서울중앙지방법원 2025타경103306. 서울 동작구 상도동 한주빌라 지하층 B01호 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 박연숙이며 2019.03.08. 거래가액 203,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.03.10. 남인천세무서 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 세무서·동작구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 후순위 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 김도희의 전입 2019.02.25.과 확정일자 2019.02.08.은 말소기준권리보다 앞섭니다. 2023.05.30. 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 이후 등기지만, 매각물건명세서에는 보증금반환채권이 전액 변제되지 않으면 잔액 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103306 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 244-174 한주빌라 에이,비동 비지층비01호 · 성대로21길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 1개호 · 지하1층/지상3층 건물 중 지하층 비01호 |
| 소유자 | 박연숙 · 2019.03.08. 소유권이전 · 거래가액 203,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 537,000,000원 / 537,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 203,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 재개발 | 상도14구역 주택정비형 재개발사업 · 정비구역 지정고시 2025.04.03. · 사업시행자 지정고시 2025.10.02. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
과거 국민은행 근저당권 32,200,000원은 2019.02.11. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2021.03.10. 국세 압류입니다. 김도희와 제비는 자료상 전입 2019.02.25., 확정일자 2019.02.08., 보증금 각 203,000,000원으로 대항력 있음·우선변제 가능으로 정리돼 있습니다. 오효근은 2025.05.30. 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도희 | 2019.02.25 | 2019.02.08 | 203,000,000원 | 있음 | 가능 | 해당 없음 |
| 제비 | 2019.02.25 | 2019.02.08 | 203,000,000원 | 있음 | 가능 | 해당 없음 |
| 오효근 | 2025.05.30 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 57.2%는 강하지만, 최근 표본은 1건
한주빌라 비교면적 77.04㎡와 매칭된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.07. 76.8㎡ 2층의 938,000,000원 1건이며, 2021.12.에는 77.34㎡ 3층이 200,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 76.8㎡ | 2 | 938,000,000원 |
| 2021.12 | 77.34㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 938,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 569,000,000원 |
최저가 537,000,000원은 최근 12개월 평균 938,000,000원의 57.2%입니다. 전체 2건 평균 569,000,000원과 비교하면 94.4%입니다. 가격만 보면 최근 거래보다 상당히 낮은 구간입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고, 과거 거래와 최근 거래의 차이가 커 최근값 하나만으로 일반적인 시세를 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 537,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,770,000원 |
| 1. 임차인 김도희 보증금 | 203,000,000원 | 203,000,000원 |
| 1. 임차인 제비 보증금 | 203,000,000원 | 203,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 123,230,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 203,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서는 김도희·제비 보증금 각 203,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 세금 우선공제가 발생하면 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회부터 인수 발생
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 537,000,000원 | 123,230,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 429,600,000원 | 16,904,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 343,680,000원 | 0원 | 67,931,520원 |
이 사건에서는 낙찰가가 내려간다고 실질취득비용이 같은 비율로 내려가지 않습니다. 현재 회차와 1회 유찰 시나리오는 인수 0원이지만, 2회 유찰 시 343,680,000원 낙찰가에 67,931,520원 인수가 붙습니다. 따라서 2회 유찰 구간의 실질취득은 낙찰가만 보지 말고 매수인 인수액을 합산해서 판단해야 합니다.
⑤ 입지·재개발·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상도초등학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·초등학교·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 7호선 장승배기역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물의 지하층 비01호이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로가 소재합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 정비구역, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 3,879,000원/㎡입니다.
- 재개발. 상도14구역 주택정비형 재개발사업이 진행 중이며 정비구역 지정고시 2025.04.03., 사업시행자 지정고시 2025.10.02.가 완료됐습니다.
- 규모. 한주빌라 16세대, 사용승인 기준 1994.07.08.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김도희 임차권 인수조건 확인. 전액 배당되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다는 명세서 문구를 기준으로 실제 배당가능액을 다시 계산해야 합니다.
- 제비 보증금 중복 여부 원본 대조. 자료상 김도희와 제비는 동일한 전입일·확정일자·보증금 203,000,000원으로 각각 배당 산정돼 있으므로 실제 권리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 선순위 여부 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지 확인해야 현재 인수 0원 가정의 신뢰도를 판단할 수 있습니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 2회 유찰 시 매수인 인수 67,931,520원이 발생하므로 최저가만 보고 할인폭을 계산하면 안 됩니다.
- 재개발 권리 확인. 상도14구역 정비구역 및 사업시행자 지정 상태를 기준으로 조합원·분양·현금청산 등 해당 호수의 구체적 지위를 확인해야 합니다.
- 최근 거래 대표성 점검. 최근 12개월 실거래는 938,000,000원 1건뿐이므로 이 한 건을 일반 시세로 단정하지 말고 추가 거래와 개별 조건을 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 조건부”
신건 최저가 537,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 거래 938,000,000원의 57.2%이고, 현재 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다. 가격만 보면 분명 눈에 띕니다. 그러나 이 사건의 본질은 선순위 대항력 임차인과 세금 변수입니다. 김도희 임차권은 미배당 잔액 인수가 명시돼 있고, 2회 유찰 시나리오에서는 실제로 67,931,520원의 인수액이 발생합니다. 여기에 국세·지방세 우선공제 여부까지 더해지므로, 신건의 0원 인수는 확정값이 아니라 현재 배당가정의 결과로 봐야 합니다. 결론은 가격은 매력적이지만, 배당표와 세금·임차권 원본 검증을 끝낸 뒤에야 입찰 가능한 조건부 B입니다.
