울산지방법원 2026타경10581. 현대패밀리명덕아파트 108동 201호를 대상으로 하지만, 경매에 나온 것은 호실 전체가 아닙니다. 현재 소유관계는 김연정 35분의 10, 한영순 35분의 25이고, 강제경매개시결정은 김연정 지분에 대해서만 이루어졌습니다. 따라서 낙찰자는 201호를 단독 소유하는 것이 아니라 한영순과 함께 공유자가 됩니다.
등기 자체는 비교적 단순합니다. 1992년 설정됐던 한국주택은행 근저당권은 2010년 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 등기는 2026.04.10. 주식회사 씨엔에스대부가 신청한 김연정 지분 강제경매개시결정입니다. 배당자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 이 사건의 위험은 인수채무가 아니라 공유관계·우선매수권·점유 및 내부상태에 집중됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10581 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 서부동 238-29 현대패밀리명덕아파트 108동 2층 201호 |
| 물건종류 / 규모 | 아파트 · 전용 59.78㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 중 2층 |
| 매각 대상 | 김연정 소유 지분 35분의 10 |
| 잔존 공유자 | 한영순 · 지분 35분의 25 |
| 감정가 / 최저가 | 38,300,000원 / 38,300,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 씨엔에스대부 / 9,840,451원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 하지만 ‘공유’는 남는다
과거 한국주택은행 근저당권은 2010.12.28. 해지로 이미 말소됐습니다. 2024.08.01. 상속을 원인으로 박정희 15/35, 김효남 10/35, 김연정 10/35 지분이 발생했고, 이후 박정희·김효남 지분 합계 25/35가 한영순에게 이전됐습니다. 현재 경매는 김연정 10/35 지분만 대상으로 합니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재했고, 가격시점 현재 내부 인테리어 공사 중이라고 확인했습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유상태까지 단정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 38,300,000원을 133,083,333원과 그대로 비교하면 안 된다
현대패밀리명덕 동일 면적 59.78㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 133,083,333원입니다. 데이터상 최저가가 이 평균의 28.8%로 보이지만, 그 이유는 최저가 38,300,000원이 전체 호실이 아니라 10/35 지분 가격이기 때문입니다.
지분비율을 반영해 최저가를 전체 호실 가치로 환산하면 134,050,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 133,083,333원의 약 100.7% 수준입니다. 더구나 최신 거래인 2026.08. 120,000,000원과 비교하면 환산가격이 더 높습니다. 즉 지분이라는 불편함을 안고 사면서도, 현재 신건 가격에서는 최근 실거래 대비 명확한 할인폭을 확인하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.78㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 9 | 141,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 6 | 132,500,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 4 | 128,500,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 4 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 13 | 128,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 10 | 141,000,000원 |
| 평균 | 59.78㎡ | 12건 | 133,083,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 38,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,089,400원 |
| 1. 경매신청채권 · 주식회사 씨엔에스대부 | 9,840,451원 | 9,840,451원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,370,149원 |
현재 최저가에서는 신청채권자 청구액 9,840,451원이 전액 배당되는 것으로 계산되며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정입니다.
유찰 시 시나리오에서도 신청채권자 청구액은 모두 충족됩니다. 1회 유찰 시 매각가는 30,640,000원, 2회 유찰 시 24,512,000원이며, 각각 소유자 잔여 추정액은 19,848,029원과 13,830,333원입니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 현대백화점 울산동구점 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·근린상가·단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 대체로 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 단지. 현대패밀리명덕은 1,206세대이며 사용승인 기준일은 1992.01.20.입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 소로2류·중로2류와 접하고, 대표지번 공시지가는 1,085,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물의 2층 201호이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았지만, 가격시점 현재 내부 인테리어 공사 중입니다.
- 환금성. 전체 호실은 최근 12건의 실거래가 확인되지만, 본 경매물건은 전체 호실이 아닌 10/35 공유지분이므로 일반 아파트 한 채와 동일한 환금성으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 취득하는 것은 201호 전체가 아니라 김연정의 35분의 10 지분입니다. 한영순의 35분의 25 지분은 남습니다.
- 공유자 우선매수권 확인. 최고가매수신고를 해도 공유자가 법정 요건에 따라 우선매수권을 행사할 수 있다는 점을 전제로 응찰해야 합니다.
- 가격 비교 방식. 38,300,000원을 전체 호실 실거래 133,083,333원과 단순 비교하지 말고 지분비율을 반드시 반영해야 합니다.
- 내부 공사 상태. 감정평가 시점에 내부 인테리어 공사 중이므로 공사 진행상태·비용 부담관계·현재 점유상태를 별도 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
- 공유관계 이후 계획. 지분 취득 후 실제 사용·처분·공유관계 정리 방안을 입찰 전에 세워야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “3,830만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건을 한 문장으로 정리하면 권리금액은 단순하지만 상품구조는 까다로운 지분경매입니다. 매수인 인수액은 0원이고 현재 살아 있는 선순위 담보권도 보이지 않습니다. 그러나 매수하는 것은 아파트 한 채가 아니라 10/35 공유지분입니다.
최저가 38,300,000원을 지분비율로 전체가 환산하면 134,050,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 133,083,333원보다 약간 높은 수준이고, 최신 거래 120,000,000원과도 차이가 큽니다. 여기에 공유자 우선매수권, 기존 25/35 공유지분의 존속, 내부 인테리어 공사 중, 임대관계 미상이라는 변수가 겹칩니다. 권리 인수는 0원이지만 신건 가격에 지분 리스크를 보상할 할인은 뚜렷하지 않습니다. 절대가격이 아니라 지분가치와 공유관계까지 함께 보고 판단해야 하는 사건입니다.
