인천지방법원 2024타경12080. 인천 서구 연희동 소재 정한빌라 2동 4층 402호, 전용 48.2㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 91,200,000원입니다. 소유자 최정민은 2019.02.18 거래가 96,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차관계와 최근 시세입니다.
말소기준은 2022.04.29 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞서 이승현은 2021.06.28 주민등록을 마쳤고 2021.05.31 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 90,000,000원입니다. 배당요구도 2024.09.03 완료됐습니다. 현재 회차의 예상배당에서는 이승현에게 89,158,400원이 배당되고 841,600원이 남아 매수인이 인수합니다. 따라서 확인된 금액만 놓고도 실질취득은 92,041,600원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경12080 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희로 29, 2동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.2㎡ · 4층 402호 |
| 소유자 | 최정민 (2019.02.18 소유권이전 · 거래가액 96,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 91,200,000원 / 91,200,000원 (신건) |
| 청구금액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 말소기준은 2022.04.29 주택도시보증공사 가압류이고, 이후 2022.05.12 국 압류, 2023.08.07 이승현 주택임차권등기, 2024.09.04 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기가 소멸한다고 임차보증금까지 사라지는 것은 아닙니다. 이승현은 말소기준보다 앞선 2021.06.28 전입과 2021.05.31 확정일자를 가지고 있어, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못한 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 중복 승계 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안우영 | 401호 | 2018.06.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승현 | 4층 402호 48.2㎡ 전부 | 2021.06.28 | 90,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 해당 없음 |
이승현은 2021.05.29 임대차계약, 2021.05.31 확정일자, 2021.06.28 주민등록, 보증금 90,000,000원이고 2024.09.03 배당요구를 했습니다. 2023.08.07에는 을구 9번 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시장은 크게 낮아졌다
정한빌라(740-2)는 19세대, 1996.10.07 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 48.2㎡ 실거래 4건의 전체 평균은 73,625,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 51,500,000원, 최신 거래는 2025.08 30,000,000원이고 최근 대비 과거 추세는 -46.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 48.2㎡ | -1 | 30,000,000원 |
| 2025.04 | 48.2㎡ | 1 | 73,000,000원 |
| 2022.03 | 48.2㎡ | 4 | 97,500,000원 |
| 2021.11 | 48.2㎡ | 1 | 94,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.2㎡ | 2건 | 51,500,000원 |
현재 최저가 91,200,000원은 최근 12개월 평균의 177.1%입니다. 여기에 이승현의 확정 인수액까지 더하면 확인된 실질취득만 92,041,600원이고, 안우영의 보증금은 아직 미상입니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유로 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다. 최근 시장은 -46.2% 하락 추세이므로 과거 2022.03의 97,500,000원 거래만 근거로 가격을 정당화하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,041,600원 |
| 1. 임차인 이승현 보증금 | 90,000,000원 | 89,158,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,427,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이승현 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이승현 보증금 중 841,600원이 배당되지 않아 매수인 인수로 계산됩니다. 이 표의 인수액은 이승현에 대한 확정분이며, 안우영의 미상 보증금 위험은 별도입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 이승현 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 91,200,000원 | 89,158,400원 | 841,600원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 72,960,000원 | 71,246,720원 | 18,753,280원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 58,368,000원 | 56,917,376원 | 33,082,624원 |
유찰로 낙찰가가 내려가면 이승현의 배당 부족분이 함께 늘어납니다. 1회 유찰 시 인수액은 18,753,280원, 2회 유찰 시 33,082,624원입니다. 즉 최저가 하락분을 그대로 할인으로 받아들이면 안 됩니다. 특히 안우영의 보증금은 확인되지 않아 이 시나리오 밖의 위험으로 남습니다.
⑥ 공부·현황 불일치 — 권리분석과 별개로 반드시 확인
이 불일치는 현황조사상 안우영의 점유부분이 ‘401호’로 기록된 점과 함께 확인해야 합니다. 실제 점유 위치, 현관 호수표시, 건축물현황도, 임대차 목적물 기재가 서로 일치하는지 확인하지 않고 입찰하기에는 위험도가 높습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서곶중학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 버스정류장이 있고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라즈지붕 4층 건물, 외벽 치장벽돌·내벽 벽지·알미늄샷시 창호입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희1,2구획정리)·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 토지. 공시지가 1,150,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 616.4㎡입니다.
- 규모. 정한빌라(740-2)는 19세대, 1996.10.07 준공입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 이승현 잔액 인수. 신건 기준 841,600원이 확정 인수되며 유찰될수록 부족분이 커집니다.
- 안우영 보증금 확인. 2018.06.25 전입이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다.
- 401호·402호 불일치. 공부상 402호와 현관 401호의 실제 점유 위치를 건축물현황도·현장과 대조해야 합니다.
- 임차권자·신청채권자 동일. 이승현의 계약·보증금 지급·점유 및 경매신청 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균은 51,500,000원이고 현재 최저가는 그 177.1%입니다. 최근 시장 기준으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세 -46.2%를 반영해 과거 2021~2022년 거래만으로 현재가를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·임대차 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 9,120만원”만 보면 안 된다
이 물건은 감정가와 최저가가 같은 신건이지만, 숫자를 한 겹 벗기면 전혀 단순하지 않습니다. 이승현의 보증금 90,000,000원 가운데 현재 회차에서도 841,600원이 남아 매수인이 인수하고, 안우영은 2018.06.25 전입하면서도 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험의 크기를 계산할 수 없습니다.
가격도 부담스럽습니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 51,500,000원, 현재 최저가는 그 177.1%이며 시장 추세는 -46.2%입니다. 확인된 실질취득만 92,041,600원이고 여기에 미상 임차위험까지 남습니다. 공부상 402호와 현관 401호의 불일치도 있어 권리·점유·가격을 모두 확인한 뒤에야 입찰 여부를 논할 수 있는 사건입니다. 현재 자료만으로는 가격 메리트보다 리스크가 앞섭니다.
