인천지방법원 2025타경511892. 인천 운서동 영종어울림2차 203동 1304호, 전용 148.187㎡의 아파트입니다. 감정가 498,000,000원으로 시작한 경매가 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 348,600,000원입니다. 외형상 감정가 대비 70%라는 숫자가 눈에 들어오지만, 이 물건은 그보다 최근 실거래와 비교했을 때 얼마만큼 가격 차이가 있는지를 보는 것이 중요합니다.

등기구조는 비교적 단순합니다. 소유자 양경희가 2024년 10월 15일 거래가액 475,000,000원에 소유권을 취득하면서 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 9월 19일 채권자 유치열이 강제경매를 신청했습니다. 말소기준은 신한은행의 2024년 10월 15일 근저당권이며, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 경매에서 주의할 부분은 권리의 선후관계만이 아닙니다. 실제 임대관계는 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 소멸하는 권리와 실제 점유자의 인도 문제를 구분해야 합니다. 매각물건명세서와 현황조사를 통해 점유·임대관계를 최종 확인한 뒤 가격 판단으로 넘어가는 것이 합리적입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당

권리분석의 기준점은 2024년 10월 15일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 326,700,000원이며, 매각으로 말소되는 권리입니다. 그 이후 발생한 유치열의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

그보다 먼저 설정됐던 한국외환은행, 인천수산업협동조합, 인천제삼교회신용협동조합의 근저당권은 이미 등기상 말소됐습니다. 이들 과거 근저당권의 채권최고액을 현재 신한은행 채권에 합산하거나 낙찰자가 인수하는 금액으로 계산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 기준 81.4%

영종어울림2차는 2009년 사용승인된 160세대 아파트입니다. 비교 대상은 전용 148.19㎡ 내외의 동일 평형 거래입니다. 전체 12건 평균은 443,750,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균 428,000,000원과 최신 거래 435,000,000원을 우선 기준으로 삼습니다.

전체 12건 평균인 443,750,000원과 비교하면 현재 최저가의 비율은 78.6%입니다. 그러나 이 평균에는 2022년 570,000,000원 거래 등 과거 높은 가격이 포함돼 있어 현재 시세 판단에는 주의가 필요합니다.

보다 최근의 거래 5건을 기준으로 보면 평균은 428,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 3월의 435,000,000원입니다. 현재 최저매각가 348,600,000원은 최근 평균의 81.4%로, 최근 거래 기준에서도 가격상 여유가 존재합니다.

③ 예상배당표 (매각가 348,600,000원 가정)

집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 신한은행 배당은 근저당 채권최고액을 채권액으로 가정한 계산입니다. 실제 피담보채무 잔액, 채권계산서, 배당순위, 당해세 및 법정 우선채권 등에 따라 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 신한은행 근저당에 326,700,000원이 배당되고, 강제경매 신청채권자 유치열에게는 16,219,600원만 배당되는 추정입니다. 그 결과 전체 채권자 기준 85,335,405원의 미배당이 발생합니다.

여기서 중요한 점은 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 다른 문제라는 사실입니다. 배당 부족액 85,335,405원을 낙찰자가 추가로 부담하는 구조는 아닙니다. 현재 확인되는 등기상 인수액은 0원으로 계산됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 부족은 커진다

유찰이 추가될수록 최저매각가가 내려가고 채권자 미배당액은 증가합니다. 하지만 현재 확인된 등기권리만을 전제로 하면 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 다만 이는 미확인 점유·임대관계에 따른 위험까지 없다는 의미는 아닙니다.

채권자 유치열의 경우 현재 회차에서는 일부 배당이 예상되지만 추가 유찰 시나리오에서는 배당액이 0원으로 계산됩니다. 이는 배당구조가 선순위 근저당 중심이라는 점을 보여주며, 경매 신청채권자의 채권 회수 여부와 낙찰자의 소유권 취득 후 인수 여부는 별개입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천운서초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·다세대주택·학교·공원·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역이며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다. 북측·북서측·동측으로 도로에 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 13층 아파트 중 13층 1304호입니다. 2009.09.29 사용승인됐으며 급·배수, 위생, 가스, 난방, 승강기 및 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·운서지구 지구단위계획구역이며 경제자유구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·성장관리권역 관련 규제가 기재돼 있습니다. 외국인 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있으므로 입찰 시점의 적용 여부는 최신 고시로 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항이 확인되지 않았습니다. 개별 세대의 내부 유지관리 상태와 수선 필요성은 별도 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 160세대 단지에 전용 148.187㎡의 대형 평형입니다. 동일 평형 거래가 확인되는 점은 긍정적이지만, 단지 규모와 평형 특성상 매수 수요가 제한될 가능성을 고려해야 합니다. 최근 거래 하락 추세 -5.9%도 매도 시 가격 결정에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없으나 실제 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 열람 등을 대조해 점유자와 보증금·전입·확정일자 여부를 확인해야 합니다. 미확인 점유자의 대항력을 단정할 수 없습니다.
• 매수인 인수 여부 최종 검토. 등기상 확인되는 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사 이후 확인되는 임차권 등 별도 권리가 있는지 검토해야 실질 취득비용을 확정할 수 있습니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 443,750,000원보다 최근 12개월 평균 428,000,000원과 최신 거래 435,000,000원을 우선해서 응찰가격을 검토해야 합니다. 과거 570,000,000원 거래를 현재의 일반적인 시세로 간주해서는 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세 -5.9%를 입찰 상한가에 반영해야 합니다. 최근 실거래보다 낮은 최저가라고 해도 하락이 지속되면 가격 여유가 줄어들 수 있습니다.
• 최상층 상태 확인. 지상 13층 중 13층이므로 최상층 특성을 고려해 누수·결로·단열·방수 상태를 확인하고, 내부 수선비용 가능성을 점검해야 합니다.
• 관리비와 인도비용. 관리비 체납, 공용부분 부담 가능성, 실제 점유자의 명도 협의 비용과 기간을 사전 확인해야 합니다.
• 배당표 오해 금지. 예상 미배당 85,335,405원은 채권자의 배당 부족액이지 자동으로 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 실제 배당은 채권잔액과 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 매각기일 2026.10.28 이전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래·매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔다. 이제 점유와 환금성을 확인할 차례”

영종어울림2차 1304호는 가격 측면에서 검토할 이유가 있는 물건입니다. 감정가 498,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 348,600,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 평형 평균 428,000,000원의 81.4%입니다. 최신 거래 435,000,000원보다도 낮은 수준이므로, 단순히 과거 고가 거래에 기대어 할인율을 계산한 사례와는 차이가 있습니다.

권리 측면에서는 2024년 신한은행 근저당이 말소기준이며, 후순위 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 신한은행과 유치열에게 배당 부족이 발생하더라도 그 부족분을 곧바로 낙찰자의 채무로 볼 수 없습니다.

반면 실제 점유·임대관계 미확인, 최근 거래가격 하락 추세 -5.9%, 대형 평형 및 160세대 단지의 환금성 문제는 남습니다. 현재 가격이 저렴해 보인다는 이유만으로 매수인의 실질 부담과 향후 처분 가능성까지 안전하다고 평가해서는 안 됩니다.

결론은 ‘권리구조 양호·현재 가격 메리트 확인, 단 점유와 하락장 검증 후 입찰’입니다. 이 물건은 추가 유찰을 무조건 기다려야 하는 유형이라기보다, 현재 가격에서 발생한 여유가 명도·수선·보유·재매각 위험을 감당할 만큼 충분한지를 확인해야 하는 사례입니다.