창원지방법원 2025타경569. 거제시 아주동 미진참사랑아파트 101동 5층 506호입니다. 소유자는 신희재이고, 2014년 1월 17일 매매를 원인으로 2014년 2월 17일 거래가액 129,200,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2017년 5월 8일 설정된 국민은행 근저당권 100,800,000원입니다. 이후 2025년 8월 5일 국민은행의 임의경매개시결정이 들어왔고, 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 72,000,000원에서 2회 유찰돼 35,280,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 2026년 6월 동일 면적 실거래 43,000,000원보다 낮습니다. 다만 이 단지는 최근 거래가 과거 거래보다 -28.7% 낮아진 흐름이고, 최근 12개월 실거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 과거 전체 평균 58,709,090원을 기준으로 가격 메리트를 크게 잡는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경569 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 아주동 370-1 미진참사랑아파트 101동 5층506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 중 · 전용 53.2049㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트벽식조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 5층 506호 |
| 소유자 | 신희재 · 2014.02.17. 소유권이전 · 거래가액 129,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 76,987,702원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 2017.05.08. 을구 8번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 100,800,000원이고 채무자는 신희재입니다. 과거의 한국주택은행·우리은행· 엔에이치농협캐피탈 근저당과 서영철 전세권, 정지영 가압류, 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정지영 | 미상 | 2024.12.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정지영의 전입일은 2024.12.31로 말소기준권리 2017.05.08보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 보증금이 매수인에게 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 배당표에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당순위 확인은 필요합니다.
③ 시세 비교 — 현재 가격은 낮지만 시장도 내려왔다
미진참사랑 동일 면적 53.2㎡의 실거래는 아래와 같습니다. 전체 11건 평균은 58,709,090원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 43,000,000원과 최신 거래 43,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 53.2㎡ | 3 | 43,000,000원 |
| 2025.03 | 53.2㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2024.11 | 53.2㎡ | 12 | 48,000,000원 |
| 2024.08 | 53.2㎡ | 11 | 61,800,000원 |
| 2024.03 | 53.2㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2024.01 | 53.2㎡ | 10 | 59,000,000원 |
| 2023.09 | 53.2㎡ | 10 | 59,000,000원 |
| 2023.03 | 53.2㎡ | 3 | 67,000,000원 |
| 2022.12 | 53.2㎡ | 7 | 65,500,000원 |
| 2022.02 | 53.2㎡ | 12 | 68,500,000원 |
| 2021.12 | 53.2㎡ | 9 | 64,000,000원 |
현재 최저가 35,280,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 82.0%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 35,280,000원입니다. 따라서 현재 회차 가격은 최신 실거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 -28.7% 낮아졌고, 최근 12개월 거래가 단 1건이라는 점 때문에 가격 차이만으로 안전마진을 크게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 100,800,000원 | 34,244,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국민은행 근저당 채권최고액 100,800,000원 중 예상배당은 34,244,960원이고, 미배당액은 66,555,040원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당·미배당 흐름
| 회차 | 매각가 | 국민은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 35,280,000원 | 34,244,960원 | 66,555,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 24,696,000원 | 23,851,472원 | 76,948,528원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 17,287,200원 | 16,576,030원 | 84,223,970원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 국민은행 미배당액은 커지지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 아주동 아주초등학교 동측 인접 지역으로 공동주택, 단독주택, 주거나지, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 미진참사랑은 218세대, 2001.09.25 준공 단지입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 5층 506호이며 승강기·난방·급배수·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 북측 포장도로와 접하고, 공시지가는 507,300원/㎡입니다.
- 규제. 절대보호구역·상대보호구역·가축사육제한구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 현장조사. 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문, 관련 공부, 외부관찰을 통해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 가격 판단. 전체 평균 58,709,090원보다 최신 거래 43,000,000원과 최근 12개월 평균 43,000,000원을 우선하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거보다 -28.7% 낮아진 흐름이므로 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하지 마세요.
- 정지영 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 과거 가압류 채권자와 동일 이름입니다.
- 내부 상태 확인. 감정 시 내부조사가 불가능했습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 별도로 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 당해세와 임차인 최우선변제가 예상배당에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 하락장을 반영해야 한다
이 물건은 말소기준권리 이후 전입한 임차인이라 대항력 인수는 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석 자체는 비교적 단순한 편입니다. 현재 최저가 35,280,000원은 최신 실거래 43,000,000원보다 낮아 가격 여지는 있습니다. 그러나 최근 거래 추세가 -28.7%이고 최근 12개월 실거래가 1건에 불과합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 감정가 72,000,000원에서 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 지금의 43,000,000원 시세가 추가로 흔들릴 가능성까지 감안해 얼마에 받을 것인가입니다.
