서울중앙지방법원 2025타경1956. 서울 종로구 연지동 56, 더넥스트종로제1동 6층 604호입니다. 공부상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 등기상 소유자는 윤고은이며, 2022.07.27. 소유권이전등기가 접수됐고 매매 원인은 2021.10.13., 거래가액은 262,000,000원입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.27. 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 195,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 서울신용보증재단·신용보증기금· 소상공인시장진흥공단·근로복지공단의 가압류와 2025.06.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1956 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 연지동 56 더넥스트종로제1동 6층604호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 종로구 창경궁로16길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제6층 제604호 · 사용승인일 2022.6.13. |
| 소유자 | 윤고은 · 거래가액 262,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 158,379,005원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2022.07.27. 하나은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 서울신용보증재단 49,582,454원, 신용보증기금 37,715,000원, 소상공인시장진흥공단 87,734,372원, 근로복지공단 23,551,650원의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 메리트를 단정할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 259,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유권 이전의 거래가액은 262,000,000원입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 현재 최저가가 최근 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 195,600,000원 | 195,600,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 49,582,454원 | 49,582,454원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 37,715,000원 | 9,391,546원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 87,734,372원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 23,551,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 394,183,476원 중 현재 회차 예상 배당은 254,574,000원이며, 미배당은 139,609,476원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 종로5가 소재 지하철 1호선 종로5가역 북서측 인근이며, 다세대주택·오피스텔·각종 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물의 6층 604호이며, 사용승인일은 2022.6.13.입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 오피스텔 부지로, 남측 및 서측으로 세로와 접합니다. 토지면적은 618.2㎡, 공시지가는 8,029,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역· 서울도심·중점경관관리구역 등에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도와 실제 이용 확인. 공부상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용중이므로 건축물대장· 관리규약·용도 관련 원본을 직접 대조하세요.
- 실거래 시세 확인. 현재 자료에는 최근 실거래 비교값이 없어 259,000,000원의 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다. 같은 건물·유사 용도·유사 층의 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 임차인은 없지만 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 확인해 점유 변동 여부를 점검하세요.
- 후순위 채권. 가압류 4건은 말소기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸하지만, 현재 회차에서도 139,609,476원의 미배당이 발생하는 구조입니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 관련 규제를 실제 이용계획과 함께 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 메리트”는 따로 본다
이 사건의 권리분석은 비교적 단순합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별도 검증이 필요합니다. 현재 최저매각가 259,000,000원은 신건 가격이고, 최근 실거래 평균·최신 거래·추세 자료가 없으므로 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격은 추가 확인으로 보는 것이 적절합니다.
