울산지방법원 2026타경10776. 범서읍 굴화리 ‘굴화강변월드메르디앙’ 111동 13층 1303호 아파트입니다. 현재 소유자는 이혜원이며 2024.07.29 매매, 거래가액 660,000,000원으로 2024.08.07 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 설정된 울산행복신용협동조합 근저당권 502,800,000원이 말소기준권리입니다. 이후 농소새마을금고 가압류, 국 압류, 최선영 소유권이전청구권가등기, 중앙농업협동조합 가압류와 현재의 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
가격은 권리와 별개로 보수적으로 봐야 합니다. 감정가와 최저가가 모두 680,000,000원인 신건인데, 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 644,333,333원, 최신 거래는 660,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 105.5%여서 신건 단계에서 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10776 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 범서읍 굴화리 353 굴화강변월드메르디앙 111동 13층1303호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 110.5006㎡ · 15층 건물 내 13층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이혜원 · 2024.07.29 매매 · 거래가액 660,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 680,000,000원 / 680,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 농소새마을금고 / 27,368,010원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 가등기 성격은 확인
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 2024.08.07 울산행복신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 그 이후의 농소새마을금고 가압류, 국 압류, 중앙농업협동조합 가압류, 농소새마을금고의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 시세 이상
월드메르디앙 동일 면적 110.5㎡ 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 635,583,333원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 644,333,333원, 최신 거래는 2026.02 660,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 110.5㎡ | 15 | 660,000,000원 |
| 2026.02 | 110.5㎡ | 11 | 660,000,000원 |
| 2026.01 | 110.5㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2025.12 | 110.5㎡ | 19 | 667,000,000원 |
| 2025.07 | 110.5㎡ | 17 | 657,000,000원 |
| 2025.07 | 110.5㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2025.05 | 110.5㎡ | 4 | 645,000,000원 |
| 2025.03 | 110.5㎡ | 12 | 620,000,000원 |
| 2025.03 | 110.5㎡ | 15 | 650,000,000원 |
| 2024.08 | 110.5㎡ | 3 | 590,000,000원 |
| 2024.07 | 110.5㎡ | 13 | 660,000,000원 |
| 2023.09 | 110.5㎡ | 2 | 578,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 644,333,333원 |
최저매각가 680,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.5%, 전체 거래 평균의 107.0%입니다. 최신 거래 660,000,000원보다도 높은 가격입니다. 반면 최근 12개월과 그 이전 거래의 추세는 +5.7%로, 제공된 수치상 하락 추세는 아닙니다. 그렇더라도 신건 최저가 자체가 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃도는 만큼 현 회차에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 680,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,200,000원 |
| 1. 근저당 · 울산행복신용협동조합 | 502,800,000원 | 502,800,000원 |
| 2. 가압류 · 농소새마을금고 | 24,550,170원 | 24,550,170원 |
| 3. 가압류 · 중앙농업협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 강제경매개시 · 농소새마을금고 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,449,830원 |
680,000,000원 매각 가정에서 배당자료상 채권 총액 627,350,170원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 43,449,830원입니다. 갑구 27번 강제경매개시결정의 별도 채권액은 미상으로 배당 계산에서 0원 처리돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 680,000,000원 | 627,350,170원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 544,000,000원 | 536,160,000원 | 91,190,170원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 435,200,000원 | 428,448,000원 | 198,902,170원 | 0원 |
유찰이 발생하면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰까지 모두 0원입니다. 즉 배당 부족 자체가 매수인의 추가 인수금으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산상업고등학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 내 13층 1303호이며, 위생·급배수·도시가스·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 단지는 4면이 도로에 접하고 있어 내외부 가로망 상태가 양호합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(굴화3지구)이며 공공공지 저촉, 중로1류·중로3류 접함, 가축사육제한구역·상대보호구역입니다.
- 토지. 지목 대, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 1,224,000원/㎡입니다.
- 단지. 월드메르디앙 696세대, 준공일 2008-12-12입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재확인. 현재 최저가 680,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.5%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 핵심입니다.
- 최신 거래와 비교. 최신 거래는 2026.02의 660,000,000원입니다. 현재 최저가는 최신 거래보다 높습니다.
- 가등기 원인 확인. 갑구 24번 소유권이전청구권가등기는 데이터상 매각 소멸이지만 “담보가등기 — 종류 확인 필요” 경고가 있으므로 원인서류와 실제 성격을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 경매 관련 원본서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2024.08.07 울산행복신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 주요 권리는 데이터상 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 갑구 24번 가등기는 별도 경고대로 성격 확인이 필요하고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다.
가격은 더 명확합니다. 신건 최저가 680,000,000원은 최근 12개월 평균 644,333,333원의 105.5%이고 최신 거래 660,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 +5.7%라는 점을 감안해도 현 회차를 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보수적 접근. 이 사건의 핵심은 여기에 있습니다.
