서울중앙지방법원 2025타경103067. 종로구 숭인동의 주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 관련 토지는 숭인동 20-107과 22-16입니다. 소유자는 양용호이며 2004.06.30 소유권을 취득했습니다. 경매는 종로동부새마을금고가 신청했고 청구액은 148,070,100원입니다.
표면상 최저가는 감정가의 100%인 324,181,150원입니다. 하지만 이 사건은 최저가 할인율로 접근하면 안 됩니다. 선언된 말소기준권리는 2008.04.10 창신3동새마을금고 근저당 91,000,000원인데, 그보다 앞선 2007.11.05 같은 금고의 근저당 45,500,000원이 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 또한 말소기준보다 앞서 전입한 사람이 7명이고 이들의 보증금이 확인되지 않아, 최저가가 내려가더라도 총 취득부담이 얼마인지 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103067 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 숭인동 20-107 · 관련 등기 부동산 숭인동 22-16, 서울특별시 종로구 낙산길 314-10 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 |
| 소유자 | 양용호 · 2004.06.30 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 324,181,150원 / 324,181,150원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 종로동부새마을금고 / 148,070,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 건물 현황 | 세멘부록조 평옥개지붕 1층 · 사용승인일 1965.07.10 · 현황 면적 약 60㎡ / 공부상 16.89㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 근저당이 핵심
2008.04.10 을구 4번 창신3동새마을금고 근저당 91,000,000원이 말소기준으로 선언돼 있습니다. 그 이후 2009.09.29 근저당 52,000,000원, 2025.01.08 유준환 근저당 105,000,000원, 2025.02.18 박성희 근저당 150,000,000원과 전세권 10,000,000원, 2025.06.04 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 22명, 선순위 전입 7명
보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복을 제외할 대상이 없으며, 조사된 실제 임차인은 22명입니다. 이 가운데 말소기준 2008.04.10 이전 전입자는 7명입니다. 다만 이 7명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수 없고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 맞습니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인이 실제로 승계할 금액도 산정할 수 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정자 | 1973.02.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 강승욱 | 1989.12.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 강현상 | 1989.12.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 전용권 | 2005.06.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 박양자 | 2004.12.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 정영찬 | 2001.07.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 박세일 | 1976.02.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 방관균 | 2009.11.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신용규 | 2012.02.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤하니 | 2012.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영자 | 2015.07.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선옥 | 2016.08.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종찬 | 2019.05.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정관호 | 2019.10.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권옥희 | 2020.09.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신동건 | 2021.01.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박동원 | 2021.07.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최영희 | 2022.12.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조성각 | 2023.06.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소연 | 2023.11.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유미 | 2024.12.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안진숙 | 2024.12.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 회차 시나리오 — 유찰돼도 권리 위험은 남는다
현재 신건 최저가는 324,181,150원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 259,344,920원, 2회 유찰 시 207,475,936원입니다. 그러나 가격이 내려가는 것과 선순위 권리의 소멸 여부는 별개입니다. 선순위 근저당과 7명의 보증금이 정리되지 않은 상태에서는 유찰 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 324,181,150원 | 318,842,614원 | 134,657,386원 |
| 1회 유찰 · 80% | 259,344,920원 | 254,914,091원 | 198,585,909원 |
| 2회 유찰 · 64% | 207,475,936원 | 203,771,273원 | 249,728,727원 |
③ 예상배당표 (매각가 324,181,150원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,338,536원 |
| 을구 3번 근저당 · 창신3동새마을금고 | 45,500,000원 | 45,500,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 창신3동새마을금고 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 창신3동새마을금고 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 유준환 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 을구 13번 근저당 · 박성희 | 150,000,000원 | 25,342,614원 |
| 을구 14번 전세권 · 박성희 | 10,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가정에서는 채권 총액 453,500,000원 중 318,842,614원이 배당되고 134,657,386원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 토지·건물 쟁점 — 권리 외 물건 자체도 단순하지 않다
- 공유토지. 숭인동 20-107 토지는 여러 사람이 공유하고 있고 여러 동의 건물이 존재합니다. 위치가 확정된 구분소유적 공유인지 불분명하며 감정가는 필지 전체를 기준으로 지분 가격을 산정했습니다.
- 법정지상권. 공유토지의 실제 이용관계와 구분소유적 공유관계 성립 여부에 따라 법정지상권 성립 여부가 문제될 수 있습니다.
- 공유자 우선매수권. 일괄매각이므로 숭인동 20-107 토지 공유자들의 우선매수권은 없습니다.
- 건물 면적 차이. 건물의 현황 면적은 약 60㎡인데 공부상 면적은 16.89㎡이며, 건물과 제시외 건물의 구분이 모호해 그 차이를 제시외 건물로 추정했습니다.
- 진입. 숭인동 22-16은 숭인동 20-107을 통한 진입 외에 남동측 폭 약 1.6미터 내외 포장도로를 통해서도 출입이 가능합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철6호선 창신역 북동측 인근이며 단독주택과 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장과 지하철6호선 창신역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 세멘부록조 평옥개지붕 1층 건물이며 사용승인일은 1965.07.10입니다. 기본적인 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 844.3㎡, 지형은 급경사·부정형으로 조사됐고 공시지가는 3,179,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉된 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 공유지분 토지, 법정지상권 가능성, 현황·공부 면적 차이, 오래된 주택이라는 요소가 함께 있어 권리와 현황이 단순한 주거물건보다 매수자 검토 부담이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 3번 근저당부터 확정. 2007.11.05 창신3동새마을금고 근저당 채권최고액 45,500,000원이 실제로 매수인에게 인수되는지와 현재 채무잔액을 등기 원본과 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 선순위 전입 7명. 이정자·강승욱·강현상·전용권·박양자·정영찬·박세일의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액 계산이 가능합니다.
- 실질취득액 기준. 입찰가격에 선순위 권리와 승계되는 임차보증금을 합산한 금액으로 판단해야 합니다. 현 단계에서는 금액을 확정할 수 없습니다.
- 공유토지 관계. 숭인동 20-107의 구분소유적 공유관계 성립 여부와 법정지상권 성립 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 현황 약 60㎡와 공부상 16.89㎡의 차이, 제시외 건물의 실제 범위와 소유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 진입·토지 조건. 폭 약 1.6미터 포장도로, 급경사·부정형 토지 조건이 실제 이용과 향후 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 권리소멸 및 인수 조건을 최종 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 3.24억”보다 선순위 권리의 금액 확정이 먼저
이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 선언된 말소기준은 2008.04.10이지만 그 이전인 2007.11.05 근저당 45,500,000원이 매수인 인수로 표시돼 있고, 말소기준 전에 전입한 사람이 7명이나 되는데 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 실질취득액 자체가 현재 확정되지 않습니다.
게다가 숭인동 20-107 공유토지에서는 구분소유적 공유관계와 법정지상권 성립 여부가 문제될 수 있고, 건물은 현황 약 60㎡와 공부상 16.89㎡ 사이에 큰 차이가 있습니다. 유찰로 최저가가 259,344,920원이나 207,475,936원으로 내려가더라도 이 권리·현황 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 가격 판단보다 인수권리·임차보증금·토지관계를 먼저 확정해야 하는 고위험형 사건입니다.
