울산지방법원 2025타경12343. 양산시 호계동 소재 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 김혜련이고, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 2,749,900,000원으로 신건입니다. 등기상 말소기준권리는 2019년 12월 9일 양산농업협동조합의 채권최고액 552,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 채권최고액 600,000,000원 근저당권과 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 계산상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 “인수 0원” 사건으로 보면 위험합니다. 매각에서 제외되는 임차인 소유 판넬조 판넬지붕 단층 창고 5㎡ 및 18㎡가 본건 토지 위에 있고, 이 건물들을 위한 법정지상권 성립여부는 불분명하다고 명시돼 있습니다. 또 농지취득자격증명이 필요한 토지가 여럿 포함되고, 일부 토지는 지적도상 맹지이며, 인접지와의 정확한 경계는 지적경계 측량을 요구합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12343 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 호계동 231-3 |
| 등기상 소재 | 경상남도 양산시 호계동 232, 231-6, 231-9, 231-12 · 산막공단북11길 62-20 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 김혜련 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,749,900,000원 / 2,749,900,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,311,555,724원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 확인된 토지 정보 | 1,629㎡ · 지목 전 · 토지이용상황 전 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 맹지 |
| 공시지가 | 102,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.12.09. 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 양산농업협동조합이고 채권최고액은 552,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권 600,000,000원이 추가 설정됐으며, 두 근저당권은 2025.07.09. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후의 양산시 압류, 임의경매개시결정, 상북새마을금고 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 매각조건 — 등기보다 중요한 위험
- 일괄매각. 제시외 관정은 포함되지만 임차인 소유 제시외 창고 5㎡·18㎡, 컨테이너 2동, Over Head Crane 1식은 제외됩니다.
- 맹지. 목록 1, 2, 3, 6 토지는 지적도상 맹지입니다.
- 현황 도로. 목록 8, 9, 12 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.
- 경계. 인접지와의 정확한 경계는 지적경계 측량을 요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,749,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,899,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 양산농업협동조합 | 552,000,000원 | 552,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 양산농업협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 상북새마을금고 | 90,860,647원 | 90,860,647원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,477,140,353원 |
채권 총액 1,242,860,647원이 전액 배당되는 계산이며 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 1,477,140,353원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,749,900,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,199,920,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,759,936,000원 | 0원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 1회 유찰 시 2,199,920,000원, 2회 유찰 시 1,759,936,000원에서도 배당 시뮬레이션상 채권 총액 1,242,860,647원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 유찰가 자체만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 현황. 확인된 토지는 지목 전, 토지이용상황 전, 면적 1,629㎡입니다.
- 형상·지형. 완경사·부정형으로 확인됩니다.
- 도로 조건. 확인된 토지 정보상 도로접면은 맹지이며, 매각조건에서도 목록 1, 2, 3, 6 토지가 지적도상 맹지로 명시됩니다.
- 경계 확인. 인접지와 정확한 경계는 지적경계 측량을 요합니다.
- 시세 판단. 실거래 비교자료가 없어 감정가 2,749,900,000원의 시장가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확보. 목록 1, 2, 3, 6, 7, 10, 13에 대해 매각결정기일 전 제출 가능 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각 제외되는 임차인 소유 창고 5㎡·18㎡의 점유 근거와 토지사용관계, 법정지상권 성립 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 구분. 컨테이너 2동과 Over Head Crane 1식은 매각 대상이 아니므로 현장 자산과 매각대상을 혼동하면 안 됩니다.
- 맹지·도로 상태 확인. 목록별 실제 출입로와 현황 도로 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계측량. 부정형 토지와 인접지 경계를 지적경계 측량으로 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 실거래 자료가 없어 신건 최저가 2,749,900,000원의 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 사건은 아니다
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019.12.09. 양산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 현재 신건 2,749,900,000원은 물론 1회 유찰 2,199,920,000원, 2회 유찰 1,759,936,000원까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다.
그러나 이 사건의 위험은 등기부 밖에 있습니다. 매각 제외되는 임차인 소유 제시외 창고를 위한 법정지상권 성립여부가 불분명하고, 여러 토지에 농지취득자격증명이 요구됩니다. 일부 토지는 맹지이고 현황 도로인 토지도 있으며, 정확한 경계는 별도 측량이 필요합니다. 실거래 시세도 없어 신건 가격의 시장 메리트를 확인하기 어렵습니다. 결론은 등기상 인수는 0원이나, 입찰 절차와 토지 이용관계의 난도가 높은 사건입니다.
