인천지방법원 2024타경12080. 인천광역시 서구 연희로 29, 정한빌라 2동 4층 402호로 평가된 다세대주택입니다. 감정가는 91,200,000원이며 한 차례 유찰되어 최저매각가는 63,840,000원으로 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차인 이승현의 임차보증금 90,000,000원에 대해 매각물건명세서상 미변제 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있다는 점입니다.
현재 회차에서 보증금 배당 부족분은 27,709,120원으로 계산됩니다. 따라서 매수인이 부담하는 경매대금과 인수액의 합계는 91,549,120원입니다. 낙찰가가 낮아져도 보증금 미배당액이 증가하므로 실질취득액은 약 9,100만원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 게다가 집계상 최근 12개월 평균은 51,500,000원, 최신 거래는 30,000,000원이며 가격 추세 지표는 -46.2%입니다. 낮아 보이는 최저가와 실제 취득비용을 반드시 분리해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경12080 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희로 29, 2동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 48.2㎡ · 4층 402호 |
| 소유자 | 최정민 (2019.02.18. 소유권이전 · 거래가액 96,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 91,200,000원 / 63,840,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이승현 / 90,000,000원 |
| 말소기준으로 표시된 권리 | 갑구 17번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 2,427,000,000원 · 2022.04.29. |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 호수 확인 | 건축물대장상 402호이나 현관에는 401호로 표기된 것으로 조사됨. 공부와 현황의 불일치 확인 필요. |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수가 핵심
등기상 과거 농협은행 근저당권은 2019.02.01. 말소되었고, 2022.03.31. 등기된 압류도 2026.02.02. 말소되었습니다. 현재 분석에서 중요한 기준일은 2022.04.29. 주택도시보증공사 가압류입니다. 다만 이승현의 임대차계약일은 2021.05.29., 확정일자는 2021.05.31., 점유개시일은 2021.06.27., 전입신고일은 2021.06.28.로 모두 그보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수와 호수 불일치
조사상 임차관계는 이승현과 안우영 두 건입니다. 이승현은 402호 전부에 관한 임차권등기가 확인되고, 안우영은 401호로 기재되어 있으나 현관 표기와 공부상 호수가 불일치하므로 실제 점유 장소를 반드시 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유범위 | 전입·확정일자 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 이승현 4층 402호 48.2㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.06.28. 확정 2021.05.31. 90,000,000원 |
有 임대차 개시·전입이 기준일보다 앞섬 |
행사 가능 확정일자 및 배당요구 확인 |
잔액 인수 현재 추정 27,709,120원 |
| 안우영 현황조사상 401호 |
전입 2018.06.25. 확정일자 미상 보증금 미상 |
가능·미상 대상 호수와 실제 점유 확인 필요 |
미상 보증금·확정일자 확인 필요 |
금액 미상 402호와 동일 점유인지 확인 전까지 추가 위험 배제 불가 |
③ 시세 비교 — 최저가도 최근 평균보다 높다
대상 면적은 전용 48.2㎡이며, 단지명은 정한빌라(740-2)입니다. 전체 거래 평균에는 과거의 높은 거래가 포함되어 있으므로, 가격 판단은 최근 평균 집계액과 최신 거래 및 하락 추세를 중심으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 48.2㎡ | -1 | 30,000,000원 |
| 2025.04 | 48.2㎡ | 1 | 73,000,000원 |
| 2022.03 | 48.2㎡ | 4 | 97,500,000원 |
| 2021.11 | 48.2㎡ | 1 | 94,000,000원 |
| 전체 평균(참고) | 48.2㎡ | 4건 | 73,625,000원 |
| 최근 평균 집계 | 48.2㎡ | 2건 | 51,500,000원 |
최근 평균 집계액은 51,500,000원이고 최신 거래는 30,000,000원입니다. 현재 최저가 63,840,000원은 최근 평균의 124.0%입니다. 여기에 이승현의 보증금 미배당액 27,709,120원을 더하면 실질취득 추정액은 91,549,120원으로, 최근 평균의 177.8%, 최신 거래의 305.2%에 해당합니다. 가격 추세 지표도 -46.2%로 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,549,120원 | 매각가의 약 2.4% 추정 |
| 1. 임차인 이승현 보증금 | 90,000,000원 | 62,290,880원 | 27,709,120원 |
| 2. 갑구 17번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,427,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 경매신청채권자 이승현 | 90,000,000원 | 0원 | 임차권자와 동일인 표기 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차의 배당 추정상 집행비용을 제외한 금액 대부분이 이승현에게 배당되지만 보증금 전액에는 미달합니다. 이승현은 임차권자와 경매신청채권자로 동일하게 기재되어 있으므로, 같은 보증금을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 늘어난다
제공된 회차별 배당 시나리오를 적용하면, 낙찰가가 하락할수록 이승현의 보증금 미배당액은 증가합니다. 아래 실질취득액은 낙찰가와 예상 인수액의 합계이며, 취득세·수리비·명도비용과 안우영 관련 추가 위험은 포함하지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 63,840,000원 | 27,709,120원 | 91,549,120원 |
| 2회 유찰 시 | 44,688,000원 | 46,516,384원 | 91,204,384원 |
| 3회 유찰 시 | 31,281,599원 | 59,681,470원 | 90,963,069원 |
⑥ 입지·건물 상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 연희동 소재 서곶중학교 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층으로, 외벽은 치장벽돌 마감이며 위생·급배수·난방설비 등이 갖춰진 것으로 평가되었습니다.
