울산지방법원 2026타경10632. 양산시 동면 석산리 ‘더샵남양산센텀포레’ 101동 6층 605호로, 전용면적 비교 기준은 84.9886㎡입니다. 2024.08.29 사용승인된 832세대 아파트이며, 등기상 현 소유자는 박주현입니다. 박주현은 2025.01.03 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 436,300,000원입니다. 같은 날 경남중앙신용협동조합의 채권최고액 460,800,000원 근저당권이 설정됐으며 이 권리가 말소기준입니다.
그 뒤 국의 압류, 케이비국민카드와 신한카드의 가압류, 경남중앙신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 등기상 승계 부담은 크지 않습니다. 다만 2026.05.13 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매의 진행 상태를 입찰 전에 반드시 서로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10632 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 석산리 1537 더샵남양산센텀포레 101동 6층605호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9886㎡ · 지하2층/지상28층 중 6층 605호 |
| 사용승인 / 규모 | 2024.08.29 · 832세대 |
| 소유자 | 박주현 · 등기 거래가액 436,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 452,000,000원 / 452,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경남중앙신용협동조합 / 390,290,726원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2025.01.03 경남중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 460,800,000원이고 채무자는 박주현입니다. 이후 등기된 국의 압류, 케이비국민카드 가압류 8,121,266원, 신한카드 가압류 22,144,257원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 4.52억은 최근 평균 위
더샵남양산센텀포레 동일면적 84.99㎡의 최근 거래 12건은 410,260,000원~463,640,000원 범위이며 최근 12개월 평균은 440,860,000원입니다. 현재 최저매각가 452,000,000원은 이 평균의 102.5%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘최근 시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 1 | 410,260,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 16 | 458,280,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 3 | 431,240,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 415,380,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 3 | 438,740,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 3 | 442,040,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 4 | 441,700,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 24 | 463,640,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 434,490,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 4 | 441,200,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 18 | 450,780,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 20 | 462,570,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 440,860,000원 |
특히 최신 거래로 제시된 2026.08 거래가는 410,260,000원입니다. 반면 현재 신건 최저가는 452,000,000원입니다. 물론 같은 면적이라도 층과 개별 상태에 따라 가격 차이는 발생하지만, 현재 경매가격은 최근 12개월 평균보다 높은 위치이므로 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 452,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,920,000원 |
| 2. 근저당 · 경남중앙신용협동조합 | 460,800,000원 | 445,080,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,121,266원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 22,144,257원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 491,065,523원, 예상 총 배당액은 445,080,000원이며 미배당은 45,985,523원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 동면 석산리 석산교차로 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다. 단지 내외부 가로망 상태도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상28층 건물 중 6층 605호이며 사용승인일은 2024.08.29입니다. 위생·급배수·소방·도시가스·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 완경사지대의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 919,600원/㎡입니다.
- 환금성. 832세대 아파트이고 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 410,260,000원부터 463,640,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 현재 최저가 452,000,000원은 최근 12개월 평균 440,860,000원의 102.5%입니다. 권리 안전성만으로 현 가격을 정당화하지 마세요.
- 최신 거래 대조. 최신 거래로 제시된 2026.08 거래가는 410,260,000원입니다. 대상 호수의 층·향·내부상태를 확인해 가격 차이를 설명할 수 있는지 검토해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2026.05.13 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 입찰 전 교차 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유원인을 확인하세요.
- 배당 전제 확인. 현재 예상배당은 매수인 인수 0원으로 계산되어 있으나 당해세·최우선변제 등 미반영 요소를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·공매 진행상황·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 이후 압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원이라는 점에서 권리구조는 비교적 단순합니다. 하지만 현재 신건 최저가 452,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 440,860,000원보다 높고, 최신 거래 410,260,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 ‘권리가 깨끗하니 싸다’가 아니라 ‘권리는 괜찮지만 가격이 충분히 낮은가’입니다. 여기에 2026.05.13 공매공고 부기등기와 감정평가상 임대관계 미상까지 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 맞습니다.
