인천지방법원 2025타경512505. 인천 남동구 만수동의 대영빌라 3층 302호입니다. 철근콘크리트조 4층 건물의 3층에 있고, 전용면적은 51.75㎡입니다. 소유자 이채현은 2018년 2월 1일 94,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 8월 2일 한국토지주택공사 명의의 임차권등기가 이루어졌고, 2025년 9월 18일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다.
말소기준권리는 2025년 9월 18일 강제경매개시결정입니다. 등기된 한국토지주택공사의 임차권은 그보다 먼저 성립했기 때문에 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 다만 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있어, 해당 임차권에 대해서는 일반적인 선순위 보증금 인수 사례와 구별해 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512505 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 111-228, 대영빌라 3층 302호 도로명: 인천광역시 남동구 서판로68번길 55-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 51.75㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 방 3, 거실, 주방 겸 식당, 화장실 등 |
| 건물 규모 / 준공 | 10세대 · 1994.12.22 |
| 소유자 | 이채현 (2018.02.01 소유권이전 · 거래가 94,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 65,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 서울보증보험 주식회사 / 92,719,280원 |
| 선순위 임차권 | 한국토지주택공사 · 보증금 85,000,000원 · 을구 8번 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기 확인 기준 | 2026.09.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약
등기부에서 가장 중요한 권리는 2023년 8월 2일 접수된 을구 8번 주택임차권등기입니다. 임차권자로 기재된 한국토지주택공사의 보증금은 85,000,000원이며, 임차권등기에는 주민등록일 2018.01.10, 점유개시일 2018.02.01, 확정일자 2018.01.11이 기재되어 있습니다.
이는 말소기준인 2025년 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 일반적인 배당 및 인수 규칙에 따르면 우선배당을 받고도 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 서울보증보험이 제출한 말소동의 확약서가 별도로 존재합니다.
② 임차인 분석 — 실제 1명, 승계신고 1건
이 물건의 권리분석에서 가장 주의해야 할 부분입니다. 실제 임차인은 지주택 1명으로 구분하고, 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고 명의자로 별도 표시합니다. 한국토지주택공사의 85,000,000원을 실제 임차인의 별도 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 / 성격 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 보증금 승계신고 |
85,000,000원 |
있음 2018.01.10 주민등록 기재 |
있음 2018.01.11 확정일자 배당요구 |
중복신고 확약 적용 실질 0원 미확약 시 21,471,800원 |
|
지주택 실제 임차인 |
미상 |
가능·미상 전입일 미상 |
미상 확정일자 미상 |
확약 비대상 추가 인수 위험 미확정 |
한국토지주택공사의 85,000,000원은 대위·승계된 보증금으로 별도 가산하지 않습니다. 지주택의 보증금과 권리 성립일은 확인되지 않아 대항력과 추가 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 2022년 거래와 현재 입찰가의 거리
대영빌라의 거래 표본은 3건이며, 확인되는 거래시기는 2022년 2월과 5월입니다. 표본 평균은 97,033,333원, 가장 최근에 확인되는 거래가는 90,000,000원입니다. 다만 거래시점이 2022년으로 오래되어 2026년 현재의 실거래 시세로 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 46.95㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2022.05 | 46.95㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2022.02 | 53.19㎡ | 3 | 111,100,000원 |
| 표본 평균 | — | 3건 | 97,033,333원 |
최저매각가 65,100,000원은 이 표본 평균의 67.1%에 해당합니다. 하지만 이 비율은 낙찰가만 비교한 수치입니다. 확약의 효력이 인정되지 않아 선순위 임차보증금 부족분을 인수해야 한다면, 현재 회차의 실질취득은 아래와 같이 달라집니다.
| 취득 방식 | 낙찰가 | 승계분 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 확약 적용 | 65,100,000원 | 0원 | 65,100,000원 |
| 확약 미적용 | 65,100,000원 | 21,471,800원 | 86,571,800원 |
위 실질취득은 한국토지주택공사 명의 승계분만 반영한 계산입니다. 지주택의 별도 인수 가능 금액과 취득세·명도비용·체납관리비 등은 포함하지 않았습니다. 확약 미적용 금액에는 추정 집행비용 때문에 보증금 85,000,000원을 초과하는 부분이 있습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 65,100,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,571,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 85,000,000원 | 63,528,200원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 92,719,280원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 총 배당대상액 | — | 65,100,000원 |
집행비용 1,571,800원을 차감한 63,528,200원이 선순위 임차권 보증금에 배당되는 것으로 추정했습니다. 신청채권자 서울보증보험의 예상배당은 0원이며, 청구금액 92,719,280원이 미배당됩니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수 위험이 사라지지는 않는다
입찰가가 낮아지면 선순위 임차권에 대한 배당 가능 금액도 줄어듭니다. 확약이 유효하면 한국토지주택공사 명의 임차권의 인수 부담은 실질 0원으로 평가되지만, 확약이 적용되지 않는 경우에는 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 미확약 시 인수 | 미확약 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 70% 현재 |
65,100,000원 | 21,471,800원 | 86,571,800원 |
| 2회 유찰 · 49% | 45,570,000원 | 40,650,260원 | 86,220,260원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 31,898,999원 | 54,075,183원 | 85,974,182원 |
회차별 일반 인수액과 배당비용 추정치를 반영했습니다. 확약 적용 시 한국토지주택공사 명의 임차권의 실질 인수액은 각 회차 0원으로 평가합니다. 두 경우 모두 실제 임차인 지주택의 미확정 보증금 위험은 별도입니다.
