대구지방법원 2025타경5408. 문경시 모전동 에이스빌라3차 5층 501호 아파트입니다. 전용면적은 79.98㎡이고, 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 중 최상층인 5층에 위치합니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 106,000,000원입니다.
권리 흐름의 기준은 2024.10.07 현대카드 주식회사 가압류 10,163,160원입니다. 이후 삼성카드·롯데카드·케이비국민카드·농협은행·서민금융진흥원·신한카드·경북신용보증재단의 가압류와 경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 근저당권들도 등기부상 말소된 이력이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5408 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 문경시 모전동 386-3 에이스빌라3차 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경상북도 문경시 모전3길 5-4 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 79.98㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김영철 · 2018.10.24 매매 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 13,079,292원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준 가압류 이후 모두 소멸
임차인 조사 내역 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항없음, 법정지상권 역시 해당사항없음입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으나, 별도의 임차인 정보나 보증금·전입·확정일자 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 106,000,000원은 기준 시세의 151.4%
에이스빌라3차라동 동일면적 79.98㎡의 실거래 표본은 1건이며, 확인된 거래는 2023.03 · 5층 · 70,000,000원입니다. 시세 비교에 사용된 평균·최저·최고·최근 기준금액도 모두 70,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 79.98㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 비교 기준 | 79.98㎡ | 1건 | 70,000,000원 |
최저매각가 106,000,000원은 70,000,000원 대비 36,000,000원 높고, 비율로는 151.4%입니다. 표본이 1건뿐이라 시세의 폭을 단정하기는 어렵지만, 제공된 시세 데이터 범위 안에서는 현재 신건 가격이 최근 거래 기준보다 현저히 높습니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 1. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 10,163,160원 | 10,163,160원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,239,992원 | 10,239,992원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,722,777원 | 5,722,777원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,818,274원 | 20,818,274원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,361,348원 | 7,361,348원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 18,581,007원 | 18,581,007원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,757,076원 | 12,757,076원 |
| 8. 가압류 · 경북신용보증재단 | 13,953,125원 | 13,953,125원 |
| 9. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 엠씨아이대부 주식회사 | 13,079,292원 | 4,119,241원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총 청구액은 112,676,051원, 예상 배당액은 103,716,000원, 미배당액은 8,960,051원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 106,000,000원 | 8,960,051원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 84,800,000원 | 29,802,451원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 67,840,000원 | 46,457,171원 | 0원 |
1회 유찰 시 84,800,000원도 시세 기준 70,000,000원보다 높습니다. 반면 2회 유찰 시 67,840,000원은 확인된 실거래 기준 70,000,000원 아래로 내려옵니다. 따라서 제공된 시세만 놓고 보면 가격 경쟁력이 생기는 구간은 2회 유찰 시나리오부터입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이므로 67,840,000원이 곧 적정가라는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문경시 모전동 소재 문경시민운동장 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·취락지대로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물이며, 외벽은 벽돌타일 및 드라이비트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 부정형·평지의 아파트 부지이며, 단지 북측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 도로구역에 해당합니다. 공시지가는 517,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 1993.01.13 준공, 18세대 단지이며 확인된 동일면적 실거래 표본이 1건이라 거래 유동성 판단은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 106,000,000원은 시세 비교 기준 70,000,000원의 151.4%입니다. 권리 안전성보다 가격 부담이 핵심입니다.
- 유찰 구간 비교. 1회 유찰 84,800,000원, 2회 유찰 67,840,000원입니다. 제공된 실거래 70,000,000원과 반드시 함께 비교해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부는 동류형 아파트의 표준적 이용상황을 상정하여 평가됐습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2024.10.07 현대카드 가압류로 판정되어 있으며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 8,960,051원은 매수인 인수액과 다릅니다. 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “권리는 0원, 가격은 151.4%”
이 물건은 제공된 권리자료만 보면 매수인이 인수할 권리가 없고, 법정지상권도 없으며, 임차인도 확인되지 않아 권리 인수 부담은 낮습니다. 그러나 경매의 핵심은 권리만이 아닙니다. 신건 최저가 106,000,000원은 확인된 동일면적 실거래 70,000,000원보다 36,000,000원 높고, 비율로는 151.4%입니다.
1회 유찰 가격 84,800,000원도 비교 기준보다 높은 반면, 2회 유찰 가격 67,840,000원에서야 숫자상 70,000,000원 아래로 내려옵니다. 다만 18세대 소규모 단지에 거래 표본도 1건뿐이므로, 낮아진 최저가만 보고 곧바로 ‘싸다’고 단정할 수는 없습니다. 결론은 권리상 인수 0원, 신건 가격은 보류입니다.
