울산지방법원 2026타경234. 울산 남구 무거동 울산옥현2주공아파트 211동 1층 104호입니다. 공동주택(아파트)로 이용 중이고, 2000.04.03 사용승인된 철근콘크리트 벽식조 건물입니다. 현재 소유자는 주식회사예승컴퍼니로, 2020.06.15 거래가액 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류 자체가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 이호찬의 보증금 240,000,000원입니다.
말소기준은 2024.09.02 구리세무서장 처분의 압류입니다. 그런데 이호찬은 그보다 앞선 2022.09.30 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.08.31입니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석해야 합니다. 주택임차권등기는 2024.10.02에 들어왔지만, 그 등기의 날짜만 보고 후순위 임차인으로 취급하면 안 됩니다. 대항력의 출발점은 전입·점유 시점이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경234 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 무거동 478-1 울산옥현2주공아파트 제211동 제1층 제104호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 중 · 15층 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사예승컴퍼니 (2020.06.15 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 249,389,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 근저당권들은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준점은 2024.09.02 갑구 10번 압류이고, 이후 2026.02.27 압류와 2026.04.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 13번 주택임차권설정등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 미변제액은 매수인이 인수한다는 조건이 붙습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이호찬 | 건물의 전유부분 전부 | 2022.09.30 / 2022.08.31 | 240,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 잔액 인수 |
이호찬은 배당요구를 했고 확정일자도 갖추고 있어 우선변제를 받을 수 있습니다. 현재 회차에서는 예상배당상 보증금 240,000,000원이 전액 변제되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 매각물건명세서에는 이 주택임차권자의 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.08억은 최근 평균보다 높다
울산옥현주공2 동일면적 59.89㎡의 최근 12건 실거래 평균은 299,625,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 308,000,000원이고, 12건의 거래 범위는 273,000,000원~332,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.89㎡ | 7 | 308,000,000원 |
| 2026.07 | 59.89㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 11 | 299,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 11 | 332,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 59.89㎡ | 2 | 273,500,000원 |
| 2025.12 | 59.89㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 59.89㎡ | 17 | 294,000,000원 |
| 2025.11 | 59.89㎡ | 16 | 283,000,000원 |
| 2025.10 | 59.89㎡ | 18 | 273,000,000원 |
| 2025.10 | 59.89㎡ | 13 | 323,000,000원 |
| 평균 | 59.89㎡ | 12건 | 299,625,000원 |
현재 최저가 308,000,000원은 최근 12개월 평균 299,625,000원보다 8,375,000원 높고, 평균 대비 102.8%입니다. 최신 2026.07 거래 308,000,000원과는 같은 수준입니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 1. 임차인 이호찬 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 강제경매 채권자 이호찬 | 249,389,589원 | 62,888,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 매각가 308,000,000원 가정에서는 임차보증금 240,000,000원이 전액 배당되고 매수인이 인수할 임차보증금은 0원입니다. 강제경매 채권자의 미배당액은 186,501,589원이며, 소유자 잔여는 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 308,000,000원 | 0원 | 308,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 246,400,000원 | 0원 | 246,400,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 197,120,000원 | 46,439,680원 | 243,559,680원 |
이 물건의 핵심은 바로 이 표입니다. 1회 유찰에서는 매각가 246,400,000원으로도 임차보증금이 전액 변제돼 인수액이 0원입니다. 그러나 2회 유찰로 최저가가 197,120,000원까지 내려가면 임차보증금 미배당분 46,439,680원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 화면에 보이는 197,120,000원만이 취득비용이 아니라, 197,120,000원 + 46,439,680원 = 243,559,680원을 실질취득액으로 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 무거동 옥산초등학교 북측 인근으로, 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 울산옥현주공2는 834세대이며 사용승인일은 2000.04.03입니다.
- 용도·구조. 공동주택(아파트) 이용 중이며 철근콘크리트 벽식조, 15층 중 1층 104호입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(옥현지구), 토지형상은 사다리형·평지이고 공시지가는 2,679,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 최저가 308,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 299,625,000원의 102.8%입니다. 신건 가격에 별도의 시세 할인은 없습니다.
- 임차보증금. 이호찬의 보증금 240,000,000원, 전입 2022.09.30, 확정 2022.08.31을 원본 서류와 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 후 인수. 2회 유찰 시 매수인 인수액 46,439,680원이 발생합니다. 입찰가가 아니라 실질취득액으로 비교해야 합니다.
- 관계인 검증. 임차인 이호찬과 강제경매 채권자 이호찬의 관계, 임대차보증금 지급 경위와 채권 발생 원인을 확인해야 합니다.
- 1층 가치. 비교 실거래의 층 범위와 본건 1층 조건이 다르므로 내부 상태·일조·사생활·소음 등을 현장 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건은 비싸고, 유찰가는 인수액과 함께 봐야 한다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가와 최저가가 모두 308,000,000원인 평범한 신건 아파트입니다. 그러나 권리의 중심에는 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 있습니다. 현재 회차에서는 보증금이 전액 배당돼 인수 0원이지만, 가격 메리트도 없습니다. 최저가는 최근 12개월 평균보다 2.8% 높고 최신 실거래 308,000,000원과 같은 수준입니다.
유찰되면 이야기가 달라집니다. 1회 유찰 246,400,000원까지는 인수 0원이지만, 2회 유찰 197,120,000원에서는 미배당 보증금 46,439,680원이 매수인에게 승계됩니다. 결국 실질취득은 243,559,680원으로 올라가므로 낙찰가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리 자체가 불가능한 사건은 아니지만, 임차인과 경매채권자가 같은 이름이라는 점까지 포함해 원본 검증이 필요한 조건부 권리분석형입니다. 현재 결론은 “신건 가격 메리트 없음, 유찰 시에는 반드시 인수액을 합산해 판단”입니다.
