51,940,000원
창원지방법원 2025타경652. 거제시 옥포동 미진라메르펠리스 102동 14층 1402호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 15층 건물의 14층입니다. 전유면적은 등기사항전부증명서상 80.332㎡, 집합건축물대장상 80.322㎡로 차이가 있어 감정평가는 80.322㎡를 기준으로 했습니다. 현재 등기상 소유자는 김남순이고, 2025.01.15 상속을 원인으로 2025.11.12 소유권이 이전됐습니다.
권리분석의 기준은 2012.03.26 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 115,200,000원이고, 이 권리를 기준으로 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이전에 존재했던 2004년·2008년 국민은행 근저당권은 2012.03.22 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경652 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 556-16 미진라메르펠리스 102동 14층1402호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중임 |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트조 15층건 중 14층 1402호 |
| 전유면적 | 등기 80.332㎡ · 집합건축물대장 80.322㎡ · 평가 기준 80.322㎡ |
| 소유자 | 김남순 · 2025.01.15 상속 · 2025.11.12 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 51,940,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 38,515,071원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리된다
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| JONES KENNETH | 2015.03.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| PARK JEOUNG PIL | 2024.04.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 조사된 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자로 조사됐고, 전입일이 말소기준권리인 2012.03.26보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관련 세부사항은 원문 확인이 필요합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인폭보다 ‘최근 하락 추세’를 우선
미진라메르펠리스는 35세대, 2004.09.10 사용승인 단지입니다. 확인된 거래는 4건이고 전체 평균은 104,750,000원이지만, 2021년 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 가격 판단에서는 최근 거래 79,000,000원과 최근 거래 추세 -30.3%를 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 84.94㎡ | 6 | 79,000,000원 |
| 2021.08 | 83.77㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 84.99㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2021.07 | 84.99㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 104,750,000원 |
현재 최저매각가 51,940,000원은 최근 거래 및 최근 12개월 평균 79,000,000원의 65.7%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액도 51,940,000원입니다. 다만 최근 거래 수준이 과거 거래군에 비해 -30.3% 하락한 것으로 나타나므로, “감정가의 49%니까 무조건 싸다”는 식의 판단은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,334,920원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 115,200,000원 | 50,605,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 64,594,920원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 51,940,000원 | 50,605,080원 | 64,594,920원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 36,358,000원 | 35,303,556원 | 79,896,444원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 25,450,600원 | 24,592,489원 | 90,607,511원 | 미충족 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 38,515,071원이 충족되는 시나리오지만, 3회 유찰·4회 유찰 시에는 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 옥포동 성지중학교 동측 인근이며, 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로2류·소로3류·중로1류에 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 완경사지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 동측·북측·서측으로 도로가 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 단지 규모. 미진라메르펠리스 35세대 · 사용승인 2004.09.10입니다.
- 경매 통계. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 104,750,000원보다 최근 거래 79,000,000원과 최근 추세 -30.3%를 우선해 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 임차인 원문 대조. JONES KENNETH, PARK JEOUNG PIL 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 면적 차이 확인. 등기 80.332㎡와 집합건축물대장 80.322㎡가 다르며 감정평가는 80.322㎡를 기준으로 했습니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 국민은행 근저당권에 64,594,920원의 미배당이 발생합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.30입니다. 매각 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 안전성은 높지만 가격은 하락 추세를 반영해야 한다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2012.03.26 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 전입한 임차인 2명에게 대항력이 없으며 명시 인수권리도 없습니다. 그래서 낙찰자의 인수액은 0원입니다.
가격은 별개입니다. 현재 최저가 51,940,000원은 최근 거래 79,000,000원의 65.7%로 내려와 있지만, 최근 거래 추세 자체가 -30.3%입니다. 감정가 106,000,000원이나 과거 거래가 섞인 전체 평균 104,750,000원을 기준으로 할인폭만 크게 보는 대신, 최근 거래 수준과 거래량, 35세대 규모, 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회를 함께 봐야 합니다. 권리는 양호하지만, 가격 판단은 최근 하락 흐름을 반영해 보수적으로 접근할 사건입니다.