확약이 적용되지 않는다면, 1회 유찰 시 86,571,800원인 실질취득이 3회 유찰 시에도 85,974,182원으로 남습니다. 결국 보증금 85,000,000원 안팎에 집행비용이 더해진 수준으로 취득 부담이 유지되는 구조입니다. 반대로 확약에 따른 말소가 유효하다면 해당 승계분의 추가 부담은 사라지지만, 지주택의 권리까지 자동으로 소멸하거나 면제되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 남동구 만수동 인천동부초등학교 남측 인근의 다세대주택 밀집 주거지입니다. 주변에 학교와 공원이 산재합니다.
- 교통. 백범로(왕복 6차로) 북측 인근이며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 인천지하철 2호선 만수역은 남동측 직선거리 약 800m에 위치합니다.
- 차량 접근. 감정평가상 본 건물까지 차량 접근이 불가능한 것으로 기재되어 있습니다. 남측과 서측으로 폭 약 2~3m 진입로에 접하며, 주차·접근 편의성과 향후 환금성에 불리하게 작용할 수 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽 드라이비트 마감, 개별 보일러 난방, 위생·급배수설비를 갖춘 다세대주택입니다.
- 건물 규모. 1994.12.22 준공된 10세대 소규모 공동주택입니다. 대단지 공동주택보다 거래 표본이 제한적이어서 가격 검증과 환금성 판단에 주의가 필요합니다.
- 이용상태. 전용 51.75㎡이며 방 3, 거실, 주방 겸 식당, 화장실 등으로 이용되는 것으로 조사되었습니다. 다만 내부는 관계인 부재로 건축물현황도 및 탐문조사를 바탕으로 평가되었습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 매각 시점 적용 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대, 차량 진입 제한, 오래된 거래 표본이 겹쳐 매각 가능 가격을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다. 공시지가는 1,020,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 서울보증보험이 제출한 확약서의 정확한 내용과 을구 8번 임차권등기 말소를 실현할 법적 근거·조건을 확인해야 합니다.
- 한국토지주택공사 권리 정리. 한국토지주택공사 명의 임차권이 실제로 말소되는지, 별도의 대항력 행사 또는 보증금 청구가 남지 않는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 지주택. 전입일, 점유개시일, 확정일자, 보증금액, 배당요구 여부와 현재 점유 상태를 확인해야 합니다. 대항력은 가능·미상 상태입니다.
- 승계보증금 중복 확인. 한국토지주택공사의 85,000,000원과 지주택의 임대차가 어떤 법률관계로 연결되어 있는지 확인하고, 동일 보증금을 중복 계산하거나 별도의 채무가 없다고 단정하지 않아야 합니다.
- 실질취득 상한. 확약 적용 65,100,000원과 미적용 86,571,800원의 차이를 검토하되, 어느 경우에도 지주택의 별도 인수 위험을 먼저 확정해야 합니다.
- 현장 접근·내부상태. 차량 진입 불가 사항과 주차·보행 접근, 방수·배관·난방 및 내부 노후도 등을 직접 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 체납관리비, 미납 세금 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당표는 당해세와 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 가격 재검증. 2022년 거래만으로 현재 시세를 확정하지 말고 만수동 인근의 유사 다세대 실거래와 실제 매각 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류와 확약서 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 하나의 위험을 줄일 뿐, 모든 인수를 없애지는 않는다”
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가의 70%까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 낙찰자가 마주하는 핵심 문제는 가격보다 선순위 임차권과 실제 임차인의 권리관계입니다.
한국토지주택공사 명의 85,000,000원 임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다. 일반 배당규칙만 적용하면 현재 회차의 인수액은 21,471,800원이고, 실제 취득 부담은 86,571,800원으로 올라갑니다. 다행히 서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권에 한한 실질 인수는 0원으로 평가할 수 있습니다.
하지만 실제 임차인 지주택의 전입일·보증금·대항력은 미상입니다. 확약서의 효력이 지주택의 별도 권리에까지 미친다는 근거도 확인되지 않았습니다. 여기에 2022년의 오래된 실거래 표본, 차량 접근이 불가능한 10세대 다세대라는 환금성 부담까지 겹칩니다.
결론은 조건부 검토, 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 확약서의 실제 효력과 지주택의 권리관계가 모두 정리된다면 현재 최저가를 다시 평가할 여지가 있습니다. 반대로 어느 한쪽이라도 해소되지 않는다면 65,100,000원이라는 최저가를 안전한 실질취득 비용으로 볼 수 없습니다. 과거 거래 평균 대비 저렴해 보인다는 이유만으로 가격 가점을 부여하기도 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약의 법적 완결성과 미상 임차인 위험의 해소입니다.
