서울중앙지방법원 2025타경103509. 종로구 경운동 서원빌딩 지하1층 근린생활시설에 관한 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 135,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 매각대상은 전유부분 전체가 아니라 한전물산주식회사 소유 지분 576.04분의 52.485입니다. 감정평가에서도 “1개호 내 일부지분으로서 동 위치를 확인하기 불가능한 실정”이라고 적시됐고, 호 전체면적을 기준으로 산정한 평가액을 기초로 해당 지분 평가액을 산정했습니다.
등기 권리만 보면 현재 말소기준은 1999.05.17. 한전물산주식회사 지분에 설정된 서울특별시종로구 압류입니다. 그 뒤의 종로구 압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 서울특별시종로구 압류 및 주식회사케이알앤씨의 강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 자체보다 일부지분·공유관계·점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103509 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 경운동 91-1 서원빌딩 지하1층 · 서울특별시 종로구 삼일대로 469 |
| 용도 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철골알시조 철근콘크리트지붕 · 지하4층 / 지상15층 · 지하1층 |
| 전유부분 | 등기사항증명서상 근린생활시설 464.84㎡ · 집합건축물대장상 근린생활시설 456.1㎡ 및 소매점 8.74㎡ |
| 매각대상 지분 | 한전물산주식회사 지분 576.04분의 52.485 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사케이알앤씨 / 136,877,344원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1999년 압류
한전물산주식회사는 1994.03.31. 지분 576.04분의 104.97을 취득했고, 1998.06.29. 그중 576.04분의 52.485가 이전된 뒤 남은 576.04분의 52.485가 이번 경매의 대상입니다. 1999.05.17. 이 지분에 서울특별시종로구의 압류가 들어와 말소기준이 됐습니다. 이후 2000.08.01. 종로구 압류, 2005.10.06. 서울보증보험주식회사 266,711,440원 가압류, 2010.03.10. 서울특별시종로구 압류, 2025.07.24. 주식회사케이알앤씨의 강제경매개시결정이 이어집니다.
② 일부지분·공유구조 — 이 물건의 첫 번째 난점
현재 등기상 서원빌딩 지하1층은 강숙자, 구성회, 김재웅, 박건삼, 박신영, 원종두, 이건철, 이아름, 한보섭, 한전물산주식회사 등 공유지분 구조입니다. 각 지분의 합계는 전유부분 전체를 구성하고, 이번 매각은 그중 한전물산주식회사 지분 576.04분의 52.485에 한정됩니다.
| 매각대상 | 한전물산주식회사 지분 576.04분의 52.485 |
|---|---|
| 현황 이용 | 지하1층 근린생활시설 · 칸막이로 수개의 영업점으로 구분하여 이용 중 |
| 위치 특정 | 1개호 내 일부지분으로서 해당 지분의 위치 확인이 불가능한 실정 |
| 감정 방식 | 호 전체면적을 기준으로 산정한 평가액을 기초로 지분면적 평가액 산정 |
| 구분소유 관계 | 구분소유적 공유 여부 불분명 |
따라서 감정가 135,000,000원은 일반적인 상가 한 칸의 독립된 소유권 가격처럼 비교해서는 안 됩니다. 제공된 자료에는 직접 비교할 실거래 시세가 없으므로 “감정가 대비 싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”는 결론을 낼 근거도 없습니다. 이 사건에서 감정가보다 우선 확인할 것은 지분 사용관계, 공유자 사이의 점유·수익 분배, 실제 독점사용 여부입니다.
