인천지방법원 2025타경511892. 인천 운서동 영종어울림2차 203동 13층 1304호 아파트입니다. 현재 소유자는 양경희이고, 2024.09.27. 매매를 원인으로 2024.10.15. 소유권을 이전받았으며 거래가액은 475,000,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 326,700,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.09.19. 유치열을 채권자로 한 강제경매개시결정이 들어왔으나 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수할 임차보증금은 확인되지 않으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유·명도 상태는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511892 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 2924 영종어울림2차 203동 13층1304호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상13층 건물 내 13층 1304호 · 아파트로 이용중 |
| 비교 면적 | 148.187㎡ · 동일 면적 실거래 비교 |
| 소유자 | 양경희 · 2024.10.15. 소유권이전 · 거래가액 475,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 498,000,000원 / 498,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구 | 유치열 / 101,555,005원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 유효한 핵심 담보권은 2024.10.15. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 326,700,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 2010년 한국외환은행 근저당권, 2020년 인천수산업협동조합 근저당권, 2021년 인천제삼교회신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2025.09.19. 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 116.4%
영종어울림2차 동일 면적 148.19㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 443,750,000원이지만, 최근 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 428,000,000원, 최신 거래는 2026.03. 435,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -5.9% 낮아 하락 흐름도 확인됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 148.19㎡ | 4 | 435,000,000원 |
| 2026.02 | 148.19㎡ | 2 | 405,000,000원 |
| 2026.02 | 148.19㎡ | 8 | 455,000,000원 |
| 2026.01 | 148.19㎡ | 9 | 420,000,000원 |
| 2026.01 | 148.19㎡ | 4 | 425,000,000원 |
| 2025.03 | 148.19㎡ | 11 | 430,000,000원 |
| 2025.03 | 148.19㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2024.10 | 148.19㎡ | 8 | 450,000,000원 |
| 2024.09 | 148.19㎡ | 13 | 475,000,000원 |
| 2022.05 | 148.19㎡ | 2 | 570,000,000원 |
| 2021.10 | 148.19㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2021.08 | 148.19㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 428,000,000원 |
현재 최저매각가 498,000,000원은 최근 12개월 평균 428,000,000원의 116.4%입니다. 최신 거래 435,000,000원보다도 높고, 최근 거래 흐름은 -5.9%입니다. 전체 12건 평균 443,750,000원과 비교해도 최저가는 112.2% 수준입니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 498,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,380,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 326,700,000원 | 326,700,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 유치열 | 101,555,005원 | 101,555,005원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 62,364,995원 |
신건 498,000,000원 가정에서는 채권자 청구액 428,255,005원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 62,364,995원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 498,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 398,400,000원 | 36,232,605원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 318,720,000원 | 114,797,085원 | 0원 |
중요한 점은 유찰로 채권자 미배당액이 늘더라도 그것이 곧바로 매수인 인수로 전환되지 않는다는 것입니다. 제공된 시나리오에서 매수인 인수는 모든 회차 0원입니다. 가격만 보면 1회 유찰 시 398,400,000원은 최근 12개월 평균 428,000,000원 아래로 내려옵니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천운서초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상13층 건물의 13층 1304호이며 사용승인일은 2009.09.29입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 가스설비, 난방설비, 승강기 및 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(운서지구), 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 1,344,000원/㎡입니다.
- 규제. 경제자유구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·성장관리권역에 해당하며, 외국인 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 단지. 영종어울림2차는 160세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 신건 498,000,000원은 최근 12개월 평균 428,000,000원의 116.4%입니다. 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -5.9%인 만큼 감정가 기준의 가격 가점은 주기 어렵습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황 점유자를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2024.10.15. 신한은행 근저당이 말소기준권리이고, 2025.09.19. 경매개시결정은 후순위인지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 세금 항목을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 현재 말소기준권리는 2024.10.15. 신한은행 근저당이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 498,000,000원은 최근 12개월 평균 428,000,000원의 116.4%이고, 최신 거래 435,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 흐름도 -5.9%입니다. 따라서 결론은 권리는 양호하지만 신건 가격은 보류입니다. 현재 회차에서 가격 메리트를 인정하기보다는 실제 점유 상태와 원본 권리를 확인한 뒤, 최근 시세 대비 응찰가가 충분히 내려오는지를 보는 사건입니다.
