울산지방법원 2026타경10776. 울산 울주군 범서읍 굴화강변월드메르디앙 111동 13층 1303호, 전용 110.5006㎡ 아파트입니다. 현 소유자 이혜원은 2024년 7월 29일 매매를 원인으로 660,000,000원에 취득했고, 같은 날 울산행복신용협동조합이 채권최고액 502,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 농소새마을금고 가압류, 국세 압류, 최선영 명의 소유권이전청구권가등기, 중앙농업협동조합 가압류와 현재 경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 숫자로 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2026년 5월 11일 접수된 최선영의 가등기는 후순위라 소멸 예정으로 표시돼 있으면서도 별도 확인 필요 사항으로 제시돼 있습니다. 권리 인수액과 별개로 가등기의 구체적 성격과 매각물건명세서 기재를 입찰 전 대조하는 것이 안전합니다. 가격 측면에서는 최저가 680,000,000원이 최근 12개월 평균 644,333,333원과 최신 거래 660,000,000원을 모두 웃돌아, 신건 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10776 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 범서읍 굴화리 353 굴화강변월드메르디앙 111동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 110.5006㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 이혜원 (2024.07.29 매매, 거래가액 660,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 680,000,000원 / 680,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농소새마을금고 / 27,368,010원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
신고 임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계와 전입·확정일자 여부는 입찰 전 별도로 확인하는 편이 안전합니다. 말소기준인 2024년 8월 7일 울산행복신용협동조합 근저당 이후의 가압류·압류·가등기·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래보다 높다
같은 단지 월드메르디앙의 동일 면적 110.5㎡대 실거래입니다. 전체 12건 평균은 635,583,333원이지만, 가격 판단은 더 최근의 최근 12개월 9건 평균 644,333,333원과 최신 거래 660,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 5.7% 높은 추세이지만, 그 상승분을 감안해도 현재 최저가는 최근 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 110.5㎡ | 15 | 660,000,000원 |
| 2026.02 | 110.5㎡ | 11 | 660,000,000원 |
| 2026.01 | 110.5㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2025.12 | 110.5㎡ | 19 | 667,000,000원 |
| 2025.07 | 110.5㎡ | 17 | 657,000,000원 |
| 2025.07 | 110.5㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2025.05 | 110.5㎡ | 4 | 645,000,000원 |
| 2025.03 | 110.5㎡ | 12 | 620,000,000원 |
| 2025.03 | 110.5㎡ | 15 | 650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 110.5㎡ | 9건 | 644,333,333원 |
최저매각가 680,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.5%입니다. 최신 2026년 2월 거래 660,000,000원보다도 20,000,000원 높고, 최근 12개월 최고 거래 667,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균 635,583,333원 대비 107.0%라는 수치까지 더하면 결론은 오히려 명확합니다. 신건 최저가에는 가격 할인 효과가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 680,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,200,000원 |
| 1. 근저당 · 울산행복신용협동조합 | 502,800,000원 | 502,800,000원 |
| 2. 가압류 · 농소새마을금고 | 24,550,170원 | 24,550,170원 |
| 3. 가압류 · 중앙농업협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 갑구 27번 본압류 전환 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,449,830원 |
680,000,000원 가정에서는 계산에 포함된 채권 627,350,170원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 43,449,830원입니다. 갑구 27번 본압류 전환 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 값입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 회차별 배당 여력
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 680,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 544,000,000원 | 91,190,170원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 435,200,000원 | 198,902,170원 | 0원 |
유찰로 매각가격이 낮아지면 채권자 미배당액은 늘지만, 현재 자료상 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 즉 1회 유찰 544,000,000원, 2회 유찰 435,200,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 각각 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산상업고등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 15층 건물 내 13층입니다.
- 도로. 단지는 4면이 도로에 접하고 있어 내외부 가로망 상태가 양호합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(굴화3지구)이며 공시지가는 1,224,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. 월드메르디앙 696세대, 사용승인일 2008.12.12. 동일 면적 실거래 12건이 확인되며 최근 12개월 평균은 644,333,333원입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 최저가 680,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.5%입니다. ‘경매니까 싸다’는 전제를 두면 안 됩니다.
- 최신 거래 대조. 최신 동일 면적 거래는 2026.02의 660,000,000원입니다. 현재 최저가는 이보다 20,000,000원 높습니다.
- 가등기 성격 확인. 2026.05.11 최선영 명의 소유권이전청구권가등기는 후순위 소멸 예정이나, 구체적 성격은 원본 문서와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유자를 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다.
- 미상 채권 확인. 갑구 27번 경매개시결정은 갑구 21번 가압류의 본압류 전환으로 기재돼 있으나 배당 계산상 채권액이 미상입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 다르다
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리가 소멸 예정이고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 최저가 680,000,000원은 최근 12개월 평균 644,333,333원의 105.5%, 최신 거래 660,000,000원보다도 높은 가격입니다. 최근 시장이 이전보다 5.7% 상승했다는 점을 감안해도 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
여기에 후순위 가등기의 구체적 성격 확인과 임대관계 미상이라는 현장 확인 요소가 남습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만 신건 가격 매력은 부족한 유형입니다. 권리만 보고 높은 점수를 주기보다, 실제 응찰가는 최근 실거래와 가등기·점유 확인 결과를 함께 놓고 판단해야 합니다.
