창원지방법원 2025타경529. 경상남도 거제시 장목면 송진포리 204-2에 있는 근린시설·주택 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층이며, 현재 근린생활시설 및 단독주택(다가가주택)으로 이용 중입니다. 토지는 262.0㎡의 ‘대’이고, 계획관리지역에 위치합니다.
현재 최저매각가는 273,039,000원으로 감정가 557,223,020원의 49% 회차입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 하락폭만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 이 사건의 판단 포인트는 단순 할인율보다 권리 소멸 여부, 점유자 확인, 위반건축물 상태와 향후 이용·처분 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경529 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장목면 송진포리 204-2 · 경상남도 거제시 장목면 신촌길 2 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 단독주택(다가가주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 토지 | 262.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 공수영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 557,223,020원 / 273,039,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구금액 | 499,733,620원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.06.21. 을구 1번 동진주새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 260,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 195,000,000원과 을구 3번 근저당권 84,000,000원, 2023년 최민정 가압류 150,000,000원, 거제시 압류와 2025.07.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
2019년 설정된 근저당권들은 2026.01.06. 확정채권양도를 원인으로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전 등기되었습니다. 소유자는 공수영이며, 등기부상 소유권보존일은 2019.06.21.입니다.
② 점유자 — 대항력은 없지만 보증금·우선변제는 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정성호 | 미상 | 2025.04.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 정성호의 전입신고일 2025.04.01.은 말소기준일 2019.06.21.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 대항력에 기초한 매수인 인수형으로 보기는 어렵고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,039,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,546원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동진주새마을금고 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 동진주새마을금고 | 195,000,000원 | 8,416,454원 |
| 을구 3번 근저당권 · 동진주새마을금고 | 84,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 최민정 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 689,000,000원 중 예상 배당액은 268,416,454원이며, 미배당액은 420,583,546원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 273,039,000원 | 268,416,454원 | 420,583,546원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 191,127,300원 | 187,651,518원 | 501,348,482원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 133,789,109원 | 131,116,061원 | 557,883,939원 | 0원 |
⑤ 건물·토지 리스크 — 위반건축물 등재가 핵심
매각은 일괄매각이며 감정서상 제시외건물 ㄱ~ㄷ도 매각에 포함됩니다. 또한 건축물의 바닥면적에 산입되지 않는 노대와 승강기탑·계단탑·다락, 물탱크·기름탱크·냉각탑 및 이와 비슷한 구조물 등은 건물에 포함하여 평가되었습니다.
감정요항표에는 공부와의 차이가 없음으로 기재되어 있습니다. 이는 공부상 표시와 현황의 차이에 관한 내용이고, 별도로 매각물건명세서에 위반 건축물 등재 사실이 명시되어 있으므로 두 사항을 구분해서 확인해야 합니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 거제시 장목면 송진포리 ‘신촌마을’ 내에 위치하며, 주위는 근린생활시설·단독주택·농경지·자연림이 혼재합니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설 및 단독주택(다가가주택)으로 이용 중입니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 설비. 급배수·위생설비 및 주택 부분 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 262.0㎡, 지목 ‘대’, 계획관리지역, 평지·사다리형이며 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 제한보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 351,200원/㎡입니다.
- 임대관계. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으며, 현황조사·매각물건명세서에는 정성호가 점유자로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 지상 1층 바닥면적과 지상 4층 단독주택 증축 위반행위의 구체적 상태와 행정상 제약을 확인합니다.
- 점유범위 확인. 정성호의 점유부분이 미상이므로 실제 사용 공간과 명도 대상을 현장에서 확인합니다.
- 임대차 원본 대조. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인합니다.
- 제시외건물 포함 범위. 감정서상 ㄱ~ㄷ이 일괄매각에 포함되므로 현황과 경계를 대조합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·가축사육제한구역·제한보호구역의 구체적인 행위 제한을 확인합니다.
- 시세 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 전제하지 말고 근린생활시설·주택 복합물건의 실제 거래·임대수익·건물 상태를 별도로 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 자체가 핵심
이 사건의 권리관계는 비교적 명료합니다. 2019.06.21. 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 정성호의 전입도 2025.04.01.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없고, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체에는 확인할 항목이 많습니다. 근린생활시설과 단독주택이 혼재하고, 제시외건물이 포함되며, 특히 일반건축물대장상 위반 건축물로 등재되어 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔더라도 실거래 시세 비교 없이 이를 ‘싸다’고 볼 수는 없습니다. 권리는 소멸형, 승부처는 위반건축물·점유·가격 검증입니다.
