창원지방법원 2025타경660. 거제시 사등면 사곡리 옥성삼화비치맨션 11층 1107호, 전용 59.73㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이황열이며, 2010.08.25 거래가액 85,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2016.02.16 설정된 주식회사국민은행 채권최고액 84,700,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2025.11.11 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 폐문과 이해관계인 부재로 내부조사가 이루어지지 않았고 임대관계도 미상으로 조사됐으므로, 권리 인수와 별개로 실제 점유 상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경660 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 사곡리 886-2 옥성삼화비치맨션 11층 1107호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.73㎡ · 12층 건물 내 11층 |
| 사용승인일 | 1996.09.10 |
| 소유자 | 이황열 · 2010.08.25 거래가액 85,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 35,770,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 67,842,107원 · 업무수탁기관 주식회사 국민은행 |
| 말소기준권리 | 2016.02.16 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 84,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
2004년 거제수산업협동조합 가압류와 과거 국민은행 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 살아 있는 핵심 담보권은 2016.02.16 국민은행 근저당권이며 이것이 말소기준권리입니다. 2025.11.11 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서에 별도로 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 기재돼 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 우선
옥성삼화 동일 전용면적 59.73㎡ 거래는 총 12건이며 전체 평균은 73,419,166원입니다. 다만 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름이 중요합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 60,500,000원, 최신 거래는 2026.03 50,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 구간보다 -20.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.73㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2025.10 | 59.73㎡ | 9 | 71,000,000원 |
| 2024.09 | 59.73㎡ | 2 | 50,030,000원 |
| 2024.05 | 59.73㎡ | 4 | 72,000,000원 |
| 2024.02 | 59.73㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 59.73㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2023.09 | 59.73㎡ | 9 | 83,000,000원 |
| 2023.06 | 59.73㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2023.05 | 59.73㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2022.07 | 59.73㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2022.04 | 59.73㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2022.04 | 59.73㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.73㎡ | 2건 | 60,500,000원 |
현재 최저매각가 35,770,000원은 최근 12개월 평균의 59.1%입니다. 전체 평균 대비 비율은 48.7%지만, 이 사건에서는 그 수치보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 그리고 -20.4% 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다. 최근 시세보다 낮은 가격 구간인 것은 분명하지만, 하락장이 계속될 경우 현재의 할인 폭 일부가 상쇄될 가능성을 염두에 둬야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,043,860원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 84,700,000원 | 34,726,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당권 채권최고액 84,700,000원 중 34,726,140원이 예상 배당되고 49,973,860원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 주거용 아파트로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 12층 건물 내 11층 1107호이며 사용승인일은 1996.09.10입니다.
- 입지. 기성초등학교 동측 인근으로 공동주택·근린생활시설·공장이 혼재하고, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 10미터, 서측 약 7미터, 북측 약 7미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 도로구역과 접도구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 323,500원/㎡, 토지면적은 4,978㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 폐문 및 이해관계인 부재로 내부조사는 이루어지지 않았습니다.
- 환금성 참고. 옥성삼화는 154세대이며 동일 전용 59.73㎡ 거래가 12건 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2건이고 가격 추세는 -20.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2016.02.16 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 실질취득 기준. 현재 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득은 최저가 35,770,000원입니다. 시세 비교도 이 금액을 기준으로 하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 73,419,166원보다 최근 12개월 평균 60,500,000원과 최신 거래 50,000,000원을 우선해 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -20.4%이므로 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 과도하게 응찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 점유·내부 확인. 감정평가 당시 내부조사가 이루어지지 않았고 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 실제 점유와 내부 상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 국민은행 예상 미배당 49,973,860원은 현재 분석상 매수인 인수액이 아닙니다. 예상배당의 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 하락장 속 가격과 점유 확인
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2016.02.16 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음, 현재 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 35,770,000원으로 봅니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 60,500,000원의 59.1%로 낮은 구간입니다. 하지만 최근 시세가 이전보다 -20.4% 하락했고 최신 거래가 50,000,000원까지 내려왔다는 점은 분명한 경계 요소입니다. 전체 평균 대비 할인 폭보다 최근 거래를 우선해서 봐야 하며, 폐문으로 내부조사가 이루어지지 않았고 임대관계도 미상이라는 현장 변수까지 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 권리는 양호하지만, 하락장과 점유 확인 때문에 무조건적인 고평가는 금물입니다.
