서울중앙지방법원 2025타경103111. 서울 종로구 인사동 146, 인사동길 11 소재 부동산으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나 감정평가 현황은 상업용 근린생활시설입니다. 1층은 관성필방, 2층은 카페 트루어스로 이용 중입니다. 토지는 66.1㎡이고 일반상업지역이며, 현재 소유자는 양미룡·윤손하·전상돈이 각 3분의 1 지분을 보유합니다.
등기부상 권리관계의 기준점은 2018.07.18. 설정된 주식회사상상인저축은행 채권최고액 2,600,000,000원의 근저당권입니다. 이후 이 근저당권은 주식회사에이치자산관리대부로 이전되고, 주식회사안양저축은행·주식회사민국저축은행 등의 근저당권부 질권이 설정됐습니다. 현재 경매는 주식회사안양저축은행이 신청했고 청구액은 910,674,799원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103111 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 인사동 146 · 서울특별시 종로구 인사동길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 상업용(근린생활시설) |
| 층별 이용 | 1층 근린생활시설(관성필방) · 2층 근린생활시설(카페 트루어스) |
| 토지 | 66.1㎡ · 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 양미룡 3분의 1 · 윤손하 3분의 1 · 전상돈 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,128,542,520원 / 1,128,542,520원 (신건) |
| 청구액 | 910,674,799원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차권 인수가 남는다
말소기준권리는 2018.07.18. 을구 2번 근저당권입니다. 2025.06.10. 경매개시결정과 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2020.07.08. 등기된 안행식의 상가건물임차권은 별도 조건을 확인해야 합니다. 매각물건명세서는 이 임차권의 임대차보증금반환채권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인·점유자 — 2명, 보증금 확정은 1명
| 점유자 | 점유·용도 | 전입/사업자 기준 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정광숙(카페) | 카페 | 2020-04-06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준권리 이후 · 보증금 확인 필요 |
| 안행식 | 건물 1층 36.36㎡ 전부 · 임차권등기 | 2019-03-21 · 확정일자 2019-03-21 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미배당 잔액 인수 |
정광숙은 2020-04-06 기준으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없는 것으로 정리되어 있으나, 보증금 자체가 확인되지 않았습니다. 안행식 역시 구조화된 대항력 판정은 없음이지만, 대항력 여부와 별개로 등기된 상가임차권의 미배당 잔액을 인수한다는 매각조건이 존재하므로 이를 비용 계산에서 빼면 안 됩니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 점유·임차인으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,128,542,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,685,425원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 2,600,000,000원 | 1,114,857,095원 |
| 후순위 임차권 · 안행식 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당계산상 선순위 근저당 채권 2,600,000,000원 중 1,114,857,095원만 배당되고 1,485,142,905원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수비용을 따로 본다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,128,542,520원 | 1,114,857,095원 | 1,485,142,905원 |
| 1회 유찰 · 80% | 902,834,016원 | 891,405,676원 | 1,708,594,324원 |
| 2회 유찰 · 64% | 722,267,212원 | 712,644,540원 | 1,887,355,460원 |
이 사건은 유찰되어 최저매각가가 낮아져도 그 숫자만으로 싸졌다고 평가하면 안 됩니다. 선순위 근저당이 모든 회차에서 매각대금을 소진하는 구조라 안행식 임차권의 보증금반환채권이 배당으로 해결되지 않습니다. 따라서 낙찰가와 별도로 미배당 임차권 잔액을 합산한 실질취득비용을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
⑤ 건물·입지·규제 — 인사동 상업용 입지, 물적 하자는 별도 확인
- 입지. 종로2가 탑골공원 북서측 인근이며 인사동 거리 내 근린생활시설·업무시설·갤러리·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철1호선 종각역, 지하철1·3·5호선 종로3가역이 있습니다.
- 현황 용도. 1층 관성필방, 2층 카페 트루어스로 이용 중인 상업용 근린생활시설입니다.
- 구조. 공부상 목조 기와지붕이나 현황은 벽돌조 및 블록조 기타지붕으로 조사됐습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 2008.8.13. 무단 증축으로 건축물대장상 위반건축물 등재 내역이 명시되어 있습니다.
- 토지. 66.1㎡, 일반상업지역, 공시지가 34,560,000원/㎡이며 정비구역·역사문화환경보존지역·문화지구·서울도심·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재해 공매와 법원경매 진행 관계를 교차 확인해야 합니다.
⑥ 특수조건·입찰 체크리스트
- 임차권 잔액 계산. 안행식 보증금 130,000,000원의 실제 배당액과 매수인 인수잔액을 매각 직전 배당요구·채권신고 기준으로 다시 확인하세요.
- 정광숙 보증금. 대항력은 없는 것으로 정리되어 있으나 보증금 금액이 확인되지 않아 매각물건명세서와 현황조사 원본 보완이 필요합니다.
- 권리 이전·질권. 을구 2번 근저당은 주식회사에이치자산관리대부로 이전되고 복수 질권이 설정된 구조이므로 최신 등기사항을 다시 대조하세요.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 현재 법원경매의 관계를 확인하세요.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수권 행사 후 매수보증금 미납으로 매수신고가 실효되는 경우 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 조건이 있습니다.
- 위반건축물·구조 상이. 무단 증축 등재 내역과 공부·현황 구조 차이가 가치·사용·대출에 미치는 영향을 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 최근 12개월 실거래와 임대수익 자료 없이 감정가만으로 적정 입찰가를 정하지 마세요.
맺으며 — 낙찰가보다 ‘실질취득액’을 먼저 봐야 한다
이 사건의 핵심은 복잡한 근저당 이전이나 질권 자체보다 130,000,000원 상가임차권 인수조건입니다. 신건 최저가 1,128,542,520원에 낙찰된다고 가정하면, 제공된 배당구조상 선순위 근저당에서 이미 전액 소진되므로 임차권 보증금이 배당으로 해결되지 않습니다. 그 결과 입찰자가 실제로 고려할 취득비용은 1,128,542,520원 + 130,000,000원 = 1,258,542,520원입니다.
여기에 정광숙의 보증금 미상, 위반건축물 등재 내역, 공부와 현황의 구조 차이, 한국자산관리공사 공매공고 부기등기까지 확인 과제가 겹칩니다. 최근 실거래 자료도 없어 가격 메리트를 평가할 근거가 부족합니다. 결론은 “최저가만 보고 접근할 물건이 아니다.” 인수잔액과 물적 하자를 먼저 확정한 뒤 실질취득액 기준으로 판단해야 합니다.