③ 임차인·점유관계 — 3건은 대항력 없음, 5건은 미상
현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 점유·임차관계는 8건입니다. 김승범, 김사연, 심재련은 전입신고일이 모두 1999.05.17. 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 데이터플러스, 명리산책, 프로당구클럽, 실로문구(예인사), 한찜두찜은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
| 점유·임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승범 | 서원빌딩 지하1층 일부 | 10,000,000원 | 550,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김사연 | 서원빌딩 지하1층 | 10,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심재련 | 서원빌딩 지하1층 1호 | 3,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 데이터플러스 | 지하1층 점유 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 명리산책 | 지하1층 점유 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 프로당구클럽 | 지하1층 점유 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 실로문구(예인사) | 지하1층 점유 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 한찜두찜 | 지하1층 점유 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 266,711,440원 | 132,310,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사케이알앤씨 | 136,877,344원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 403,588,784원 중 현재 가정 매각가에서 채권자 배당액은 132,310,000원, 미배당은 271,278,784원입니다. 신청채권자 주식회사케이알앤씨의 가정 배당액은 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 금액 및 임차인 최우선변제는 확정 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 경운동 안국역 사거리 남서측 인근으로, 대로변 업무용빌딩과 근린생활시설이 밀집한 도심 상업지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 안국역이 있어 대중교통 편의성이 양호합니다.
- 도로. 동측으로 삼일대로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 인사동 지구단위계획, 서울 운현궁 역사문화환경보존지역, 문화지구, 서울도심, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 대 816.9㎡ · 평지 · 부정형 · 업무용 · 공시지가 15,450,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 등기사항증명서상 지하1층 근린생활시설 464.84㎡이나 집합건축물대장에는 근린생활시설 456.1㎡ 및 소매점 8.74㎡로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 입지는 도심 상업지대지만 매각대상이 1개호 내 일부지분이고 지분의 물리적 위치 특정이 어렵다는 점이 일반적인 독립 상가보다 매각·재매각 판단을 어렵게 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 낙찰대상은 한전물산주식회사 지분 576.04분의 52.485입니다. 지하1층 전체 또는 특정 영업점의 단독소유권으로 오인하면 안 됩니다.
- 공유관계 확인. 공유자별 실제 사용구역과 임대수익 귀속, 관리비·수선비 분담, 공유물 사용·수익 관계를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 5건 확인. 데이터플러스, 명리산책, 프로당구클럽, 실로문구(예인사), 한찜두찜은 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항요건과 보증금을 확인하기 전에는 인수위험을 0원으로 확정하지 마세요.
- 기존 임차 3건. 김승범 보증금 10,000,000원·월세 550,000원, 김사연 보증금 10,000,000원·월세 600,000원, 심재련 보증금 3,000,000원·월세 200,000원은 제공된 분석상 대항력이 없습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 실제 세액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 우선매수권 행사 여부와 종전 매각절차에서의 매수신고·보증금 미납 이력 유무를 매각기록에서 확인해야 합니다.
- 공매 이력. 2020.01.22. 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 2025.02.13. 공매취소공고를 원인으로 2025.02.25. 공매공고등기가 말소됐습니다.
- 가격판단. 제공된 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 135,000,000원만 보고 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 현장 대조. 칸막이별 영업점의 실제 위치, 점유자, 계약상대방, 보증금·월세, 관리비 부담 주체를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “무엇을 사는가”가 먼저다
이 사건은 등기상 매수인 인수액만 보면 0원입니다. 하지만 그것만으로 권리가 깨끗한 일반 상가 경매라고 결론내리기 어렵습니다. 낙찰대상은 서원빌딩 지하1층 전체가 아니라 한전물산주식회사 지분 576.04분의 52.485이고, 감정평가에서도 그 지분의 실제 위치를 확인하기 어렵다고 적시했습니다. 지하1층은 여러 영업점으로 구분해 사용 중이며, 구분소유적 공유 여부도 불분명합니다.
여기에 김승범·김사연·심재련은 대항력이 없지만, 나머지 5건은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 세금 압류와 공유자 우선매수권까지 함께 확인해야 합니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가 135,000,000원이 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 가격보다 지분관계와 점유관계를 먼저 해결해야 하는 고난도 일부지분 경매입니다.
