서울중앙지방법원 2025타경103542. 대치동 스카이써밋아파트 3층 302호입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “후순위 권리는 모두 소멸한다”로 끝나지 않습니다. 말소기준권리는 2024.12.09. 중소기업은행 가압류 17,352,696원이고, 그보다 앞선 2020.12.21. 전입기록이 있는 임차관계가 핵심입니다. 김은영은 보증금 1,000,000,000원, 확정일자 2020.12.21., 배당요구까지 갖춘 임차인으로 현 회차에서는 전액 배당이 예상됩니다. 반면 조삼호는 전입일은 동일하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
등기부상 김은영의 주택임차권은 2025.01.03. 등기됐지만, 임대차계약일자는 2020.10.13., 점유개시는 2020.12.18., 주민등록 및 확정일자는 2020.12.21.입니다. 매각물건명세서에는 임대차보증금반환채권이 전액 변제되지 않으면 잔액 범위에서 임차권이 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103542 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 대치동 915-13 스카이써밋아파트 3층 302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강남구 삼성로67길 14 |
| 용도 / 층 | 아파트 · 제6층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 조민선 |
| 감정가 / 최저가 | 1,660,000,000원 / 1,660,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 14,839,596원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계를 먼저 본다
말소기준은 2024.12.09. 갑구 6번 중소기업은행 가압류입니다. 이후 중소기업은행 추가 가압류, 신용보증기금·전북은행·제이비우리캐피탈 가압류, 신한카드 강제경매개시결정, 강남구 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 기록 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조삼호 | 2020.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 필요 |
| 김은영 | 2020.12.21 | 1,000,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 잔액 조건부 |
김은영은 전유부분 전부를 대상으로 한 주거 임차권으로, 확정일자 2020.12.21. 및 배당요구가 확인됩니다. 현 회차 1,660,000,000원 가정에서는 임차보증금 1,000,000,000원이 전액 배당되므로 김은영 관련 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 1,328,000,000원, 2회 유찰 1,062,400,000원 시나리오에서도 배당표상 인수액은 0원입니다.
다만 매각물건명세서의 조건은 분명합니다. 김은영의 보증금반환채권이 전액 변제되지 않는 경우, 미배당 잔액만큼 임차권이 남아 매수인이 인수합니다. 이런 구간에서는 낙찰가만 낮아지는 것이 아니라 인수액이 늘 수 있으므로, 단순 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교값 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 1,660,000,000원, 최저매각가도 같은 1,660,000,000원으로 신건입니다. 스카이써밋아파트는 10세대, 준공일은 2004.04.09.입니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치가 확인되지 않아, 감정가가 최근 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 판정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,660,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,000,000원 |
| 1. 임차인 김은영 보증금 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 2. 중소기업은행 가압류 | 17,352,696원 | 17,352,696원 |
| 3. 중소기업은행 가압류 | 74,383,209원 | 74,383,209원 |
| 4. 신용보증기금 가압류 | 247,916,671원 | 247,916,671원 |
| 5. 전북은행 가압류 | 47,279,979원 | 47,279,979원 |
| 6. 제이비우리캐피탈 가압류 | 50,380,734원 | 50,380,734원 |
| 7. 신한카드 경매채권 | 14,839,596원 | 14,839,596원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 188,847,115원 |
현 회차에서는 김은영 보증금 10억원과 배당표상 채권이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 188,847,115원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 조삼호의 보증금은 확인되지 않아 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 대치동 도곡초등학교 북동측 인근으로, 아파트·단독·다세대주택·학교·업무시설·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 3호선 한티역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 6층 건물의 3층 302호이며, 승강기·위생·급배수·옥내소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 9,029,000원/㎡입니다.
- 규모. 스카이써밋아파트는 10세대이며 준공일은 2004.04.09.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조삼호 임차관계 확인. 보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다. 이 확인 전에는 최종 인수액을 0원으로 확정하지 않습니다.
- 김은영 실제 배당액 확인. 현 회차 계산은 전액 배당이지만 실제 배당표에서 미변제 잔액이 생기면 그 범위에서 임차권이 남습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 1,328,000,000원, 2회 유찰 1,062,400,000원까지는 계산상 김은영 관련 매수인 인수액이 0원이지만 후순위 채권의 미배당액은 각각 139,832,885원, 402,776,885원으로 증가합니다.
- 세금채권 확인. 강남구 압류와 국의 압류가 존재하므로 당해세 등 실제 우선순위와 배당 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 평균·최신 거래 수치가 없는 만큼 신건 16.6억을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 별도 시세 확인 후 입찰가를 정해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 제한됐으므로 실제 내부상태와 점유관계를 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “배당표상 0원”과 “권리위험 0”은 다르다
현재 회차만 보면 구조는 나쁘지 않습니다. 매각가 1,660,000,000원에서 김은영의 1,000,000,000원 보증금이 전액 배당되고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건에는 말소기준보다 앞선 전입자 조삼호가 있고, 그 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 권리분석의 결론을 “인수 0원”으로 닫아서는 안 됩니다.
또한 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 16.6억의 가격 적정성도 단정할 수 없습니다. 결국 이 물건의 입찰 전 핵심은 두 가지입니다. 조삼호 임차관계의 실체 확인, 그리고 김은영 보증금의 실제 전액 배당 여부 확인. 이 두 항목이 정리되기 전까지는 가격보다 권리확인이 우선입니다.
