울산지방법원 2026타경10726. 울산 중구 태화동 희마비아이피맨션 2동 11층 1102호, 전용 67.24㎡ 아파트입니다. 소유자 이효주는 2015.10.21 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 169,000,000원입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2016.08.04 삼성생명보험주식회사 근저당권 141,120,000원입니다. 이 근저당권은 2025.06.16 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2026.05.12 임의경매를 신청했습니다.
말소기준 이후 설정된 주식회사대부에프앤디 근저당권과 비엔케이캐피탈, 울산남부신용협동조합, 산와대부의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 채권 미배당액이 53,174,162원 발생하지만, 그 미배당액이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 제공된 배당 기준의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10726 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 태화동 460-3 희마비아이피맨션아파트 2동 11층1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 67.24㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 이효주 · 2015.10.21 소유권이전 · 거래가액 169,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 106,542,135원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 단지 | 희마비아이피맨션 · 270세대 · 사용승인 1990.12.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가 기타사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 제공된 배당 기준상 인수액은 0원이지만, 실제 점유자가 확인될 경우에는 전입·보증금·확정일자 여부를 다시 확인해야 합니다. 점유자 정보가 확인되지 않은 상태에서 대항력이 있다고 단정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 봐야 한다
희마비아이피맨션 전용 67.24㎡ 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 146,083,333원이지만, 최근 12개월 평균은 133,666,666원으로 더 낮고, 최신 거래인 2026.03 거래는 105,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세도 -11.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.24㎡ | 15 | 105,000,000원 |
| 2025.11 | 67.24㎡ | 5 | 144,000,000원 |
| 2025.04 | 67.24㎡ | 14 | 152,000,000원 |
| 2025.03 | 67.24㎡ | 10 | 173,000,000원 |
| 2025.01 | 67.24㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2025.01 | 67.24㎡ | 12 | 140,000,000원 |
| 2024.09 | 67.24㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2024.09 | 67.24㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2024.06 | 67.24㎡ | 6 | 143,000,000원 |
| 2024.05 | 67.24㎡ | 10 | 142,000,000원 |
| 2024.02 | 67.24㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2024.02 | 67.24㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 146,083,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 133,666,666원 |
현재 최저매각가이자 실질취득액인 154,000,000원은 전체 실거래 평균의 105.4%이지만, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 115.2%입니다. 최근 12개월 평균보다 20,333,334원 높고, 최신 거래 105,000,000원보다도 49,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 141,120,000원 | 141,120,000원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사대부에프앤디 | 25,500,000원 | 9,924,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 25,909,906원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 울산남부신용협동조합 | 8,545,433원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 산와대부주식회사 | 3,142,823원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 204,218,162원 중 예상 배당액은 151,044,000원이며, 미배당액은 53,174,162원입니다. 다만 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격이 바뀐다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 154,000,000원 | 151,044,000원 | 53,174,162원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 123,200,000원 | 120,675,200원 | 83,542,962원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 98,560,000원 | 96,385,920원 | 107,832,242원 | 0원 |
현재 신건 가격 154,000,000원은 최근 12개월 평균 133,666,666원보다 높습니다. 반면 1회 유찰 시나리오의 123,200,000원은 최근 12개월 평균보다 낮아집니다. 이 사건은 유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 전용 67.24㎡입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 11층 1102호입니다.
- 주위환경. 학성여자중학교 동측 인근으로 아파트단지, 다가구주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장 위치와 배차간격 등을 기준으로 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남측으로 소로에 접하고, 토지는 경사지에 위치한 아파트단지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,217,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 학성여자중학교 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 환금성. 270세대 단지로 실거래 표본은 12건이 확인되지만 가격 범위가 105,000,000원에서 173,000,000원까지 넓고 최근 추세가 -11.0%여서 현재 가격대의 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 154,000,000원은 최근 12개월 평균 133,666,666원의 115.2%입니다. 전체 평균 146,083,333원보다 최근 거래 지표를 우선해 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 실거래는 2026.03, 15층, 105,000,000원입니다. 현재 최저가와의 차이가 큰 만큼 개별 호수 상태 차이를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자가 있다면 전입·보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 권리 기준. 2016.08.04 삼성생명보험주식회사 근저당권과 2025.06.16 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 관계를 등기 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 착시. 채권 미배당 53,174,162원과 매수인 인수액은 다른 개념입니다. 제공된 현재 회차 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 1990.12.27이며, 감정평가상 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 일부 내장타일, 창호는 샷시 창호입니다.
맺으며 — “권리 0원 인수”와 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2016.08.04 삼성생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후의 주요 담보권·가압류는 매각으로 소멸하며 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가에 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
투자 판단의 더 큰 문제는 가격입니다. 신건 실질취득액 154,000,000원은 최근 12개월 평균 133,666,666원의 115.2%이고, 최신 거래는 105,000,000원, 최근 추세는 -11.0%입니다. 전체 평균 146,083,333원만 보면 차이가 작아 보일 수 있지만 최근 거래를 우선하면 현재 가격은 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 권리는 정리되지만, 신건 가격은 보류가 필요한 사건입니다.
