인천지방법원 2025타경510196. 송도더샵그린워크3차 1703동 8층 804호 아파트입니다. 현재 소유자는 이미경이며, 등기상 과거 신한은행·상상인저축은행·박순자의 근저당권은 2024.01.11. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 계양농업협동조합 채권최고액 720,000,000원 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 박순자 근저당권, 그 근저당권의 정현태 이전, 경매개시결정 및 후순위 압류는 말소기준보다 뒤에 위치합니다.
권리 자체보다 더 중요한 쟁점은 가격입니다. 이 사건은 아직 유찰이 없는 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 928,000,000원입니다. 그러나 최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 875,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 890,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 106.1%이고, 거래 추세 역시 이전 표본 대비 -6.0%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 12건 평균 921,500,000원만 보고 가격을 긍정적으로 평가하면 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510196 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 18-5 송도더샵그린워크3차 1703동 8층 804호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 아트센터대로97번길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 29층 건물 내 8층 804호 |
| 동일면적 비교 | 104.85㎡ · 송도더샵그린워크3차(17-1블럭) · 358세대 · 2015.10.07. 준공 |
| 소유자 | 이미경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 928,000,000원 / 928,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 정현태 / 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2024.01.11. 을구 8번 계양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 같은 날 접수번호가 뒤인 을구 9번 박순자 근저당권 600,000,000원이 설정됐고, 2024.11.07. 그 근저당권이 정현태에게 이전됐습니다. 2025.06.27. 정현태를 채권자로 한 임의경매개시결정, 2026.01.29. 국의 압류도 모두 말소기준 이후입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건이 높다
동일면적 104.85㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 921,500,000원이지만, 최근 12개월 평균은 875,000,000원으로 더 낮습니다. 특히 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -6.0%이므로 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 104.85㎡ | 12 | 890,000,000원 |
| 2026.03 | 104.85㎡ | 5 | 860,000,000원 |
| 2025.06 | 104.85㎡ | 21 | 895,000,000원 |
| 2024.09 | 104.85㎡ | 15 | 950,000,000원 |
| 2024.09 | 104.85㎡ | 15 | 950,000,000원 |
| 2024.06 | 104.85㎡ | 17 | 895,000,000원 |
| 2024.05 | 104.85㎡ | 13 | 925,000,000원 |
| 2024.05 | 104.85㎡ | 23 | 927,000,000원 |
| 2023.11 | 104.85㎡ | 7 | 890,000,000원 |
| 2023.09 | 104.85㎡ | 11 | 985,000,000원 |
| 2023.07 | 104.85㎡ | 23 | 980,000,000원 |
| 2023.03 | 104.85㎡ | 11 | 911,000,000원 |
| 전체 평균 | 104.85㎡ | 12건 | 921,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 104.85㎡ | 2건 | 875,000,000원 |
현재 최저매각가 928,000,000원은 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균 921,500,000원과도 비슷한 수준이지만, 가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균 875,000,000원보다 53,000,000원 높습니다. 데이터상 최저가 ÷ 최근 12개월 평균은 106.1%입니다. 최신 거래 890,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 더 높습니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 928,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,680,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 계양농업협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 박순자 | 600,000,000원 | 196,320,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
을구 9번 근저당권은 2024.11.07. 정현태에게 이전된 등기가 있습니다. 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 1,320,000,000원, 총 배당액은 916,320,000원, 미배당액은 403,680,000원입니다. 미배당 채권이 발생해도 이 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 0원, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 928,000,000원 | 916,320,000원 | 403,680,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 742,400,000원 | 732,576,000원 | 587,424,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 593,920,000원 | 585,580,800원 | 734,419,200원 | 0원 |
현재 회차에서는 가격 메리트가 약하지만, 유찰 시 최저가는 742,400,000원, 593,920,000원으로 낮아지는 시나리오가 잡혀 있습니다. 반면 채권자 미배당액은 각각 587,424,000원, 734,419,200원으로 커집니다. 중요한 점은 이 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되는 구조가 아니라는 것입니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천연송초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주위는 대규모 아파트단지·학교·공원과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 29층 건물 내 8층 804호입니다. 위생·급배수·가스·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 평지의 아파트부지로 이용 중이며, 단지 내 도로가 단지 외곽 공도인 포장도로와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(국제업무단지)·경제자유구역·성장관리권역 등이 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 토지가격. 공시지가는 2,807,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 358세대 단지이며 동일면적 실거래 표본 12건이 확인됩니다. 다만 최근 12개월 평균은 875,000,000원으로 내려왔고 최근 거래 추세는 이전보다 -6.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 가격 판단. 전체 평균 921,500,000원보다 최근 12개월 평균 875,000,000원과 최신 거래 890,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 신건 가격 메리트 없음. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 106.1%이므로 ‘경매라 싸다’는 전제를 두면 안 됩니다.
- 점유관계 원본 확인. 임차인으로 특정된 신고자는 없지만 감정요항의 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 을구 9번 권리이전 확인. 박순자 명의 근저당권은 2024.11.07. 정현태에게 이전됐습니다. 배당요구·채권관계는 원본 배당표와 함께 대조해야 합니다.
- 후순위 압류 확인. 2026.01.29. 국의 압류는 말소기준 이후로 매각 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 괜찮지만, 지금 가격은 아니다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.11. 계양농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 박순자 근저당권과 정현태로의 이전, 경매개시결정, 국의 압류는 매각소멸 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 928,000,000원은 최근 12개월 평균 875,000,000원보다 높아 106.1%에 해당하고, 최신 거래 890,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 시세 추세는 -6.0%입니다. 따라서 전체 과거 평균과 비슷하다는 이유로 현재 회차를 저평가 물건으로 볼 수 없습니다. 권리분석은 통과, 신건 가격은 보류. 이 사건은 권리보다 응찰가격이 승부처입니다.
