서울중앙지방법원 2025타경104660. 관악구 신림동 우림아트빌 비동 4층 401호, 전용 35.35㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택단지형)이고, 건물은 2018.12.20 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물입니다. 소유자 이창희는 2021.03.31 소유권이전을 마쳤고, 등기상 거래가액은 340,000,000원입니다.
현재 살아 있는 담보권이 먼저 잡혀 있는 구조는 아닙니다. 2019년 관악농업협동조합 근저당과 우리은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 현 사건에서 선언된 말소기준은 2025.12.19 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 임차권·전입관계가 핵심이 됩니다. 마수원은 2021.03.17 전입·점유, 2021.02.17 확정일자, 2023.03.17 임차권등기까지 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 원칙만 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조지만, 이번 사건은 확약서가 그 결과를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104660 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-243 우림아트빌 비동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 전용 35.35㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 이창희 (2021.03.31 소유권이전 · 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인 | 2018.12.20 |
| 규모 | 우림아트빌 24세대 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 한 축만 해소
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 마수원 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2021.03.17 / 2021.02.17 | 340,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 대위·승계 확약 후 실질 인수 0원 |
| 남현종 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2025.12.09 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 확약 적용 밖 |
보증공사 명의 신고는 마수원의 340,000,000원 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 관계입니다. 실제 별도 임차인이 아니므로 보증금 340,000,000원을 한 번 더 더하면 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 마수원·남현종 2명으로 보는 것이 맞습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 평균보다 높다
우림아트빌은 24세대이고, 비교 가능한 최근 실거래는 7건입니다. 대상 전용면적은 35.35㎡이며 최근 거래에는 35.35㎡와 37.49㎡가 함께 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 313,714,285원, 최신 거래는 2025.09 · 328,000,000원입니다. 현재 최저가 325,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.6%이므로, 평균 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 37.49㎡ | 5 | 328,000,000원 |
| 2025.06 | 35.35㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 37.49㎡ | 4 | 318,000,000원 |
| 2025.05 | 37.49㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2025.03 | 37.49㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2025.02 | 37.49㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2024.12 | 35.35㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 313,714,285원 |
④ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,350,000원 |
| 1. 임차보증금 채권 · 마수원 | 340,000,000원 | 319,650,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시나리오상 마수원 보증금의 룰상 미배당액은 20,350,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액이 매수인에게 남지만, 2026.06.26 확약으로 마수원에 관한 실질 인수는 0원입니다. 보증공사의 신고는 마수원 보증금의 대위·승계 관계이므로 별도 340,000,000원 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 남현종 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 낙찰가 하락 효과가 상쇄된다
| 회차 | 매각가 | 마수원 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 325,000,000원 | 20,350,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 260,000,000원 | 84,440,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 208,000,000원 | 135,712,000원 | 실질 0원 |
대항력 인수형은 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 커져 실질취득총액이 보증금 수준에서 고정되는 성격이 있습니다. 이 사건도 확약이 없었다면 현재 회차 20,350,000원, 1회 유찰 시 84,440,000원, 2회 유찰 시 135,712,000원의 룰상 인수액이 발생하는 구조입니다. 그러나 마수원 채권은 확약으로 실질 0원이 됐으므로 유찰 시 가격 하락 효과가 실제로 살아날 수 있습니다. 단, 이 결론은 남현종의 미상 보증금 위험을 제외한 경우입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 다세대 물건입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 남강고등학교 북측 인근으로, 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층 중 4층 401호이며 사용승인일은 2018.12.20입니다. CCTV, 주차장, 도시가스, 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측과 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 완경사·가로장방 토지이며 공시지가는 2,934,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 우림아트빌은 24세대 규모이고 최근 비교 거래는 7건입니다. 거래 표본이 존재하지만 소규모 다세대이고 35.35㎡·37.49㎡가 함께 비교돼 개별 호수의 면적·층·상태 차이를 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 남현종 임대차 원본 확인. 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 여부, 현재 전입 유지 여부를 매각물건명세서·현황조사·주민등록 관련 자료와 대조해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26 제출된 대항력 포기·잔존채권 포기·임차권등기 말소 동의의 대상과 조건이 마수원 채권에 정확히 대응하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증공사는 마수원 보증금에 대한 대위·승계 관계이므로 별도 임차보증금 340,000,000원으로 추가 계산하면 안 됩니다.
- 현재 가격 메리트 과대평가 금지. 최저가 325,000,000원은 최근 12개월 평균 313,714,285원의 103.6%입니다. 신건 최저가만 보고 저가 매수라고 판단할 근거가 없습니다.
- 실질취득가 상한 설정. 확약 반영 후 확인 가능한 하한은 325,000,000원이지만, 남현종의 보증금이 확인되면 매수인 부담이 추가될 가능성을 별도 반영해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성 점검. 24세대 규모인 만큼 최근 거래 7건의 층·전용면적 차이를 개별적으로 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 사건 전체가 깨끗해진 것은 아니다”
이 사건은 표면적으로는 340,000,000원 대항력 임차보증금이 감정가 325,000,000원보다 커 매우 강한 인수형처럼 보입니다. 실제 제공된 배당 계산도 현재 회차에서 20,350,000원의 룰상 미배당 인수를 잡고 있습니다. 그러나 2026.06.26 확약 때문에 마수원에 관한 그 인수액은 실질 0원입니다. 이 부분은 명확한 호재입니다.
다만 결론을 “인수 0원 안전물건”으로 끝내면 권리분석이 틀어집니다. 확약 밖 남현종이 2025.12.09 전입했고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 동시에 현재 최저가 325,000,000원은 최근 12개월 평균 313,714,285원의 103.6%로, 가격 자체도 평균 시세보다 싸지 않습니다.
마수원 인수 위험은 해소, 남현종 위험은 미해소, 신건 가격은 최근 평균 이상. 따라서 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 남현종의 실제 임대차관계를 확인한 뒤 실질취득총액을 다시 계산하는 것입니다.
