대구지방법원 2025타경224. 상주시 냉림동 부민강변타운 4층 407호 아파트입니다. 현재 등기부에는 근저당권이 남아 있지 않고, 이번 경매의 말소기준은 2025.07.03 농업협동조합자산관리회사의 가압류 59,199,102원입니다. 그 뒤 2025.09.03 같은 채권자가 강제경매를 개시했고, 이 두 등기는 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 단순하지만, 실제 판단의 중심은 등기가 아니라 임차인 송영숙입니다.
송영숙의 전입일은 2023.10.30으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 전입일 하나만으로 인수금액을 확정해서는 안 됩니다. 이 경우에는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단하고, 보증금·점유·확정일자·배당요구 여부를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경224 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 냉림동 42-1 부민강변타운 4층407호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 11층 건 중 4층 407호 · 아파트로 이용 중 |
| 실거래 비교 면적 | 39.7602㎡ |
| 소유자 | 정옥자 (2020.04.01 매매, 거래가액 52,000,000원 · 2020.04.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 72,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 59,663,545원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
1999년 설정된 한국주택은행 근저당권 3건은 2007.05.29 일부포기로 말소됐고, 2007년 국민은행 근저당권 27,300,000원도 2017.09.01 해지로 말소됐습니다. 2021년 국민행복기금의 강제경매도 2021.07.02 취하돼 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 문제되는 등기상 기준권리는 2025.07.03 가압류입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송영숙 | 407호 · 주거 | 2023.10.30 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 송영숙 1명입니다. 하지만 보증금이 확인되지 않아 매수인이 부담할 수 있는 금액의 상한을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 배당표의 매수인 인수 0원 추정만으로 실질취득가를 72,000,000원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 72,000,000원은 최근 평균 이상
부민강변타운은 150세대, 1999.06.04 준공 단지입니다. 비교 면적 39.76㎡의 최근 거래는 2025.07부터 2026.07까지 12건이며, 이 가운데 최근 12개월 거래 11건의 평균은 71,272,727원입니다. 신건 최저가 72,000,000원은 이 평균의 101.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.76㎡ | 6 | 74,500,000원 |
| 2026.07 | 39.76㎡ | 3 | 73,000,000원 |
| 2026.05 | 39.76㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 39.76㎡ | 6 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 39.76㎡ | 8 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 39.76㎡ | 4 | 76,000,000원 |
| 2026.02 | 39.76㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2025.12 | 39.76㎡ | 10 | 78,000,000원 |
| 2025.09 | 39.76㎡ | 11 | 67,000,000원 |
| 2025.09 | 39.76㎡ | 11 | 66,000,000원 |
| 2025.08 | 39.76㎡ | 11 | 62,500,000원 |
| 2025.07 | 39.76㎡ | 3 | 70,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 71,272,727원 |
전체 12건 평균은 71,208,333원이고, 최근 12개월 평균은 71,272,727원입니다. 최신 거래는 2026.07의 74,500,000원, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 1.1%입니다. 최근 평균이 더 중요한 기준인데, 최저가 72,000,000원이 이미 최근 평균의 101.0%이므로 신건 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,000원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합자산관리회사 | 59,199,102원 | 59,199,102원 |
| 3. 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 59,663,545원 | 11,104,898원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상표상 총 채권액 118,862,647원 중 70,304,000원이 배당되고, 미배당액은 48,558,647원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 송영숙의 보증금·확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당순서와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 인수위험 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 48,558,647원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 62,699,447원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 46,080,000원 | 44,850,560원 | 74,012,087원 |
유찰되면 표면상 매각가는 57,600,000원, 46,080,000원으로 내려갑니다. 그러나 선순위 전입 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 그 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상산초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하며 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 8M, 동측 약 6M 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조(벽식) 슬래브지붕 11층 건 중 4층 407호이며, 위생·급배수·화재설비와 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형에 가까운 아파트 부지이며 공시지가는 272,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함되고, 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래. 부민강변타운은 150세대이며 비교 면적 39.76㎡ 거래가 62,500,000원부터 78,000,000원 사이에서 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 송영숙 보증금 확인. 보증금 미상 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 미상이라 실제 배당과 미배당 보증금 규모가 달라질 수 있습니다.
- 점유 확인. 전입일 2023.10.30만으로 현재 점유가 계속되는지까지 확정할 수 없으므로 현황을 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 72,000,000원은 최근 12개월 평균 71,272,727원의 101.0%로 가격 가점이 없습니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회·2회 유찰가가 낮아져도 임차인 미배당 인수액이 확인되지 않으면 실질취득 기준의 가격 비교가 불가능합니다.
- 배당표 재확인. 임차인 보증금과 우선변제 여부가 확인되면 현재 예상배당표의 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 101.0% + 선순위 전입 미상”
이 물건은 등기 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 2025.07.03 가압류와 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 송영숙의 전입일 2023.10.30이 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 미상이라는 점 때문에 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
가격도 신건 최저가 72,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 71,272,727원의 101.0%여서 시세보다 싸다는 결론을 내릴 수 없습니다. 최신 거래 74,500,000원과 비교하면 범위 안에 있지만, 임차인 인수액이 추가될 가능성을 배제할 수 없는 이상 판단 기준은 표면 최저가가 아니라 보증금 확인 뒤 계산한 실질취득가여야 합니다. 등기는 단순, 가격 메리트는 없음, 임차인 확인이 선행 조건인 사건입니다.
