수원지방법원 2025타경630. 동탄역헤리엇 112동 1층 1167호의 근린시설로, 공부상 이용은 판매시설(상점)이고 감정 당시 현황은 공실입니다. 소유자는 손병준이며, 2023.03.27 소유권이전 당시 거래가액은 641,600,000원입니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 513,600,000원이 말소기준권리이고, 이후 2025.01.23 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리 자체는 단순합니다. 임차인은 없고 현재 가정 매각가에서 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 반면 가격 흐름은 매우 강한 유찰 신호를 보입니다. 감정가 562,000,000원에서 현재 최저가 94,455,000원으로 내려왔고, 같은 동탄역헤리엇 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.5회입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 공실 상가의 실제 수요와 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경630 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄역로 54, 112동 1층1167호 (오산동,동탄역헤리엇) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설(상점) · 현황 공실 |
| 전용면적 | 27.7458㎡ |
| 소유자 | 손병준 |
| 감정가 / 최저가 | 562,000,000원 / 94,455,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 425,213,833원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고 인수액 0원
임차인 없음. 매수인 인수액은 현재 회차와 이후 시나리오 모두 0원입니다. 2023.03.27 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리이며, 2025.01.23 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 앞선 코리아신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 구조 — 감정가 16.81%까지 내려온 이유를 봐야 한다
현재 최저매각가는 94,455,000원으로 감정가 562,000,000원의 16.81% 수준입니다. 5회 유찰된 현재 회차에서 한 번 더 유찰되면 66,118,499원, 다시 유찰되면 46,282,949원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 94,455,000원 | 16.81% | 421,245,190원 |
| 6회 유찰 시 | 66,118,499원 | 11.76% | 449,071,634원 |
| 7회 유찰 시 | 46,282,949원 | 8.24% | 468,550,144원 |
다만 이 숫자는 감정가 대비 할인율입니다. 동일 조건 실거래를 기준으로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 확인되는 구조는 아니므로, 16.81%라는 비율 자체를 곧바로 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’는 뜻으로 해석하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 공실 판매시설이고, 동탄역헤리엇 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.5회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,455,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,100,190원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 513,600,000원 | 92,354,810원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 하나은행 근저당 채권최고액 513,600,000원 중 92,354,810원이 배당되고, 421,245,190원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화성시 차량등록사업소 동탄분소 남측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·체육시설·공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 현황. 공부상 판매시설(상점)이지만 현재 공실인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상1층 건물 내 1층 1167호이며 사용승인일은 2023.02.14입니다.
- 도로. 동측 약 50미터, 서측 및 남측 약 12미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 토지는 평지의 사다리형 주상용 부지입니다.
- 공시지가. 4,623,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 현재 판매시설이 공실로 조사됐으므로 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 감정가 대비 할인율보다 해당 1층 점포의 임대수요와 현실적인 임대료 수준을 확인하는 것이 핵심입니다.
- 반복 유찰 원인. 사건 자체 5회, 단지 평균 5.5회 유찰이라는 숫자가 수요 부족·가격·점포 위치 중 무엇에서 비롯됐는지 현장 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 하나은행 근저당이 말소기준이고 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 하나은행에 421,245,190원의 미배당이 발생해도 그 금액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 환금성이 승부처
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조는 비교적 단순합니다. 하지만 감정가 562,000,000원에서 5회 유찰돼 94,455,000원까지 내려왔다는 사실은 가격 매력만이 아니라 시장 수요를 다시 검증하라는 신호이기도 합니다. 현황은 공실 판매시설이고, 동탄역헤리엇 경매물건 평균 유찰 횟수도 5.5회입니다. 따라서 이 물건은 ‘감정가 대비 얼마나 싸졌는가’보다 실제로 임대하고 다시 팔 수 있는가를 먼저 확인해야 합니다.