수원지방법원 2025타경296. 용인시 기흥구 신갈동 현대빌라 4층 402호, 전용 32.88㎡의 다세대주택입니다. 소유자 유경백은 2022년 9월 6일 매매를 원인으로 거래가액 240,000,000원에 취득했고, 같은 해 11월 3일 우리은행에 채권최고액 155,100,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 우리카드와 케이비국민카드의 가압류가 붙었고, 우리은행이 2025년 1월 임의경매를 신청한 구조입니다.
권리 순서는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2022년 11월 3일 우리은행 근저당권이고, 그 뒤에 등기된 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가격 113,680,000원을 가정한 배당에서는 집행비용을 제외한 111,288,480원이 우리은행에 배당되고, 후순위 가압류는 배당받지 못합니다. 이 미배당금은 채무자에게 남는 채무일 뿐, 등기상 낙찰자가 인수하는 금액으로 계산되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경296 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 상미로 78, 4층 402호 (신갈동, 현대빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 32.88㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2021.12.24 사용승인 · 승강기·개별난방설비 |
| 소유자 | 유경백 (2022.09.06 매매 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 113,680,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 145,808,357원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% · 22,736,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준권리는 2022년 11월 3일 설정된 우리은행 근저당권 155,100,000원입니다. 2024년 우리카드 가압류 23,264,479원, 케이비국민카드 가압류 18,657,292원과 2025년 우리은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 등기와 배당표상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 거래 시점이 오래됐다
현대빌라 전용 32.88㎡ 거래 표본은 3건이며 모두 240,000,000원입니다. 현재 최저가 113,680,000원은 이 거래가의 47.4%입니다. 표면적인 할인 폭은 크지만, 최신 표본이 2022년 10월 거래이고 이후 가격 흐름을 보여주는 거래는 제시되지 않았습니다. 따라서 240,000,000원을 2026년 현재 확정 시세로 놓고 할인율만으로 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 32.88㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 32.88㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.07 | 32.88㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 평균 | 32.88㎡ | 3건 | 240,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 155,100,000원 | 111,288,480원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 23,264,479원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 18,657,292원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 197,021,771원 중 채권자 배당액은 111,288,480원이며, 미배당액은 85,733,291원입니다. 후순위 가압류가 배당받지 못해도 매각으로 소멸하므로 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택인 도시형생활주택으로 이용 중이며, 전용면적은 32.88㎡입니다.
- 입지. 신갈초등학교 북서측 인근으로 근린생활시설, 아파트, 다세대주택과 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2021년 12월 24일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상 5층 건물이며, 승강기와 개별난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북측 약 12m, 서측 약 3m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 평지·가로장방 토지이며, 토지면적은 380㎡, 공시지가는 ㎡당 1,848,000원입니다.
- 하자. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대 규모이고 제공된 동일 면적 거래도 3건이어서, 매도 시 거래기간과 가격 협상 폭을 넉넉히 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매수보증금. 이 사건은 최저매각가격의 20%가 적용되므로 22,736,000원을 준비해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 방문, 전입세대확인서와 현황조사서 대조가 우선입니다.
- 현재 시세 확인. 거래 표본의 최신 시점이 2022년 10월입니다. 인근 중개업소의 동일 면적 매매·전세 호가와 최근 계약 사례를 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모이므로 매수 수요, 주차, 내부 상태, 관리상태와 금융기관 담보평가 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 85,733,291원은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 다만 당해세와 법정 최우선권은 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후
이 물건의 등기 구조는 명확합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원이므로 권리 자체는 비교적 단순한 소멸형입니다.
가격은 감정가 232,000,000원의 49%인 113,680,000원까지 내려와 있고, 제공된 거래가 240,000,000원과 비교하면 47.4%입니다. 그러나 그 거래는 모두 2022년 자료이고, 현재 물건은 거래 표본이 적은 12세대 다세대주택입니다. 여기에 임대관계 미상이라는 점까지 남아 있으므로 결론은 “권리는 합격, 가격은 현재 시세와 점유 확인 후 판단”입니다. 과거 거래가와의 큰 차이만 보고 즉시 저가 매수로 단정하기보다, 현장 상태와 실제 매도 가능 가격을 먼저 확인해야 합니다.
