58,136,000원
창원지방법원 2025타경368. 통영시 항남동 230-4에 위치한 근린시설 + 토지 경매입니다. 감정평가 이용상태는 숙박시설이고, 건물은 철근콩크리트구조 슬래브지붕 3층입니다. 말소기준권리는 2016년 3월 24일 설정된 동창원농업협동조합 근저당권 325,000,000원입니다. 경매신청채권자 역시 동창원농업협동조합이며 청구액은 266,097,641원입니다.
등기상 금액 인수는 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 등기순위만 보고 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 매각물건명세서 비고상 [목록2] 제시외 건물은 포함 매각되고 옥상 창고·계단실 등도 건물에 포함하여 평가된 반면, [목록3] 제시외 건물은 매각에서 제외되며 법정지상권 성립 여지가 명시돼 있습니다. 여기에 건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있다는 점까지 겹칩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경368 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 항남동 230-4 |
| 등기 부동산 | 경상남도 통영시 항남동 230-4, 230-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설 |
| 건물구조 | 철근콩크리트구조 슬래브지붕 3층 |
| 소유자 | 김수경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 345,903,320원 / 58,136,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 266,097,641원 |
| 말소기준권리 | 2016.03.24. 동창원농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원과 별개로 사용관계 확인 필요
2016년 3월 24일의 동창원농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 2016년 6월 17일 설정된 김정호의 전세권 60,000,000원은 2019년 11월 18일 이미 말소됐습니다.
② 가격 — 5회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 345,903,320원, 현재 최저매각가는 58,136,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰 상태로 감정가 대비 비율은 16.81%입니다. 다음 시나리오의 매각가는 6회 유찰 시 40,695,200원, 7회 유찰 시 28,486,640원으로 내려갑니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 시장가보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다. 오히려 5회 유찰이라는 사실과 숙박시설이라는 용도, 위반건축물·제시외 건물 문제를 함께 보면서 실제 사용가치와 처분 가능성을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,446,448원 |
| 2. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 325,000,000원 | 56,689,552원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 근저당권 채권최고액 325,000,000원 중 56,689,552원이 배당되고 미배당액은 268,310,448원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 특수조건 — 이 사건의 핵심 리스크
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영항 여객선터미널 북동측 인근이며, 주변은 숙박시설·근린생활시설·상업시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 감정평가 이용상태는 숙박시설입니다. 일반 주택이나 아파트와는 다른 수익성·환금성 기준으로 판단해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 도시지역 · 고도지구(21m 이하) · 중점경관관리구역이며, 토지면적은 172㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 형상·접면. 평지 · 자루형 · 세로한면(불) 조건이며 공시지가는 986,100원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. [목록3] 제시외 건물(감정서상 ㉡)의 소유관계·설치시점·토지와 건물 소유관계를 확인해 법정지상권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
- 위반건축물 확인. [목록2] 건축물대장상 위반건축물 등재 내용과 시정명령·이행강제금·원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 숙박시설의 실제 영업·점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 여부를 확인해야 실제 배당순위와 후순위 미배당 규모를 판단할 수 있습니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 16.81%라는 수치만으로 저가매수라고 판단하지 말고 건물 상태·영업가치·법정지상권·위반건축물 비용을 함께 반영해야 합니다.
- 매각범위 대조. [목록2] 포함 제시외 건물과 [목록3] 제외 제시외 건물의 위치와 범위를 감정서 도면·현황에서 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “17% 가격”보다 법정지상권과 위반건축물이 먼저다
감정가 345,903,320원이 5회 유찰돼 58,136,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 등기상 매수인 인수금도 0원입니다. 하지만 이 물건은 가격표만 보고 판단할 사건이 아닙니다. [목록3] 제시외 건물 매각 제외와 법정지상권 성립 여지, 건축물대장상 위반건축물, 임대관계 미상, 그리고 숙박시설이라는 용도가 동시에 걸려 있습니다.
실거래 비교자료가 없는 만큼 현재 최저가가 시장가보다 싸다는 결론도 낼 수 없습니다. 5회 유찰은 가격이 충분히 낮아졌다는 신호로만 볼 것이 아니라, 시장이 이 물건의 사용성과 특수조건을 지속적으로 부담스럽게 평가했을 가능성까지 함께 살펴야 합니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 실물·사용관계의 난도는 높다. 이 사건의 승부처는 추가 할인보다 먼저 법정지상권과 위반건축물의 실제 영향 범위를 어디까지 확정하느냐입니다.