- 토지·도로. 토지면적 616.4㎡, 지목은 대이며 평지·사다리형입니다. 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2구획정리), 도로 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 개별 제한사항은 원본으로 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 불일치. 건축물대장상 402호의 위치와 실제 점유위치가 다르며 현관에는 401호로 표시된 것으로 기재되어 있습니다. 임차인 안우영의 점유범위와 실제 대상 호수, 출입문 표기 및 건축물현황도를 서로 대조해야 합니다.
- 환금성. 정한빌라(740-2)는 19세대입니다. 최근 거래가 30,000,000원에서 73,000,000원까지 차이가 있고 추세 지표가 -46.2%이므로, 거래가격과 실제 층·상태에 따른 가치 차이를 신중하게 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원문 확인. 을구 9번 임차권등기와 매각물건명세서의 인수권리 문구를 대조하고, 보증금 잔액 인수 여부를 재확인하세요.
- 배당요구와 실제 배당 확인. 이승현의 확정일자·전입일·배당요구 및 예상배당 62,290,880원의 근거를 원본 서류와 대조하세요.
- 안우영 임차관계 확인. 보증금과 확정일자가 미상이고 401호·402호 불일치가 있습니다. 실제 점유 장소, 임대차계약서, 보증금 지급 증빙을 확인하기 전에는 추가 인수액을 0원으로 간주하지 마세요.
- 가장임차인 의심 메모 검증. 이승현이 임차권자이자 경매신청채권자로 동일인 표기되어 있다는 사정만으로 허위 임대차를 단정할 수 없습니다. 계약 및 보증금 지급의 실체를 확인하세요.
- 실질취득액으로 입찰 한도 설정. 현재 시나리오의 실질취득 추정액은 91,549,120원입니다. 취득세, 수리비, 명도비용 및 미확인 임차위험을 추가 반영해야 합니다.
- 관리비·세금·점유 확인. 미납 관리비, 당해세, 실제 점유자와 인도 가능 여부는 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실거래 내역을 함께 검토하세요.
맺으며 — “최저가가 낮아도 실질취득은 낮지 않다”
이 물건의 가장 큰 변수는 임차보증금입니다. 현재 최저가 63,840,000원에 이승현의 예상 미배당 보증금 27,709,120원을 더하면 실질취득 추정액은 91,549,120원입니다. 이는 최근 평균 집계액 51,500,000원의 177.8%이며, 최신 거래 30,000,000원보다도 높습니다. 가격 추세 지표 역시 -46.2%입니다.
더욱이 안우영의 보증금이 미상이고 실제 점유 호수도 불일치합니다. 이 위험이 해소되지 않은 상태에서 최저가만 보고 응찰하는 것은 피해야 합니다. 이승현의 임차권등기 잔액 인수 가능성, 실제 임대차의 실체, 안우영의 점유관계와 추가 인수 여부를 확인하기 전에는 투자 판단을 보류하는 편이 합리적입니다. 이 물건의 판단 기준은 낙찰가가 아니라 실질취득액과 미확인 임차위험입니다.
