창원지방법원 2025타경537. 거제시 사등면 사곡리 ‘사곡영진자이온아파트1단지’ 103동 11층 1101호입니다. 감정평가상 현황은 공동주택인 아파트이며, 철근콘크리트구조 20층 건물의 11층, 사용승인일은 2014.06.30입니다. 동일 단지 비교 면적은 84.9954㎡이고, 단지는 593세대입니다.
등기 흐름의 기준점은 2022.06.27 접수된 케이비캐피탈주식회사 가압류 26,250,010원입니다. 이보다 앞선 강릉시 압류는 2022.04.08 해제로 이미 말소됐고, 삼성생명보험주식회사의 전세권 200,000,000원도 2021.06.28 해지로 말소됐습니다. 따라서 등기부상 현재 핵심은 말소기준 이후의 가압류·압류들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기보다 먼저 살펴야 할 변수가 임차인 한진우입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경537 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 사곡리 832-3 사곡영진자이온아파트1단지 103동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 84.9954㎡ · 20층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 이승호 · 단독소유 · 2014.07.17 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 사천새마을금고 / 80,442,891원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 사용승인 / 세대수 | 2014.06.30 / 593세대 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인 확인이 남는다
2022.06.27 케이비캐피탈 가압류가 말소기준입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 강원신용보증재단·하나카드·사천새마을금고 가압류, 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 특히 2022.02.11 강릉시 압류는 말소기준보다 앞서지만 2022.04.08 해제로 이미 말소됐기 때문에 현재 인수권리로 남는 구조는 아닙니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한진우 점유부분: 전부 | 2021.06.28 | 2025.08.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 홍수좌 | 2023.08.09 | 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
두 명 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 한진우는 배당요구를 2025.08.06 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당 후 잔존 보증금 규모를 계산할 수 없습니다. 홍수좌는 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 관련 권리는 별도 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 가격 할인은 보이지만 하락장과 인수액을 함께 봐야 한다
사곡영진자이온1단지 동일 면적대 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 133,083,333원이지만 가격 판단은 과거 고가 거래 영향을 줄이기 위해 최근 12개월 평균 132,454,545원, 최신 거래 135,000,000원, 그리고 최근 대 과거 추세 -5.4%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 12 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 15 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 11 | 127,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 20 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 132,454,545원 |
현재 최저가 110,600,000원은 최근 12개월 평균 132,454,545원의 83.5%이고, 전체 평균 133,083,333원 대비로는 83.1%입니다. 최신 거래도 135,000,000원이므로 경매 최저가 자체는 최근 실거래보다 낮은 위치에 있습니다. 다만 최근 가격 추세가 -5.4%로 하락 중이라는 점, 그리고 한진우의 보증금 인수 가능액이 미상이라는 점을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,400원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 26,250,010원 | 26,250,010원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 가압류 · 하나카드주식회사 | 13,596,394원 | 13,596,394원 |
| 5. 가압류 · 사천새마을금고 | 77,834,004원 | 48,405,196원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 사천새마을금고 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 137,680,408원 중 예상배당 108,251,600원, 미배당 29,428,808원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 배당표에는 임차보증금과 당해세가 확정 반영된 구조가 아니므로, 표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산값을 실제 인수액 0원으로 해석하면 안 됩니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 110,600,000원 | 108,251,600원 | 29,428,808원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 77,420,000원 | 75,626,440원 | 62,053,968원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 54,194,000원 | 52,818,508원 | 84,861,900원 |
유찰로 낙찰가가 내려가더라도 한진우의 대항력이 성립하고 미배당 보증금이 남는다면 매수인의 실질취득액은 그 보증금 인수분만큼 상승할 수 있습니다. 따라서 회차별 최저가 하락만으로 투자 메리트가 커진다고 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 사등면 사곡리 ‘두동새마을회관’ 서측 인근에 위치하며, 부근에는 아파트와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 103동 11층 1101호이며 사용승인일은 2014.06.30입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·농림지역·주거용지(아파트)·지구단위계획구역이며, 공시지가는 242,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 593세대 단지로 동일 면적대 실거래 12건이 확인되지만, 최근 가격 추세가 -5.4%로 하락하고 있습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한진우 보증금 확인이 최우선. 전입일 2021.06.28이 말소기준 2022.06.27보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자를 확인해 대항력 성립 여부와 배당 후 미회수액을 먼저 계산해야 합니다.
- 실질취득액으로 시세 비교. 최저가 110,600,000원을 그대로 취득가격으로 보지 말고, 실제 인수되는 임차보증금이 있다면 이를 더한 총액을 최근 12개월 평균 132,454,545원 및 최신 거래 135,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래가격 추세가 -5.4%입니다. 전체 평균 133,083,333원만 근거로 가격 메리트를 과대평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세에 해당하는 금액은 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.
- 홍수좌의 보증금·배당권도 확인. 전입일 2023.08.09로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 상태가 확인되지 않아 배당관계 확인이 필요합니다.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상황을 직접 확인하지 못했고, 현황은 공동주택(아파트) 이용으로 탐문됐습니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 총취득액은 아직 모른다”
이 사건은 감정가 158,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 110,600,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 132,454,545원의 83.5%이므로 표면 가격만 보면 관심을 가질 구간입니다. 하지만 2021.06.28 전입한 한진우의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
따라서 결론은 단순히 “1억1,060만원이면 싸다”가 아닙니다. 한진우가 대항력을 갖고 미배당 보증금이 남는다면 그 금액을 더한 실질취득액으로 시세와 비교해야 합니다. 게다가 최근 거래 추세는 -5.4% 하락 중이고 국세·지방세 압류 5건의 당해세 변수도 있습니다. 등기상 후순위 권리는 대부분 매각으로 정리되지만, 임차인 보증금이 숫자로 확정되기 전에는 권리분석을 끝냈다고 볼 수 없습니다. 가격은 관심, 권리는 보류 — 보증금 확인 후 판단이 이 사건의 핵심입니다.
