창원지방법원 2025타경626. 통영시 북신동 21-10 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지면적은 93.0㎡이고, 건물은 보강 보로크조 스라브즙 단층 주택으로 평가됐습니다. 현재 권리관계에서 기준이 되는 것은 2016년 9월 21일 설정된 통영축산업협동조합의 채권최고액 36,000,000원 근저당권입니다.
그보다 앞선 통영신용협동조합·통영축산업협동조합·진주저축은행의 근저당과 가압류는 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 2016년 근저당 이후 2025년 임의경매개시결정이 들어왔고, 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 명시된 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경626 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 북신동 21-10 · 경상남도 통영시 해미당4길 30-40 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 토지 | 93.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 강계애 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 65,176,360원 / 22,355,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 23,225,792원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ㉠㉡㉢) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2016년 근저당
현재 권리분석의 말소기준은 2016.09.21 통영축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 36,000,000원이고, 2019년 계약인수로 채무자가 강계애로 변경됐습니다. 2025.09.29 같은 조합이 임의경매를 신청했습니다. 매각물건명세서에 따로 매수인이 인수할 권리나 법정지상권은 기재돼 있지 않아, 배당표 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
감정가 65,176,360원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 22,355,000원, 감정가의 약 34.3%입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래나 최신 거래 자료가 없어, 최저가가 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 22,355,000원 | 21,552,610원 | 14,447,390원 |
| 4회 유찰 시 | 15,648,499원 | 14,966,826원 | 21,033,174원 |
| 5회 유찰 시 | 10,953,949원 | 10,356,778원 | 25,643,222원 |
현재 회차에서는 집행비용 802,390원을 제외한 21,552,610원이 통영축산업협동조합 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 36,000,000원을 모두 충족하지 못해 14,447,390원의 미배당이 남지만, 이는 배당 부족액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,355,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 802,390원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 통영축산업협동조합 | 36,000,000원 | 21,552,610원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 미배당은 14,447,390원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 통영시 무전동 소재 통영시청 제2청사 남측에 위치하며, 부근은 단독주택이 밀집하고 일부 원룸 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 간선도로와의 거리와 대중교통 이용을 포함한 제반 교통사정도 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 기본적인 급배수·위생·전기·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 93.0㎡, 제2종일반주거지역입니다. 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 369,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 차량 접근 여부 직접 확인. 감정평가서가 차량 접근 불가능으로 평가한 만큼 실제 진입 동선과 주차 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대·점유관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유자 확인을 거쳐 명도 리스크를 재점검해야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 감정서상 ㉠㉡㉢ 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 감정평가서 도면·현황과 실제 상태를 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지의 최신 실거래를 별도 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2016년 통영축산업협동조합 근저당을 말소기준으로 두고 등기부·매각물건명세서·현황조사의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 접근성이 먼저”
이 사건의 장점은 권리구조입니다. 2016년 근저당을 기준으로 매각 후 소멸 구조가 명확하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 봐야 합니다. 최저가는 22,355,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 시세보다 싼지 확인할 근거가 없습니다. 여기에 차량 접근 불가능, 교통사정 불편, 단독주택 이용, 3회 유찰이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리는 비교적 단순하지만, 가격 검증과 현장 접근성 확인이 선행돼야 하는 C등급 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
