서울중앙지방법원 2025타경104448. 동작구 상도동 한강리치빌 4층 402호, 감정평가상 다세대주택 1개호로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김미설이고 2021.10.22. 매매로 340,000,000원에 취득했습니다. 기존 상도1,5동새마을금고 근저당과 서울축산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.06.10. 서민금융진흥원 가압류입니다.

중요한 점은 임차인 오성학의 주민등록일자·점유개시일자가 2021.10.08., 확정일자가 2021.09.03.로 모두 이 말소기준보다 앞선다는 것입니다. 따라서 오성학은 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 다만 현재 신건 배당가정에서는 임차보증금 340,000,000원이 전액 변제 가능한 금액대에 있으므로, 보증공사의 대위·승계 신고를 별도의 두 번째 보증금으로 보지 않는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

기존 근저당은 이미 말소됐고, 경매상 말소기준은 2022.06.10. 서민금융진흥원 가압류 5,169,254원입니다. 오성학은 그보다 앞선 2021.10.08. 전입·점유, 2021.09.03. 확정일자를 갖고 있어 대항력이 있습니다. 2023.10.19.에는 임차보증금 340,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 보증금반환채권이 전액 변제되지 않으면 잔액 범위에서 임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시합니다.

② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증공사는 같은 보증금의 승계

* 보증공사 신고 340,000,000원은 오성학의 340,000,000원 보증금에 대한 대위·승계입니다. 별도의 두 번째 임차보증금 340,000,000원이 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며 총 임차보증금도 340,000,000원으로 봐야 합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래를 봐야 한다

실거래 비교면적 48.87㎡의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 424,750,000원이지만 2021년 340,000,000원, 2024년 345,000,000원 등 과거 저가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최신성과 최근 추세를 우선해야 합니다.

최근 12개월 거래는 2026.06.의 590,000,000원 1건이고, 현재 최저가 448,000,000원은 그 가격의 75.9%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 차이는 +59.6%로 하락장이 아니라 상승 방향입니다. 따라서 전체 평균 424,750,000원보다 최저가가 105.5%라는 이유만으로 “비싸다”고 판단하는 것도 맞지 않습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이라 590,000,000원을 단독 시세로 고정해서도 안 됩니다.

④ 예상배당 — 보증공사 중복을 제거해서 봐야 한다 (매각가 448,000,000원 가정)

보증공사 340,000,000원은 오성학 보증금의 대위·승계이므로 동일 보증금을 두 번 배당하지 않습니다. 현재 매각가 448,000,000원과 집행비용 6,880,000원 가정에서는 임차보증금 340,000,000원 전액변제 후 101,120,000원이 남습니다. 동작구 압류액과 당해세 등 실제 법정우선순위에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터 ‘최저가’만 보면 안 된다

현재 신건 최저가는 448,000,000원이고, 1회 유찰 시 358,400,000원, 2회 유찰 시 286,720,000원입니다. 이 가운데 2회 유찰 가격 286,720,000원은 임차보증금 340,000,000원보다 낮습니다.

현재 회차에서는 448,000,000원이 보증금보다 높고 제공된 배당가정상 전액변제가 가능하지만, 향후 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 반드시 낙찰가 + 미배당 임차보증금으로 실질취득을 다시 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 국사봉중학교 북동측 인근. 단독주택·다세대주택·학교·임야 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 4층 402호. 위생·급배수·난방·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 노폭 약 6m의 막다른 현황도로가 소재합니다.
• 토지. 완경사지에 조성된 사다리형 토지이며 제1종일반주거지역입니다. 토지면적은 288.0㎡, 공시지가는 2,911,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·건축허가착공제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 한강리츠빌은 8세대 규모이고 2008.10.01. 준공입니다. 확인된 동일면적 거래는 4건으로 표본이 많지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증기관 중복금지. 오성학 340,000,000원과 보증공사 340,000,000원을 합쳐 680,000,000원으로 계산하지 마세요. 실제 임차인은 1명입니다.
• 배당표 재확인. 매각기일 전 최종 매각물건명세서에서 오성학의 보증금 전액변제 가능 여부와 보증공사 승계 상태를 다시 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위. 동작구 압류가 존재하므로 체납세액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해 임차인 실제 배당액이 줄어드는지 점검해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득. 2회 유찰 가격 286,720,000원은 보증금 340,000,000원보다 낮습니다. 그때부터는 최저가가 아니라 실질취득 약 340,000,000원 기준으로 비교하세요.
• 시세 표본. 최근 12개월 실거래 590,000,000원은 1건뿐입니다. 층·상태·거래조건 차이를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 중복을 빼고 배당을 봐야 한다”

이 물건은 임차인이 없는 깨끗한 사건이 아닙니다. 오성학은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 가진 대항력 임차인이고, 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 다만 보증공사는 동일 보증금의 대위·승계 신고이므로 340,000,000원을 두 번 계산해선 안 됩니다.

현재 신건 448,000,000원에서는 집행비용 6,880,000원을 반영하고도 실제 임차보증금 340,000,000원을 전액 배당할 수 있는 구조여서, 제공된 배당가정과 중복제거 기준상 매수인 인수 0원·실질취득 448,000,000원입니다. 가격은 최근 12개월 거래 590,000,000원의 75.9%로 낮지만 그 표본은 1건뿐입니다. 따라서 결론은 “가격은 관심권, 권리는 배당표 최종확인이 필수”입니다.