인천지방법원 2025타경512505. 인천 남동구 만수동 대영빌라 3층 302호, 전용 51.75㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 이채현이고 2017년 12월 20일 매매를 원인으로 2018년 2월 1일 94,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 2023년 설정된 한국토지주택공사 명의 주택임차권 85,000,000원과 2025년 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매입니다.
권리관계는 단순한 “모두 소멸”형이 아닙니다. 말소기준으로 선언된 권리는 2025.09.18 강제경매개시결정이고, 주택임차권은 그보다 앞선 2023.08.02 등기입니다. 해당 임차권에는 2018.01.10 주민등록, 2018.01.11 확정일자, 2018.02.01 점유개시가 기재돼 있어 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 다만 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 표시돼 있어 이를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512505 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 111-228 3층302호 · 서판로68번길 55-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 51.75㎡ · 방3·거실·주방겸식당·화장실 등 · 4층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 이채현 (2017.12.20 매매 · 거래가액 94,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 92,719,280원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
1995년 한국주택은행 근저당 2건은 2007년 이미 말소됐고, 2007년 봉성새마을금고 근저당도 2016년 말소됐습니다. 2016년 만수새마을금고 근저당 역시 2018년 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 중심은 과거 근저당이 아니라 2023.08.02 을구 8번 주택임차권입니다. 이 권리는 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 점유 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제3층 제302호 51.75㎡ 전부 · 임차권등기 | 85,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 대위·승계 |
| 지주택 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시돼 있고, 85,000,000원을 별도의 보증금으로 한 번 더 합산해서는 안 됩니다. 반면 실제 임차인으로 기재된 지주택은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮아도 최신 거래보다는 높다
대영은 10세대 규모로, 제공된 실거래는 3건입니다. 최근 거래 시점은 2022년이며, 거래 평균은 97,033,333원입니다. 그러나 최신 거래는 2022년 5월 90,000,000원입니다. 신건 최저가 93,000,000원은 전체 평균의 95.8%이지만, 최신 거래와 비교하면 3,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 46.95㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2022.05 | 46.95㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2022.02 | 53.19㎡ | 3 | 111,100,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 97,033,333원 |
따라서 “평균보다 4.2% 낮다”는 사실만으로 가격 메리트를 크게 주면 안 됩니다. 표본이 3건에 불과하고 최신 실거래 90,000,000원보다 현재 최저가가 높기 때문입니다. 신건 93,000,000원을 시세보다 싸다고 표현할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,074,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 92,719,280원 | 5,926,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 임차보증금 85,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 서울보증보험 주식회사 청구액 92,719,280원 중 예상배당은 5,926,000원이며, 미배당액은 86,793,280원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 그대로 취득가 하락은 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 93,000,000원 | 0원 | 93,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 74,400,000원 | 12,339,200원 | 86,739,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 59,520,000원 | 26,951,360원 | 86,471,360원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3·거실·주방겸식당·화장실 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천동부초등학교 남측 인근이며, 주변은 유사 규모 다세대주택이 밀집한 주거지입니다.
- 교통. 백범로 북측 인근이고 버스정류장이 있으며, 남동측 직선거리 약 800미터에 만수역이 있습니다. 다만 본 건물까지 차량 접근은 불가능합니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 폭 2~3미터 정도의 진입로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하고, 공시지가는 1,020,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 10세대 규모이고 준공일은 1994.12.22입니다. 제공된 실거래 표본도 3건으로 많지 않아 가격 판단에 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 을구 8번 임차권등기의 배당요구와 말소동의 확약서 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 실제 임차인 확인. 지주택의 전입일·보증금이 미상이므로 현재 점유관계와 주민등록·임대차 내용을 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 대위·승계 신고이므로 실제 임차인과 별도로 85,000,000원을 다시 더하지 않습니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 최저가가 내려가도 인수액이 발생하므로 매각가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 시세 보수적 적용. 실거래 평균은 97,033,333원이지만 최신 거래는 90,000,000원입니다. 신건 93,000,000원을 단순히 시세보다 싸다고 보지 마세요.
- 차량 접근 확인. 감정평가상 본 건물까지 차량접근이 불가능하므로 현장 동선과 주차 여건을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 신건에서는 인수 0, 하지만 임차인 미상과 가격은 확인 대상
이 물건은 현재 신건 93,000,000원 기준 배당계산상 임차보증금 85,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 선순위 임차권 자체가 존재하고, 실제 임차인으로 기재된 지주택의 전입일·보증금은 확인되지 않아 권리분석을 완전히 끝난 것으로 볼 수는 없습니다.
가격 역시 애매합니다. 최근 거래 평균 97,033,333원보다는 낮지만 최신 거래 90,000,000원보다 3,000,000원 높습니다. 게다가 유찰이 진행되면 배당 부족으로 매수인 인수액이 발생하는 시나리오가 제시돼 있어 최저가 하락폭만큼 실질취득가가 내려가지 않습니다. 결론은 현재 회차 인수 0은 장점, 미상 임차인과 최신 시세 대비 가격은 확인 대상입니다.
