서울중앙지방법원 2025타경103592. 서초동 ‘서초힐스’ 102동 6층 601호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 전용 38.69㎡ 물건입니다. 사용승인일은 2018.06.22, 단지는 29세대입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 시세보다 몇 % 낮은가”가 아닙니다. 박은미의 514,500,000원 보증금·전세권과 서수경의 미상 임차정보가 말소기준보다 앞선 시점과 맞물려 있다는 점을 먼저 봐야 합니다.
현재 예상배당에서는 박은미가 514,500,000원을 우선변제받아 매수인 인수가 0원으로 계산됩니다. 다만 등기 흐름상 2021.08.12 전세권 변경은 2021.12.16 말소기준 압류보다 빠르고, 해당 전세권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시되어 있습니다. 여기에 박은미가 경매신청 채권자이면서 임차권자·전세권자이기도 하므로, 전세권과 임차권의 실제 배당·소멸·인수 관계는 매각물건명세서 원문과 등기 원인을 서로 대조해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103592 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1617-4 서초힐스 102동 6층601호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 38.69㎡ · 6층 601호 |
| 소유자 | 주식회사아천디에이치건설 |
| 감정가 / 최저가 | 624,600,000원 / 624,600,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박은미 / 514,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 말소기준 | 2021.12.16 갑구 8번 압류 · 서울특별시서초구 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 임차권을 함께 봐야 한다
말소기준은 2021.12.16 서울특별시서초구 압류입니다. 이후의 2022.05.09 국세 압류와 2025.08.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 반면 박은미의 전세권은 2019.10.02 설정됐고 2021.08.12 전세금이 514,500,000원으로 변경돼 말소기준보다 먼저 자리합니다.
② 임차인 분석 — 확인 대상은 2명, 미상 점유자를 빼면 안 된다
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 신고로 제외할 대상은 없습니다. 따라서 확인해야 할 실제 임차인은 서수경·박은미 2명입니다. 특히 서수경은 2019.10.02 전입 시점은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서수경 | 2019.10.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박은미 | 2019.10.02 | 2019.10.02 증액 24,500,000원: 2025.09.26 | 514,500,000원 | 2025.09.26 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮지만, 최신 거래보다 높다
서초힐스의 확인된 거래 중 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균 660,000,000원과 2026.05 최신 거래 620,000,000원을 우선합니다. 최저가 624,600,000원은 최근 12개월 평균의 94.6%이지만, 가장 최신 거래이자 대상 물건과 같은 전용 38.69㎡·6층 거래 620,000,000원보다는 높습니다. 여기에 최근 거래가격 추세가 -14.8%이므로, 과거 840,000,000원 거래까지 섞인 전체 평균 717,500,000원만 보고 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 38.69㎡ | 6 | 620,000,000원 |
| 2026.03 | 40.03㎡ | 2 | 680,000,000원 |
| 2025.06 | 40.03㎡ | 5 | 680,000,000원 |
| 2024.08 | 40.03㎡ | 6 | 645,000,000원 |
| 2021.12 | 40.23㎡ | 4 | 840,000,000원 |
| 2021.11 | 40.23㎡ | 4 | 840,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 660,000,000원 |
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득은 보증금 쪽으로 고정된다
박은미처럼 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 순간부터는 표시 최저가만 보면 안 됩니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액은 514,500,000원 보증금 수준으로 수렴하기 때문입니다. 따라서 1회·2회 유찰 시에는 499,680,000원이나 399,744,000원을 그대로 ‘매수가격’으로 비교하지 않고 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
| 회차 | 표시 최저가 | 박은미 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 판단축 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 624,600,000원 | 514,500,000원 | 0원 | 624,600,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 499,680,000원 | 492,283,200원 | 22,216,800원 | ≈ 514,500,000원 보증금 기준 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 399,744,000원 | 393,347,584원 | 121,152,416원 | ≈ 514,500,000원 보증금 기준 |
표시 최저가가 보증금 아래로 내려가는 회차부터는 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상당 부분 상쇄됩니다. 따라서 유찰 후 가격 메리트도 ‘최저가’가 아니라 대항력 임차보증금을 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다. 서수경의 미상 보증금 위험은 이 계산과 별도로 남습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 624,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,646,000원 |
| 1. 임차인 박은미 보증금 | 514,500,000원 | 514,500,000원 |
| 2. 을구 3-3번 전세권 | 514,500,000원 | 101,454,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당에서는 박은미 보증금 514,500,000원을 우선변제하고, 이어 같은 박은미의 전세권과 연결된 배당액 101,454,000원이 반영돼 있습니다. 임차보증금·전세권이 동일인에게 겹쳐 있는 사건이므로 실제 법률상 배당 및 인수 범위는 원문 권리관계 확인이 중요합니다. 현재 회차의 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울교육대학교 남동측 인근으로, 단독주택·연립주택·다세대주택·아파트와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물의 6층 601호이며 사용승인일은 2018.06.22입니다. 난방·승강기·화재탐지설비 등이 구비돼 있습니다.
