창원지방법원 2025타경520. 사등면 사곡리의 토지와 2018년 사용승인된 2층 철근콘크리트 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 건축물은 1층 제1종근린생활시설(소매점)과 제2종근린생활시설(사무소), 2층 단독주택으로 이용되고 있습니다. 등기상 말소기준은 2018.06.25. 주식회사부산은행 근저당권 456,000,000원입니다. 이후 근저당권 2건, 경남신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 윤명수는 2018.06.14. 전입으로 말소기준일보다 11일 빠릅니다. 하지만 보증금·확정일자·사용부분이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수는 없습니다. 따라서 배당계산상 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있더라도, 실제 입찰 판단에서는 보증금 및 주거점유 사실 확인 전까지 인수위험을 열어 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경520 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 사곡리 447, 447-2 · 경상남도 거제시 사등면 두동로 162-3 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 1층 제1종근린생활시설(소매점)·제2종근린생활시설(사무소), 2층 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 · 사용승인 2018.06.12. |
| 토지 | 798㎡ · 대 · 계획관리지역 · 주거기타 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사아주산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 796,358,400원 / 273,151,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 644,473,811원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 윤명수 | 2018.06.14 | 가능·미상 | 미상 | 승계 가능성 |
| 주식회사 신아주개발, 강봉진 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차·점유 관계로 조사된 사람은 2개 점유 주체입니다. 주식회사 신아주개발·강봉진의 전입은 2025.03.17.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 윤명수는 2018.06.14. 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금, 확정일자, 사용부분이 모두 확인되지 않아 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 “대항력 가능·미상”으로 보수적으로 봐야 합니다.
② 가격 판단 — 34% 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 273,151,000원으로 감정가 796,358,400원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에는 동일·인근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않아 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부를 확인할 수 없습니다. 특히 근린시설·주택·토지가 결합된 비표준 자산은 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,151,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,624,114원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 456,000,000원 | 268,526,886원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 242,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 17,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 경남신용보증재단 | 62,006,101원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 777,006,101원 중 예상배당은 268,526,886원이고, 미배당은 508,479,215원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입자의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두동새마을회관 남측 인근이며 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 형성된 지방도변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 제반 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용. 1층은 소매점·사무소 등 근린생활시설, 2층은 침실 2·거실·주방·욕실 2·다용도실 등의 단독주택 구조입니다.
- 토지. 798㎡ 대지, 계획관리지역, 완경사·사다리형이며 공시지가는 312,500원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층으로 2018.06.12. 사용승인됐고 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 없습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 1개 동은 매각에 포함되고, 이동이 용이한 컨테이너 2개 동은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 윤명수 점유관계. 2018.06.14. 전입의 실제 사용부분, 주거 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 진출입 점용허가. 인접토지 969구에 대한 점용허가가 조사되어 있으며 기한은 2028.03.07., 점용료는 매년 부과되고 연장 가능합니다. 지속 이용 조건을 담당부서에 확인해야 합니다.
- 공유도로. 남동측 도로 산77-16도는 주식회사 아주산업개발 외 4인의 공유지로 조사됐습니다. 계속 이용 가능성과 권원 확보방안을 반드시 확인해야 합니다.
- 지적경계. 토지와 인접지 448-9, 969 등의 경계가 불명확하고 일부 점용 가능성이 있어 지적측량이 필요합니다.
- 제시외 시설. 제시외 건물은 매각 포함, 컨테이너 2개 동은 제외이므로 현장에 남는 시설과 철거·이동 문제를 구분해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 근린시설·주택·토지의 실제 거래가와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “낙폭보다 먼저 확인할 것이 많다”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 담보권 경매입니다. 하지만 실제 응찰 판단은 훨씬 복잡합니다. 말소기준보다 앞선 윤명수의 전입이 있고 보증금·점유용도가 확인되지 않았으며, 진입을 위한 인접토지 점용허가와 공유도로 권원, 불명확한 지적경계까지 확인해야 합니다. 3회 유찰로 최저가가 273,151,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 현재 가격이 시세보다 싸다는 근거는 없습니다. 이 물건의 순서는 가격 계산이 아니라 선순위 점유 확인 → 도로·경계 권원 확인 → 현장 및 시세 검증입니다.
