인천지방법원 2025타경1820. 인천 남동구 구월동 구월동코아루파크드림 11층 1106호입니다. 사건의 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 조인숙이며, 등기상 말소기준권리는 2013.07.17 설정된 주식회사신한은행 근저당권 90,000,000원입니다. 이후 2024년 인천신용보증재단 가압류와 2025년 신한은행의 임의경매개시결정은 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차인 김소희는 2023.06.27 전입했고 2026.02.05 배당요구를 했습니다. 전입 시점이 2013.07.17 말소기준보다 약 10년 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당에서 얼마를 받을 수 있는지는 확정하기 어렵고, 특히 최우선변제 요건 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1820 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1140 구월동코아루파크드림 11층 1106호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 조인숙 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 72,257,376원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 · 11층 1106호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2013.07.17 신한은행 근저당입니다. 채권최고액은 90,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 2016년에 설정됐던 신한저축은행 근저당은 이후 변경을 거쳐 2020.03.30 해지로 이미 말소됐습니다. 2024.12.12 인천신용보증재단의 가압류 60,995,397원과 2025.11.12 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소희 | 오피스텔 | 2023.06.27 | 미상 | 미상 | 2026.02.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김소희의 전입일 2023.06.27은 말소기준권리인 신한은행 근저당 2013.07.17보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2026.02.05에 접수됐지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제권의 구체적인 순위와 금액은 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 60,995,397원 | 25,548,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 118,000,000원 기준 채권자 총 청구액은 150,995,397원, 배당액은 115,548,000원이며 미배당은 35,447,397원입니다. 집행비용은 2,452,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 현재 시나리오상 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 118,000,000원 | 115,548,000원 | 35,447,397원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 94,400,000원 | 92,300,800원 | 58,694,597원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 75,520,000원 | 73,760,640원 | 77,234,757원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니므로, 유찰로 낙찰가가 낮아져도 매수인의 실질취득액이 별도 인수금 때문에 다시 커지는 형태는 아닙니다. 현재 제공된 시나리오에서는 실질취득액이 각 회차 매각가와 같습니다. 다만 가격 자체가 저렴한지 여부는 주변 실거래와의 비교 없이 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시청 남동측에 위치하고, 주변에는 아파트·학교·공원·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 토지는 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물이며 위생설비·난방설비·급배수설비·승강기설비·주차장 등이 되어 있습니다.
- 도로. 북측·동측·서측으로 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 3,643,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김소희의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 최우선변제 대상 여부와 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 일반 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다.
- 점유·명도 확인. 임차인이 조사돼 있으므로 실제 점유 상태와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설로 표시되지만 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·영업 가능 범위와 관리규약을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 118,000,000원의 적정성은 주변 동일·유사 물건의 최근 거래 및 임대수익과 비교해 판단해야 합니다.
- 배당표 변동. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인의 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액과 채권자 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 명확하지만, 신건 가격은 별도 검증
권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2013년 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 김소희도 2023년 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건을 곧바로 “안전하고 싸다”고 묶어 평가해서는 안 됩니다. 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당관계는 추가 확인이 필요하고, 신건 최저가 118,000,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지 판단할 실거래 비교도 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격은 판단 보류, 임차보증금은 입찰 전 확인입니다.
