인천지방법원 2025타경1765. 인천광역시 남동구 논현동 448 ‘논현2차푸르지오시티’ 1층104호의 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 7층·지상 20층이며 대상 물건은 1층 일부입니다. 현재 소유자는 곽동진이고, 2025.06.26 거래가액 756,000,000원의 소유권이전과 같은 날 개봉새마을금고 근저당권 693,600,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이고 2025.10.31 개봉새마을금고의 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
권리 구조 자체는 비교적 단순하지만, 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가서에는 이해관계인의 협조가 원활하지 못해 임대관계 미상이라고 적혀 있습니다. 따라서 특정 점유자의 보증금·전입·사업자등록·확정일자 등이 확인되지 않은 현재 단계에서 대항력 임차인이 없다고 단정할 수는 없습니다. 대항력 가능 여부도 미상인 상태로 보고 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서, 점유관계를 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1765 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 448 논현2차푸르지오시티 1층104호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 남동서로236번길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 지하 7층, 지상 20층 건물 내 1층 일부 |
| 소유자 | 곽동진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 605,000,000원 / 605,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 개봉새마을금고 / 587,843,320원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.06.26 근저당
과거 하나은행 근저당권은 2022.01.26 이미 말소됐고, 2024.08.16 남동구 압류도 2025.06.25 해제로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.06.26 설정된 개봉새마을금고 근저당권 693,600,000원입니다. 그 뒤 2025.10.31 경매개시결정이 이어져, 등기상 후순위 인수권리는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 605,000,000원으로 신건입니다. 다만 동일 건물 또는 유사한 근린생활시설의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 이 금액이 현재 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 605,000,000원 | 596,550,000원 | 97,050,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 484,000,000원 | 476,760,000원 | 216,840,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 387,200,000원 | 380,979,200원 | 312,620,800원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 개봉새마을금고의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 담보권자의 미회수액과 매수인의 인수부담은 같은 개념이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 605,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,450,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 개봉새마을금고 | 693,600,000원 | 596,550,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 1.4% 추정치로 8,450,000원, 개봉새마을금고에는 596,550,000원이 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 기준 미배당은 97,050,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 남동공단 근린공원 북서측 인근으로, 남동공단 내 상가지대에 업무용·상업용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 수인분당선 남동인더스파크역이 도보 약 5분 이내 거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 7층·지상 20층 건물 내 1층 일부이며, 위생·급배수·난방·승강기 등 편의설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본 건물 남서측·북서측·북동측으로 약 15미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·지구단위계획구역·재생사업지구·국가산업단지· 지원시설구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 5,296.7㎡, 공시지가 2,334,000원/㎡이며 평지·가로장방의 업무용 토지로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 매각물건명세서·현황조사서· 점유자 자료를 통해 실제 임차 여부와 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 사업자등록 확인. 근린생활시설은 주택과 다른 임대차 관계가 문제될 수 있으므로 실제 영업·점유 형태와 사업자등록 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 평균·최신 거래·추세 자료가 없으므로 감정가 605,000,000원을 그대로 시세로 보지 말고 별도 상가 거래자료와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 484,000,000원, 2회 유찰 시 387,200,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있으므로 각 가격에서의 임대수익·환금성을 별도로 비교해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 신건에서도 담보권자의 미배당은 97,050,000원이지만 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 손실을 매수인 인수액으로 오해하지 않아야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·국가산업단지·지원시설구역 등 토지이용계획이 복합적이므로 실제 영업·사용 목적이 허용되는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 점유와 가격은 확인”
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2025.06.26 개봉새마을금고 근저당권 693,600,000원이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가서가 임대관계를 미상으로 적고 있어 점유자와 대항력 가능성은 별도 확인이 필요합니다. 여기에 최근 실거래 자료도 없으므로 신건 최저가 605,000,000원을 두고 싸다거나 비싸다고 단정할 근거도 부족합니다. 결론은 등기부상 권리는 비교적 단순하지만, 임대차 확인과 가격 검증을 끝낸 뒤 접근해야 하는 근린시설 경매입니다.
