.6%입니다. 권리가 단순하다는 이유로 가격 부담을 무시하면 안 됩니다.
- 최근 거래 확인. 최신 거래는 2026.09, 120,000,000원입니다. 동일면적 거래가 86,000,000원부터 160,000,000원까지 분산돼 있어 개별 층·상태 차이를 직접 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 128,000,000원, 2회 유찰 시 102,400,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수 4.5회도 함께 참고할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유상태를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2007.07.13. 우리은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 등기부 최신본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 사건은 말소기준 이후의 권리가 매각으로 소멸하고 예상 인수액도 0원이라는 점에서 권리 구조는 비교적 간명합니다. 하지만 신건 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 133,750,000원의 119.6%이고 최신 거래는 120,000,000원입니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.5회가 겹칩니다. 따라서 현 회차에서의 핵심 결론은 권리는 통과하되 가격은 보류입니다. 이 물건은 권리보다 유찰 이후 매각가가 최근 시세와 어떻게 맞춰지는지가 승부처입니다.
