창원지방법원 2025타경489. 고성군 상리면 척번정리 425-22의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태는 주택 및 창고이고 토지는 261.0㎡입니다. 등기부상 현재 공유자는 이삼수·이영수·이영숙·이을용이 각 13분의 2, 최말순이 13분의 5 지분을 보유하고 있습니다. 경매개시의 원인은 공유물분할을 위한 경매개시결정이며, 기준일은 2025.06.04입니다.
현재 등기에서 매수인이 별도로 떠안을 근저당이나 임차인 보증금은 확인되지 않습니다. 1993년 진개현 근저당권 15,000,000원은 2006년 말소됐고, 2007년 현대캐피탈 가압류 12,352,335원도 2009년 해제로 말소됐습니다. 기준일 이후의 교보생명보험 강제경매개시결정과 오케이에프앤아이대부 가처분은 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경489 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 상리면 척번정리 425-22 · 경상남도 고성군 상리면 척번정6길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 창고로 이용 중 |
| 토지 | 261.0㎡ · 지목 대 · 단독 이용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공유자 | 이삼수 13분의 2 · 이영수 13분의 2 · 이영숙 13분의 2 · 이을용 13분의 2 · 최말순 13분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 57,665,200원 / 57,665,200원 |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 경매개시 | 2025.06.04 · 최말순 · 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 인수권리보다 ‘현황’이 핵심
임차인 없음. 감정평가서의 임대관계도 없음으로 기재되어 있어, 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리관계만 보면 복잡한 임차인 인수형 경매는 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 57,665,200원 또는 최저가 57,665,200원이 주변 시세보다 낮은지, 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 현재 데이터상 4회 유찰임에도 최저매각가는 감정가와 동일한 57,665,200원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,665,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,437,974원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 최말순 | - | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 교보생명보험주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,227,226원 |
채권액이 확인되지 않은 경매개시결정은 배당 계산에서 제외된 수치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 고성군 상리면 척번정리의 상리초등학교 동측 인근. 단독주택·학교·농경지가 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 주택은 블록조 세멘기와지붕 단층, 창고는 블록조 스레트지붕 단층입니다. 급배수 및 위생설비가 되어 있습니다.
- 창고 면적. 공부상 10.0㎡이나 실측 27.0㎡로 확인되어 실측면적 기준으로 평가됐습니다.
- 경계. 지적경계가 불분명해 명확한 경계 확정에는 측량이 필요합니다.
- 인접지 관계. 현황상 건물이 본건 토지와 인접 419-2번지 양 지상에 소재합니다.
- 토지. 261.0㎡, 지목 대, 단독 이용, 평지·사다리형, 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 79,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 절대보호구역·상대보호구역에도 저촉됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 지적경계가 불분명하므로 실제 점유범위와 토지 경계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 419-2번지 관계. 건물이 본건 토지와 인접 419-2번지 양 지상에 소재한다는 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 창고 실측. 창고 면적이 공부상 10.0㎡와 실측 27.0㎡로 다르므로 구조·면적·사용현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택·토지 물건이고 4회 유찰된 이력이 있어 재매각 시 수요층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 최저가 57,665,200원이 시세 대비 저렴하다고 전제하지 말고 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 매수인 인수액은 계산상 0원이지만 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 단순하지 않다”
이 사건은 임차인이 없고, 과거 근저당과 가압류도 이미 말소되어 있어 권리인수 측면에서는 비교적 단순합니다. 계산상 실질취득액도 최저가와 같은 57,665,200원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 현황에 있습니다. 창고 면적 차이, 인접 419-2번지에 걸친 건물, 불분명한 지적경계와 측량 필요성이 한꺼번에 확인됩니다. 여기에 4회 유찰 이력까지 있는 만큼, 권리상 인수 0원만 보고 접근하기보다는 경계·건물현황·환금성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 가격은 합격이나 불합격으로 단정하지 않고 보류하는 것이 타당합니다.
