수원지방법원 2025타경630. 동탄역헤리엇 112동 1층 1167호로, 공부상 용도는 판매시설(상점)이며 감정평가 현황조사에서는 공실로 확인된 근린시설입니다. 소유자 손병준은 거래가액 641,600,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 513,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 조사 내역이 없어 낙찰자가 승계할 보증금은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 따라서 권리 자체는 어렵지 않습니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 공실 상가입니다. 세 번의 유찰로 최저가가 1억9,276만6,000원까지 내려왔지만, 상가는 주거용 부동산보다 임대수요, 관리비, 가시성, 동선과 업종 적합성에 따라 가치 편차가 큽니다. 낮은 최저가가 곧 저평가를 의미하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경630 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄역로 54, 112동 1층 1167호 (오산동, 동탄역헤리엇) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설(상점) · 현황 공실 · 분석 대상 면적 27.7458㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 1층 / 지상 1층 건물 내 1층 · 사용승인 2023.02.14 |
| 소유자 | 손병준 (2023.03.27 소유권이전 · 거래가액 641,600,000원 · 원인 2020.11.20 매매 및 신탁재산 처분) |
| 감정가 / 최저가 | 562,000,000원 / 192,766,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 425,213,833원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않으며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2023.03.27 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 2025.01.23 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 선행 신탁등기는 손병준에게 소유권이 이전될 때 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 34% 할인율만으로 싸다고 할 수 없다
감정가 562,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 192,766,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 동일 면적의 최근 실거래 평균과 최신 거래, 최근 낙찰가는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 실제 시세 할인율로 해석하거나 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
| 구분 | 금액·수치 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 562,000,000원 | 가격 산정 기준 |
| 현재 최저가 | 192,766,000원 | 3회 유찰 · 감정가의 34.3% |
| 단지 평균 유찰 | 3.6회 | 반복 유찰 성향 |
| 단지 매각률 | 0.0% | 최근 매각가격 확인 불가 |
| 현재 이용상태 | 공실 | 임대수익 즉시 발생하지 않음 |
③ 예상배당표 (매각가 192,766,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,498,724원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 513,600,000원 | 189,267,276원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 하나은행 근저당 채권최고액 중 189,267,276원이 배당되고, 미배당액은 324,332,724원입니다. 신청채권 청구액 425,213,833원도 전액 충족되지 않습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인이 미배당 근저당채무를 인수하는 구조는 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 192,766,000원 | 189,267,276원 | 324,332,724원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 134,936,200원 | 132,247,093원 | 381,352,907원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 94,455,340원 | 92,355,144원 | 421,244,856원 | 0원 |
추가 유찰 시 최저가는 감정가의 24%, 17% 수준까지 내려가지만, 권리관계는 달라지지 않습니다. 각 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격이 낮아진다는 사실과 임대·재매각 가능성이 개선된다는 것은 별개의 문제입니다. 공실 상가는 낮은 취득가보다 실제 임대료와 공실 기간, 관리비 부담, 향후 매수자를 찾을 수 있는지가 수익률을 좌우합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 화성시 오산동 소재 화성시 차량등록사업소 동탄분소 남측 인근이며, 주변에는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·체육시설·공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 약 50미터, 서측과 남측 약 12미터 내외 도로에 접합니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설인 상점이나 현황은 공실입니다. 임대관례와 임대현황은 확인되지 않았으므로 실제 임대수요 조사가 필요합니다.
- 건물. 2023.02.14 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·승강기· 에스컬레이터·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지는 평지의 사다리형 주상용 부지입니다. 공시지가는 4,623,000원/㎡입니다.
- 공부상 하자. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 통계상 428세대, 평균 유찰 3.6회, 매각률 0.0%입니다. 실거래 비교 없이 재매각 가치를 낙관하기 어려운 근린시설입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대료 현장조사. 같은 동선과 층의 상가 임대료·보증금·권리금·공실 기간을 중개업소와 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 상가 동선 확인. 1층이라는 이유만으로 가시성이 보장되지는 않습니다. 출입구·에스컬레이터·주차장·보행자전용도로에서 1167호까지의 실제 동선을 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 내부 마감, 전기·급배수, 냉난방, 누수와 원상복구 필요 범위를 확인해 별도 공사비를 입찰가에서 차감해야 합니다.
- 업종 가능 여부. 판매시설 용도와 관리규약, 지구단위계획 및 건축물대장상 입점 제한을 확인하세요.
- 관리비 체납. 장기 공실이면 관리비가 누적됐을 가능성이 있습니다. 공용부분 체납액과 월 고정 관리비를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 감정 당시 공실이더라도 현재 점유상태가 달라질 수 있으므로 매각물건명세서·현황조사서와 현장을 대조하세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리와 매각으로 소멸하는 권리를 최신 등기부에서 다시 확인하고, 당해세·교부청구·유치권 신고 여부도 점검하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증되지 않았다
이 물건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리분석 자체는 간단합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 공실 근린시설의 실제 가치입니다. 세 번 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 동일 면적 실거래와 최근 낙찰가가 없고 단지 경매 통계도 평균 3.6회 유찰·매각률 0.0%입니다. 따라서 “5.62억짜리를 1.93억에 산다”가 아니라, “1.93억을 투입해 임대와 재매각이 가능한 상가인가”를 검증해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 재검증. 이것이 이 사건의 결론입니다.