인천지방법원 2025타경513193. 인천 서구 당하동 삼익캐슬 602동 5층 501호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 주식회사마니주택이며 2020.08.07. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 125,000,000원입니다. 현재 권리분석의 출발점은 근저당이 아니라 2022.03.10. 국의 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 선언돼 있고, 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 단순히 “모두 소멸”이라고 끝낼 사건은 아닙니다. 한국토지주택공사의 주택임차권은 전입일 2020.07.30., 확정일자 2020.07.08.로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 권리입니다. 원칙대로라면 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권과 관련해 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있으므로, 이 임차권에 한해 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513193 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1042-2 삼익캐슬 602동 5층501호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 제5층 제501호 · 사용승인 2011.01.12. |
| 비교 면적 | 56.44㎡ |
| 소유자 | 주식회사마니주택 · 2020.08.07. 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 156,907,204원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
경매 시나리오 계산만 보면 1회 유찰 시 매수인 인수액 17,734,400원, 2회 유찰 시 39,298,240원이 산출돼 있습니다. 이는 대항력 있는 125,000,000원 보증금의 미배당분을 기계적으로 계산한 값입니다. 그러나 확약 규칙을 적용하면 한국토지주택공사 임차권의 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 확약은 해당 임차권에만 적용되며, 다른 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차·점유관계 — 실제 임차인 1명, 승계신고는 중복 합산 금지
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄선미 | 2025.08.06. / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
| 한국토지주택공사 | 2020.07.30. / 2020.07.08. | 125,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 엄선미 보증금의 중복 신고 · 별도 보증금 아님 |
실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 관계로 신고된 것이어서 엄선미와 별개의 125,000,000원 보증금을 하나 더 더하면 안 됩니다. 엄선미는 2025.08.06. 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금이 확인되지 않았으므로 점유·명도와 계약관계는 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 신건 1.37억은 최근 거래보다 높다
비교 대상은 삼익캐슬6차, 동일 면적 56.44㎡입니다. 거래 표본은 3건이고 평균은 127,000,000원, 최신 거래는 2024.03. 128,000,000원입니다. 신건 최저가 137,000,000원은 비교용 최근 12개월 평균의 107.9%로 집계돼 있습니다. 따라서 전체 평균을 보더라도, 최신 거래를 보더라도 신건 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 56.44㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2024.03 | 56.44㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2023.11 | 56.44㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 평균 | 56.44㎡ | 3건 | 127,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 승계분 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 9,282,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 156,907,204원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 매각대금은 집행비용 2,718,000원, 한국토지주택공사 보증금 승계분 125,000,000원, 주택도시보증공사 9,282,000원으로 전부 소진됩니다. 서울보증보험 주식회사에는 배당이 없고 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 계산상 인수와 실질 인수를 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 계산상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 137,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 109,600,000원 | 17,734,400원 | 0원 · 확약 적용 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 87,680,000원 | 39,298,240원 | 0원 · 확약 적용 |
확약이 없었다면 대항력 있는 125,000,000원 보증금 때문에 유찰될수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 하지만 이번 사건에서는 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 가격 판단은 현재 회차에서는 137,000,000원, 1회 유찰 시에는 109,600,000원, 2회 유찰 시에는 87,680,000원의 매각가 자체를 기준으로 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 발산초등학교 동측 인근이며, 아파트와 동류형 다세대주택·학교 등이 형성된 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2011.01.12.입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(원당구획정리)이며 공시지가는 1,154,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 삼익캐슬6차는 19세대 규모이고 비교 가능한 거래는 3건입니다. 대단지 아파트보다 거래 표본이 적어 가격 판단을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 한국토지주택공사 임차권과 관련한 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 확인하세요.
- 승계 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 125,000,000원은 엄선미 보증금 대위·승계 신고로, 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 엄선미 점유 확인. 전입 2025.08.06.으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 임대차계약과 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 137,000,000원은 실거래 평균 127,000,000원의 107.9%이며 최신 거래 128,000,000원보다 높습니다.
- 배당 외 세금 확인. 말소기준권리가 국의 압류이고 배당표에서도 당해세가 미반영돼 있으므로 실제 조세채권 배당관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 권리는 정리되지만, 신건 가격은 아직 높다”
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 한국토지주택공사의 125,000,000원 임차권은 전입일이 말소기준보다 빨라 원칙적으로 대항력이 있지만, 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원으로 보는 것이 맞습니다. 보증기관 승계분도 실제 임차보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 둘째, 권리 문제가 정리됐다고 해서 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 신건 최저가 137,000,000원은 실거래 평균 127,000,000원의 107.9%이고 최신 거래 128,000,000원보다 높습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 신건에서 보수적으로. 이 물건의 승부처는 확약서 원문 확인과 유찰 이후 매각가 수준입니다.
