인천지방법원 2025타경510196. 인천 연수구 송도동 ‘송도더샵그린워크3차’ 1703동 8층 804호, 전용면적 104.85㎡의 아파트입니다. 감정가는 928,000,000원이고, 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 649,600,000원입니다. 가격 측면에서는 최근 동일 면적 거래보다 낮은 진입가격이 형성되어 있습니다. 권리분석의 핵심은 2024년 1월 11일 설정된 계양농업협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당권입니다. 이를 말소기준권리로 보면 같은 날 설정된 후순위 근저당권과 이후 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸할 권리입니다. 다만 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 등기상 권리와 별개로 실제 점유·임차관계를 확인해야 합니다.
시세 판단은 전체 거래 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 875,000,000원이고 최신 거래는 890,000,000원입니다. 현재 최저가는 각각의 74.2%, 73.0% 수준이지만, 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 6.0% 하락입니다. 따라서 현재 가격의 할인폭은 긍정적이지만, 과거의 높은 거래가를 기준으로 향후 가격을 낙관해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510196 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 18-5 송도더샵그린워크3차 제1703동 제8층 제804호 도로명주소: 인천광역시 연수구 아트센터대로97번길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 104.85㎡ · 철근콘크리트구조 · 29층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 이미경 |
| 감정가 / 최저가 | 928,000,000원 / 649,600,000원 (감정가의 70%, 1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2024.01.11 · 을구 8번 근저당권 · 계양농업협동조합 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 정현태 / 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 임대·점유 확인 | 현재 확인된 임차인 없음. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로, 실제 점유자와 임차인의 존재 여부는 별도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸 예정
말소기준권리는 을구 8번 계양농업협동조합의 근저당권이며, 접수일은 2024년 1월 11일, 채권최고액은 720,000,000원입니다. 같은 날 접수된 을구 9번 박순자의 근저당권은 채권최고액 600,000,000원으로, 말소기준권리보다 후순위입니다. 해당 근저당권은 2024년 11월 7일 정현태에게 이전되었고, 정현태가 2025년 6월 27일 임의경매를 신청했습니다.
2015년 신한은행, 2021년 상상인저축은행, 2023년 박순자 등의 기존 근저당권은 2024년 1월 11일 해지·말소된 것으로 등기되어 있습니다. 말소기준권리 이후의 후순위 근저당권과 경매개시결정, 2026년 1월 29일 평택세무서장의 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분석됩니다. 다만 입찰 전 최신 등기사항전부증명서에서 권리 변동이 없는지 재확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세를 반영해야 한다
동일 면적 104.85㎡의 최근 실거래 12건입니다. 가격 판단의 우선 지표는 최근 12개월 평균 875,000,000원과 최신 거래 890,000,000원입니다. 전체 12건 평균 921,500,000원은 과거 거래를 포함하므로 현재 시세를 판단하는 주된 기준으로 삼지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 104.85㎡ | 12 | 890,000,000원 |
| 2026.03 | 104.85㎡ | 5 | 860,000,000원 |
| 2025.06 | 104.85㎡ | 21 | 895,000,000원 |
| 2024.09 | 104.85㎡ | 15 | 950,000,000원 |
| 2024.09 | 104.85㎡ | 15 | 950,000,000원 |
| 2024.06 | 104.85㎡ | 17 | 895,000,000원 |
| 2024.05 | 104.85㎡ | 13 | 925,000,000원 |
| 2024.05 | 104.85㎡ | 23 | 927,000,000원 |
| 2023.11 | 104.85㎡ | 7 | 890,000,000원 |
| 2023.09 | 104.85㎡ | 11 | 985,000,000원 |
| 2023.07 | 104.85㎡ | 23 | 980,000,000원 |
| 2023.03 | 104.85㎡ | 11 | 911,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 104.85㎡ | 2건 | 875,000,000원 |
| 전체 표본 평균 | 104.85㎡ | 12건 | 921,500,000원 |
현재 최저가 649,600,000원은 최근 12개월 평균 875,000,000원보다 225,400,000원 낮고, 최신 거래 890,000,000원보다 240,400,000원 낮습니다. 최근 12개월 평균 대비 74.2%, 최신 거래 대비 73.0% 수준으로, 최근 거래가격을 기준으로 한 할인폭은 분명합니다.
