창원지방법원 2025타경520. 거제시 사등면 사곡리의 토지와 2층 건물로, 일반건축물대장상 주용도는 제1종근린생활시설과 단독주택입니다. 1층은 소매점·사무소·화장실·탕비실 등, 2층은 침실 2·거실·주방·욕실 2·다용도실 등으로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 2층 건물이며 사용승인은 2018.06.12입니다.
등기상 말소기준은 2018.06.25 접수된 부산은행 근저당권 456,000,000원입니다. 이후 같은 날의 추가 근저당 242,000,000원, 2018.09.19 근저당 17,000,000원, 2025.04.18 경남신용보증재단 가압류 62,006,101원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 후순위 권리가 아니라 등기 밖 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경520 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 사곡리 447, 447-2 · 경상남도 거제시 사등면 두동로 162-3 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 토지 798.0㎡ |
| 건물 이용상태 | 1층 제1종근린생활시설(소매점)·제2종근린생활시설(사무소), 2층 단독주택 |
| 소유자 | 주식회사아주산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 796,358,400원 / 273,151,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 644,473,811원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지이용 | 계획관리지역 · 지목 대 · 주거기타 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 312,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2018.06.25 부산은행 근저당권 456,000,000원입니다. 이후 설정된 부산은행 근저당권 242,000,000원·17,000,000원, 경남신용보증재단 가압류 62,006,101원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
임차·점유 현황
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤명수 | 2018.06.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 신아주개발, 강봉진 | 2025.03.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
주식회사 신아주개발·강봉진의 전입은 2025.03.17로 말소기준권리보다 뒤여서 전입일 기준 대항력은 없습니다. 반면 윤명수는 기준권리보다 앞선 전입이므로 성격이 다릅니다. 실제 임차인은 2개 점유 신고 단위로 확인되며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
② 가격과 유찰 — 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 796,358,400원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 273,151,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 34% 수준입니다. 이후 시나리오는 4회 유찰 시 191,205,700원, 5회 유찰 시 133,843,989원으로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,151,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,624,114원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 456,000,000원 | 268,526,886원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 242,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 | 17,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 62,006,101원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 777,006,101원 중 현재 가정 매각가에서 채권자 예상배당은 268,526,886원이고 미배당은 508,479,215원입니다. 이 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정치이며, 윤명수의 보증금·권리관계가 확인될 경우 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·현장 리스크 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 두동새마을회관 남측 인근으로 단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 형성된 지방도변 농촌지대입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근 가능하며 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 건물로 사용승인은 2018.06.12이며, 외벽 화강석 마감·PVC 창호, 위생·급배수·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 토지면적 798.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 1개 동은 매각에 포함되고, 이동이 용이한 컨테이너 2개 동은 매각에서 제외됩니다. 조경수·조경석·구축물은 토지에 포함 평가됐습니다.
- 진출입. 인접 토지 969에 대한 점용허가를 득한 것으로 조사됐고 기한은 2028.03.07, 면적은 172㎡이며 점용료가 매년 부과되고 연장 가능합니다.
- 공유도로. 남동측 도로 산77-16은 주식회사 아주산업개발 외 4인의 공유지로 조사돼, 계속 이용 가능성과 권원 확보 방안을 반드시 확인해야 합니다.
- 경계. 인접지 448-9·969 일부 점용 여부와 지적경계가 불명확해 정확한 위치·면적 확인에는 지적측량이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 윤명수 임대차 원본 확인. 전입일 2018.06.14, 보증금·확정일자·점유 범위·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 임차인의 보증금과 예상배당액이 확인되기 전에는 최저가 273,151,000원을 최종 취득원가로 보지 마세요.
- 969 점용허가 확인. 2028.03.07까지의 허가 조건·연장 가능 여부·연간 점용료와 입찰 후 승계 절차를 담당부서에서 확인해야 합니다.
- 산77-16 도로 권원 확인. 공유자 구성과 도로 계속 사용 가능성, 별도 사용승낙이나 지분 확보 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 지적측량. 인접지 448-9·969 점용 여부와 본건 건물·제시외 건물의 실제 위치를 측량으로 확인하는 것이 안전합니다.
- 매각 포함·제외 물건 구분. 제시외 건물은 포함, 컨테이너 2개 동은 제외라는 조건을 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 풀어야 할 질문
이 사건은 감정가 796,358,400원에서 3회 유찰돼 273,151,000원까지 내려왔다는 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 윤명수의 전입, 보증금 미상, 인접 토지 969의 점용허가, 산77-16 공유도로의 계속 사용 권원, 불명확한 지적경계를 먼저 해소해야 합니다.
등기부의 후순위 담보권과 가압류는 소멸하지만, 선순위 점유에 따른 인수 가능성은 금액이 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 34%니까 싸다”가 아니라 보증금·진입로·경계를 확인한 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
