창원지방법원 2025타경612. 통영시 도남동 세인맨션아파트 2동 5층 501호입니다. 1988.09.08 준공된 144세대 아파트로, 실거래 매칭 면적은 49.95㎡입니다. 현재 감정가 41,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 20,090,000원까지 내려왔습니다. 권리 구조의 중심은 2015.04.23 설정된 우리은행 근저당이며, 이 권리가 말소기준입니다.
우리은행 근저당은 최초 채권최고액 40,700,000원으로 설정됐고 2021.03.11 변경계약에 17,960,000원이 기재돼 있습니다. 그 뒤 2021.03.19 넥스젠파이낸스대부가 채권최고액 40,300,000원의 근저당을 설정했고, 2025.09.16 우리은행이 임의경매를 개시했습니다. 매각으로 소멸하는 등기권리만 놓고 보면 구조는 단순합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경612 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 도남동 364 세인맨션아파트 2동 5층 501호 · 도로명 경상남도 통영시 데메4길 45 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 중 5층 |
| 단지 / 면적 | 세인 · 144세대 · 1988.09.08 준공 · 실거래 매칭 면적 49.95㎡ |
| 소유자 | 박종권 · 2015.04.23 소유권이전 · 거래가액 52,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 41,000,000원 / 20,090,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 11,225,155원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.04.23 우리은행 근저당입니다. 2021.03.19 설정된 넥스젠파이낸스대부 근저당과 2025.09.16 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 52.7%
세인 단지의 최근 실거래 표본은 12건이고 전체 평균은 34,125,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 38,125,000원과 최신 거래 30,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 18.7% 상승으로 집계돼 있어 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 53.82㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2026.05 | 49.95㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.12 | 49.95㎡ | 2 | 46,500,000원 |
| 2025.08 | 53.82㎡ | 4 | 33,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 38,125,000원 |
현재 최저매각가 20,090,000원은 최근 12개월 평균의 52.7%에 불과하고, 2026.06 최신 거래가 30,000,000원보다도 낮습니다. 배당 계산상 인수액이 0원이므로 현재 실질취득액도 20,090,000원으로 볼 수 있습니다. 이 사건은 최저가가 낮아 보이기만 하는 것이 아니라, 제공된 최근 시세 지표와 비교해도 실제로 할인 폭이 큰 편입니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 761,620원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 40,700,000원 | 19,328,380원 |
| 3. 근저당 · 주식회사넥스젠파이낸스대부 | 40,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 81,000,000원 중 19,328,380원이 배당되고, 미배당액은 61,671,620원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한려초등학교 동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 5층 501호이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지는 평탄한 사다리형 공동주택 건부지이며 서측 포장도로와 접합니다. 지목은 대, 공시지가는 408,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소하천, 절대보호구역·상대보호구역 등의 저촉 또는 포함 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 1988.09.08 준공·144세대 단지이고, 최근 거래는 존재하지만 경매 통계상 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계도 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최신 내용을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2015.04.23 우리은행 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기사항전부증명서 최신본에서 다시 확인하세요.
- 가격 상한 관리. 현재 실질취득액 20,090,000원은 최근 12개월 평균 38,125,000원보다 낮지만, 실제 수리비·명도비용 등은 별도일 수 있습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 14,063,000원, 4회 유찰 시 9,844,100원으로 제시돼 있습니다. 다만 가격이 내려갈수록 채권 미배당은 더 커지며, 4회 유찰 시에는 신청채권 청구액도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
- 환금성 확인. 최근 거래가 있다는 점과 경매 낙찰률 0.0%라는 지표를 함께 보고, 매도 기간과 보유 전략을 보수적으로 잡는 편이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 충분히 내려왔고, 승부처는 점유·환금성”
이 사건은 현재 최저매각가 20,090,000원에 매수인 인수액 0원이므로 실질취득액도 20,090,000원입니다. 최근 12개월 평균 38,125,000원의 52.7%이고 최신 거래 30,000,000원보다도 낮아, 제공된 시세 지표만 놓고 보면 가격 경쟁력은 분명합니다. 말소기준 이후의 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건을 단순한 “반값 아파트”로만 보는 것은 위험합니다. 현장 내부조사가 불가능해 임대관계가 미상이고, 1988년 준공 144세대 단지에 경매 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%라는 환금성 지표가 함께 존재합니다. 결론은 권리구조는 양호, 가격은 매력적, 점유와 환금성은 반드시 재검증입니다.