해당 단지는 총 358세대이며 준공일은 2015년 10월 7일입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려온 점과 최근 거래가격을 함께 보면 가격 메리트가 존재할 수 있습니다. 다만 실거래는 층과 개별 상태에 따라 차이가 있으므로, 실제 입찰가를 결정할 때에는 비교 대상의 조건을 맞춰야 합니다.
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 649,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,896,000원 |
| 1. 근저당 · 계양농업협동조합 | 720,000,000원 | 640,704,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 박순자(정현태로 이전) | 600,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 잔여 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.4%로 추정한 금액입니다. 배당 시뮬레이션상 매각대금에서 집행비용 8,896,000원을 공제한 뒤 계양농업협동조합에 640,704,000원이 배당됩니다. 선순위 근저당권 채권최고액 중 79,296,000원은 미배당이고, 후순위 근저당권에는 배당이 발생하지 않습니다. 전체 채권액 1,320,000,000원 중 채권 배당액은 640,704,000원, 미배당 합계는 679,296,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서·토지이용계획 기준)
- 입지. 인천연송초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 대규모 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설이 소재하는 것으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서에서는 대중교통 사정을 무난한 수준으로 평가했습니다.
- 단지·건물. 총 358세대이며 준공일은 2015년 10월 7일입니다. 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·가스·난방·승강기·소화설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하며 경제자유구역·성장관리권역·토지거래계약허가구역 등이 포함되어 있습니다. 교육환경 관련 절대·상대보호구역도 기재되어 있으므로 적용 범위와 거래 시 규제를 확인해야 합니다.
- 토지·건물 상태. 토지는 평지의 아파트 부지로 이용 중입니다. 감정평가서상 위반건축물은 없는 것으로 표시되어 있으며, 공부와의 차이는 별도로 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래가 860,000,000원에서 985,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 거래는 2건이고 추세는 -6.0%이므로, 과거 최고 거래가보다 최근 거래와 현재 매물 경쟁력을 중심으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인·점유 조사. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 확정일자, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 확인하고, 대항력과 배당요구 여부를 원본 서류로 대조하세요.
- 말소기준권리 확인. 2024.01.11 계양농업협동조합 근저당권(채권최고액 720,000,000원)을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 확인하세요. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서를 다시 발급받아 권리 변동을 점검해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 최저가 기준으로 선순위 근저당권에도 79,296,000원의 미배당이 발생하고 후순위 근저당권의 예상배당은 0원입니다. 채권자의 미배당액과 매수인 인수액을 혼동하지 말고 매각물건명세서와 법원의 배당 관련 자료를 확인하세요.
- 시세 하락 반영. 최저가는 최근 12개월 평균의 74.2%이고 최신 거래의 73.0%입니다. 할인폭은 있지만 최근 거래 추세가 -6.0%이므로, 과거 고가 거래를 근거로 입찰가를 높이지 마세요.
- 취득 부대비용. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 체납 가능성 등은 본 배당 시뮬레이션에 포함되지 않았습니다. 실제 취득원가를 계산할 때 별도로 확인하세요.
- 토지이용 규제. 경제자유구역, 지구단위계획구역, 토지거래계약허가구역 및 교육환경 보호구역 관련 규제의 적용 여부를 관할 기관과 원본 자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·경매·실거래 정보를 토대로 한 검토 의견입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 등기부를 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “할인폭은 크지만, 확인 없이 입찰하지 말 것”
송도더샵그린워크3차 804호는 현재 최저매각가 649,600,000원이 최근 12개월 실거래 평균 875,000,000원보다 낮고, 최신 거래 890,000,000원과 비교해도 가격 차이가 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 산정되며, 말소기준권리 이후의 근저당권·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 최근 거래 추세는 -6.0%이고 최근 12개월 실거래 표본도 2건뿐입니다. 무엇보다 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 권리·점유 위험까지 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.
종합 판단은 가격 측면에서 검토 가치가 있으나, 점유·임대관계 확인을 선행해야 하는 물건입니다. 최근 거래를 기준으로 가격 경쟁력을 검토하되, 실제 인수 위험과 부대비용을 반영한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
