서울중앙지방법원 2025타경103745. 서울 동작구 상도동 띠아모하우스 4층 404호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 현 소유자는 문지우이고, 2021.10.28. 소유권이전 당시 거래가액은 385,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 겉으로만 보면 까다롭습니다. 말소기준으로 선언된 2023.10.12. 압류보다 앞서 신수철의 주택임차권이 등기되어 있고, 임차보증금도 385,000,000원으로 최저가 364,000,000원보다 큽니다. 하지만 2026.05.04. 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
다만 이 확약은 신수철 임차권에만 적용됩니다. 별도로 조사된 양인섭은 2024.08.13. 전입으로 말소기준인 2023.10.12.보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금이 확인되지 않았으므로 현재 점유관계와 실제 임대차 조건은 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103745 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 299-167 띠아모하우스 4층404호 · 도로명 서울특별시 동작구 국사봉6길 11 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 29.14㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제4층 제404호 |
| 소유자 | 문지우 · 2021.10.28. 소유권이전 · 거래가액 385,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 364,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 385,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2021.05.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
핵심은 2023.07.21. 등기된 신수철의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.10.23., 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.10.25.로 말소기준인 2023.10.12.보다 앞서 있어 자료상 대항력과 우선변제권이 인정됩니다. 보증금은 385,000,000원입니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신수철 | 2021.10.25 · 전유부분 전부 | 385,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약으로 실질 0원 |
| 양인섭 | 2024.08.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 승계나 대위변제에 따른 임차인 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 신수철 확약은 신수철에게만 적용되며, 양인섭의 보증금은 미상입니다. 다만 양인섭은 말소기준 이후 전입으로 자료상 대항력이 없으므로 보증금 자체를 매수인 인수액으로 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 123.2%, 하락 추세까지 겹친 신건
띠아모하우스의 비교 거래는 대상면적 29.14㎡와 인접 면적 28.66㎡ 거래입니다. 전체 7건 평균은 332,401,428원이지만, 과거 385,000,000원·375,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 메리트 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 295,452,500원, 최신 거래는 2024.07 · 330,000,000원이고, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -22.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 29.14㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2024.07 | 29.14㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2024.04 | 28.66㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2024.03 | 28.66㎡ | 5 | 221,810,000원 |
| 2022.06 | 28.66㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 2022.05 | 28.66㎡ | 6 | 385,000,000원 |
| 2021.10 | 29.14㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 295,452,500원 |
신건 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 364,000,000원은 최근 12개월 평균 295,452,500원의 123.2%입니다. 전체 평균과 비교해도 109.5%이며 최신 거래 330,000,000원보다도 높습니다. 따라서 과거 전체 평균을 근거로 가격을 긍정적으로 평가할 수 없고, 최근 시세 기준으로는 명백히 높은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 364,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,896,000원 |
| 1. 임차인 신수철 보증금 · 우선변제 | 385,000,000원 | 358,104,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 385,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 신수철 보증금 부족분은 26,896,000원이나, 2026.05.04. 확약으로 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상도3동주민센터 남서측 인근으로, 주변은 단독·다세대주택, 소규모아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 7호선 신대방삼거리역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2021.05.27.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 완경사 사다리형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 부지로 이용 중이며, 서측으로 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층)·과밀억제권역·대공방어협조구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 거래표본. 띠아모하우스는 16세대이고 확인된 실거래 표본은 7건입니다. 최신 거래는 2024.07이며 최근 거래 추세는 -22.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.04. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각 시점에도 그대로 반영되는지 원본을 대조해야 합니다.
- 신수철 임차권 말소 확인. 을구 1번 주택임차권등기는 확약에 따라 매수인에게 인수되지 않고 말소된다는 내용을 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 양인섭 점유 확인. 2024.08.13. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유와 명도 조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.03. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 정리 여부와 관련 내용을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 364,000,000원은 최근 12개월 평균 295,452,500원의 123.2%이며 최신 거래 330,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -22.6%이므로 전체 평균 332,401,428원만 보고 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 291,200,000원, 2회 유찰 232,960,000원 구간을 최근 시세와 다시 비교해 응찰가를 결정하는 편이 합리적입니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 안 풀렸다”
이 사건에서 가장 큰 권리 위험은 보증금 385,000,000원의 대항력 있는 신수철 임차권입니다. 매각가 364,000,000원만 놓고 보면 배당모형상 26,896,000원의 부족분이 생겨 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 그러나 2026.05.04. 확약으로 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 사건의 실질 인수액은 0원입니다.
그래서 최종 승부처는 다시 가격입니다. 신건 실질취득액 364,000,000원은 최근 12개월 평균 295,452,500원의 123.2%, 전체 평균의 109.5%이고 최신 거래 330,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세까지 -22.6%라 신건 가격에 프리미엄을 줄 근거가 없습니다. 권리는 확약으로 정리, 가격은 신건 보류. 1회 유찰 시 291,200,000원부터 최근 12개월 평균 아래로 내려오는 만큼 그때 다시 시세와 권리 원본을 함께 대조하는 접근이 더 타당합니다.
