서울중앙지방법원 2025타경103336. 방배동 라빌레뜨 1층 101호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 신동호이며 2015.10.12 소유권이전등기가 접수됐고 거래가액은 1,380,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 현재 남아 있는 오케이저축은행 근저당, 삼성카드·케이비국민카드·국민은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
권리관계만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 내부구획과 임대관계가 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 인수 위험이 낮다는 점과 실제 점유·명도 확인은 별개의 문제로 나눠 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103336 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 방배동 805-1 라빌레뜨 1층 101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서초구 방배로32길 47-22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 203.63㎡ · 6층 건물 내 1층 101호 |
| 사용승인 | 2003.10.15 |
| 소유자 | 신동호 · 2015.10.12 소유권이전 · 거래가액 1,380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,860,000,000원 / 2,860,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 1,070,928,773원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인 없음. 별도의 임차인 보증금 인수액은 산정되지 않았고, 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 말소기준은 2015.10.12 접수된 국민은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 오케이저축은행 근저당과 현재 남아 있는 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·회차 시나리오 — 신건 가격을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,860,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 2,860,000,000원입니다. 라빌레뜨는 11세대, 대상 면적은 203.63㎡입니다. 가격 판단은 감정가와 유찰 시나리오를 중심으로 해야 하며, 실거래 가격 근거 없이 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 2,860,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 2,288,000,000원 | 18,428,714원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 1,830,400,000원 | 471,452,714원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 2,288,000,000원, 2회 유찰 시에는 1,830,400,000원으로 낮아집니다. 그러나 미배당 채권이 발생하더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따라 변하는 것은 매각대금과 채권자 배당 충족 정도이지, 매수인이 별도로 떠안을 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,860,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 1,198,800,000원 | 1,198,800,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,071,407원 | 8,071,407원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,740,377원 | 12,740,377원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 101,536,930원 | 101,536,930원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 547,851,286원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 2,281,148,714원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 547,851,286원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제에 따라 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방배중학교 남서측 인근. 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 내방역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 1층 101호, 사용승인일은 2003.10.15입니다. 승강기 및 주차장이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규모·환금성. 라빌레뜨는 11세대이며 대상 면적은 203.63㎡입니다. 소규모 단지의 대형 면적 물건인 만큼 입찰 전 실제 매수층과 거래사례를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 현장조사 당시 폐문부재·비협조로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자를 매각 전 재확인해야 합니다.
- 국민은행 채권최고액 대조. 최초 960,000,000원과 2020.11.30 변경등기 834,400,000원이 함께 확인되므로 최종 등기내용과 채권계산서를 대조하세요.
- 신건 가격 검증. 현재 실질취득액은 2,860,000,000원입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 판단하지 말고 실제 거래사례를 별도로 검증해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 2,288,000,000원, 2회 유찰 시 1,830,400,000원이며 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
- 토지이용 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재와 제2종일반주거지역 등 제한사항을 입찰 시점의 원문으로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 승부처는 가격과 현장 확인”
이 사건은 2015.10.12 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 현재 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 보증금도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 인수 위험 자체는 낮은 편입니다.
다만 현재 최저매각가는 감정가 100%인 2,860,000,000원이고, 인수액이 없으므로 실질취득액 역시 2,860,000,000원입니다. 라빌레뜨는 11세대, 대상 면적은 203.63㎡이며 현장조사 당시 임대관계도 직접 확인되지 않았습니다. 결국 이 물건은 권리보다 가격 검증과 실제 점유 확인이 입찰 판단의 핵심입니다. 신건 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 사건은 아닙니다.