- 용도·규모. 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며 서초힐스는 29세대입니다. 대규모 아파트 단지와 같은 환금성을 전제로 접근하기보다는 소규모 다세대 거래 특성을 감안해야 합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 북측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 8,141,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가구역. 감정평가서에는 지정기간이 2025.03.24~2025.09.30으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물 확인. 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 위반건축물로 등재된 내역이 있으며, 주거시설 시멘트블럭조 13.75㎡가 기재돼 있습니다.
- 공매 절차. 2025.06.25 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 법원경매와 공매 진행 관계를 교차 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박은미 선순위 전세권의 매각조건 확인. 2021.08.12 전세금 514,500,000원 변경등기가 말소기준보다 앞섭니다. 현재 배당표의 인수 0원과 별개로 매각물건명세서상 인수 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 서수경 임대차 원본 확인. 2019.10.02 전입은 확인되나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 인수액을 별도 산정해야 합니다.
- 가격 상한은 최신 거래 중심. 최근 12개월 평균 660,000,000원보다 낮다는 점만 보지 말고, 대상과 같은 전용 38.69㎡·6층 최신 거래 620,000,000원이 현재 최저가보다 낮다는 점과 -14.8% 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
- 유찰가를 그대로 매수가로 보지 않기. 1회 유찰 499,680,000원, 2회 유찰 399,744,000원으로 내려가면 박은미 보증금 미배당분이 각각 22,216,800원, 121,152,416원으로 증가합니다. 실질취득은 보증금 514,500,000원 수준을 중심으로 봐야 합니다.
- 위반건축물 내역 확인. 주거시설 시멘트블럭조 13.75㎡ 등재 내역의 현재 상태와 시정 여부, 금융·매도 시 영향을 확인해야 합니다.
- 공매공고 교차 확인. 한국자산관리공사의 2025.06.25 공매공고와 법원경매 절차의 현재 관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 자료를 서로 대조한 뒤 입찰가를 확정해야 합니다.
맺으며 — 신건은 싸지 않고, 권리도 단순하지 않다
이 물건은 감정가와 최저가가 같은 624,600,000원 신건입니다. 최근 12개월 평균 660,000,000원보다 낮다는 숫자만 보면 할인처럼 보이지만, 실제로는 대상과 같은 전용 38.69㎡·6층 최신 거래가 620,000,000원이고 최근 가격 추세도 -14.8%입니다. 따라서 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가하기 어렵습니다.
권리 측면에서도 현재 배당표상의 인수액은 0원이지만, 박은미의 514,500,000원 선순위 전세권과 임차권, 경매신청이 겹쳐 있고 서수경의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 더구나 유찰되면 표시 최저가는 크게 내려가더라도 박은미 보증금 미배당분이 인수액으로 늘어 실질취득가는 약 514,500,000원 보증금 수준에서 버티는 구조가 됩니다. 결론은 “현재 신건 가격 메리트는 낮고, 선순위 전세권·미상 임차인 확인이 먼저”입니다.
