울산지방법원 2024타경8487. 울산 남구 야음동 태양한신아파트 1동 7층 704호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 7층에 위치합니다. 현 소유자는 송영수이고, 2012.07.20. 매매를 원인으로 거래가액 165,000,000원에 취득해 2012.09.03. 소유권이전 등기를 마쳤습니다.
이번 경매에서 중요한 말소기준권리는 근저당이 아닙니다. 현재 유효한 권리 중 가장 앞선 2019.12.16. 팬오션 주식회사 가압류 63,939,092원이 기준입니다. 이후의 박현주 가압류와 최은진 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 배현석의 전입일은 그보다 약 2년 앞선 2017.10.13.입니다. 따라서 권리분석의 중심은 후순위 채권이 아니라 선순위 대항력 임차인의 미확인 보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경8487 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 꽃대나리로46번길 38, 1동 7층704호 (야음동, 태양한신아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.825㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건 내 7층 704호 |
| 소유자 | 송영수 (2012.07.20. 매매 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 동 표시 확인 | 공부상 1동 · 현황 및 외벽 표기 101동 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
현재 권리 기준점은 2019.12.16. 팬오션 주식회사 가압류입니다. 배현석은 2017.10.13. 전입해 기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 2017.07.13. 확정일자와 2025.01.07. 배당요구도 갖추고 있습니다. 따라서 우선변제권을 행사할 수 있지만 보증금 액수가 확인되지 않아 배당으로 전액 소멸할지, 일부가 남아 매수인에게 승계될지를 현재 금액으로 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배현석 | 주거 | 2017.10.13 | 2017.07.13 | 미상 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 승계 가능 |
② 시세 비교 — 1.70억은 최근 평균의 93.7%, 하지만 ‘실질취득가’는 아직 미정
태양한신 동일 평형 84.83㎡의 최근 12개월 실거래는 4건이고 평균은 181,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 8층 175,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 4.6% 수준의 상승 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.83㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 1 | 167,000,000원 |
| 2026.02 | 84.83㎡ | 11 | 192,000,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 6 | 192,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.83㎡ | 4건 | 181,500,000원 |
최저매각가 170,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.7%이고 최신 거래 175,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 놓고 보면 최근 실거래 범위 안쪽입니다. 다만 이 사건은 선순위 임차보증금이 미상이라 실질취득가 = 낙찰가 + 미배당 인수액을 현재 확정할 수 없습니다. 따라서 170,000,000원이 시세보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 2. 가압류 · 팬오션 주식회사 | 63,939,092원 | 63,939,092원 |
| 3. 가압류 · 박현주 | 8,915,500원 | 8,915,500원 |
| 4. 강제경매 · 최은진 | 170,000,000원 | 93,965,408원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이 시뮬레이션에서는 채권 총 청구액 242,854,592원 중 166,820,000원이 배당되고 미배당은 76,034,592원입니다. 다만 선순위 임차인 배현석의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당순서와 배당액, 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 부족 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 170,000,000원 | 166,820,000원 | 76,034,592원 | 93,965,408원 |
| 1회 유찰 · 80% | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 109,558,592원 | 60,441,408원 |
| 2회 유찰 · 64% | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 136,377,792원 | 33,622,208원 |
유찰되면 낙찰가 자체는 내려가지만, 이 사건은 선순위 임차보증금이 미상이라 낙찰가 하락 = 실질취득가 하락이라고 단정할 수 없습니다. 배현석이 배당받지 못하는 보증금이 커질 경우 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어날 가능성이 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 야음동 도산초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 도산초등학교 절대보호구역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,826,000원/㎡입니다.
- 단지. 태양한신 107세대, 사용승인 기준 1989.12.04. 동일 평형 실거래 12건의 전체 범위는 140,000,000원~220,000,000원입니다.
- 공부와 현황. 공부상 동 명칭은 1동이나 현황 및 외벽 표기는 101동입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배현석 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 보증금 총액과 배당으로 회수될 금액을 알아야 매수인 승계액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 배현석은 2025.01.07. 배당요구를 했고 확정일자도 있으므로 실제 배당액을 배당표와 대조해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 170,000,000원만 최근 평균 181,500,000원과 비교하지 말고, 낙찰가에 미배당 보증금이 더해진 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 1동과 현황상 101동 표기가 다르므로 현장·공부를 대조해야 합니다.
- 최근 거래 확인. 최신 거래는 2026.08. 175,000,000원, 최근 12개월 평균은 181,500,000원입니다.
맺으며 — “가격은 나쁘지 않지만, 인수액을 모르면 싸다고 말할 수 없다”
태양한신 704호의 신건 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균 181,500,000원의 93.7%로 표면상 시세보다 낮습니다. 하지만 이 사건의 권리관계는 단순하지 않습니다. 배현석이 말소기준권리보다 먼저 전입한 선순위 대항력 임차인이고, 확정일자와 배당요구까지 갖춘 반면 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 170,000,000원만 놓고 가격 경쟁력을 판단하면 안 됩니다. 배현석의 보증금과 실제 배당액을 확인해 미배당 승계액을 산출한 뒤, 그 실질취득가를 최근 시세와 비교하는 것이 이 사건의 결론입니다.
