인천지방법원 2025타경513193. 인천 서구 당하동 삼익캐슬 602동 501호, 다세대주택입니다. 감정가는 137,000,000원이지만 1회 유찰되며 최저매각가가 95,900,000원으로 낮아졌습니다. 같은 면적의 실거래 평균 127,000,000원과 비교하면 겉으로는 75.5% 수준이어서 상당한 할인처럼 보입니다.

하지만 이 물건의 핵심은 낙찰가보다 선순위 임차권입니다. 한국토지주택공사 명의로 등기된 임차보증금 125,000,000원은 말소기준권리보다 먼저 전입과 확정일자를 갖춘 권리입니다. 매각대금으로 모두 변제되지 않으면 부족액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 따라서 해당 임차권은 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서 실질 인수 0원으로 판단하되, 등기명의자와 확약 제출 주체가 다르다는 점을 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서를 함께 봐야 한다

말소기준권리는 2022.03.10 국(안산세무서장) 압류입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사의 가압류 및 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 설정됐던 금융기관 근저당권과 전세권 등도 이미 말소된 상태입니다.

다만 을구 12번 주택임차권등기는 다르게 보아야 합니다. 등기일은 2022.08.16이지만, 임대차계약일 2020.07.07, 확정일자 2020.07.08, 전입 및 점유개시일 2020.07.30으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 단순히 임차권등기일이 압류보다 늦다는 이유로 보증금 인수 위험이 없다고 볼 수 없습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 승계 신고 1건

한국토지주택공사는 엄선미 보증금에 관한 대위·승계 신고로 분류됩니다. 따라서 두 명의 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명으로 보며, 승계기관 신고는 중복 관계입니다.

② 시세 비교 — 할인율은 확약의 효력을 확인한 후 판단

삼익캐슬6차의 동일 면적 56.44㎡ 실거래 표본은 3건이고, 평균 거래금액은 127,000,000원입니다. 최저매각가 95,900,000원은 이 평균의 75.5%에 해당합니다. 다만 확인되는 마지막 거래월이 2024.03으로, 2026.10.28 입찰 시점의 시장가격을 충분히 대표한다고 보기는 어렵습니다.

중요한 것은 최저매각가와 실질취득액을 구분하는 것입니다. 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권 인수액은 0원이어서 최저가 95,900,000원 기준으로는 기존 실거래 평균보다 낮습니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 인수 부족분을 더한 127,126,200원이 실질취득 기준이 됩니다. 이는 평균 127,000,000원을 소폭 웃도는 금액으로, 최저가만 보고 판단한 할인 효과가 사실상 사라집니다.

③ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)

제시된 배당 추정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차보증금 배당으로 소진됩니다. 국세 압류 관련 배당 및 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 순서와 부족액은 달라질 수 있습니다. 아래 인수 시나리오는 이러한 배당 추정을 전제로 합니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질 부담은 남는다

확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 95,900,000원에서 46,991,000원으로 내려가더라도 임차보증금 부족액이 증가하므로, 실질취득액은 계속 125,000,000원 안팎의 보증금 수준에 묶입니다. 배당 추정 집행비용의 변화 때문에 합산액에 소폭 차이가 발생할 뿐, 유찰 자체로 가격 메리트가 크게 늘지 않습니다.

반대로 임차권 말소확약이 유효하게 이행돼 해당 인수액이 0원이 된다면, 회차별 최저매각가 하락이 실질취득 부담의 하락으로 연결됩니다. 이 차이가 이번 경매의 핵심입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 당하동 발산초등학교 동측 인근. 주변은 아파트와 다세대주택, 학교 등이 형성된 공동주택지대로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2011.01.12 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 도시가스, 개별난방, 기본 위생 및 급배수설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
• 도로. 남측 및 북측으로 약 8m 폭의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(원당구획정리)입니다. 토지 공시지가 기준값은 1,154,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 규제. 상대보호구역, 성장관리권역 및 가축사육 제한구역 관련 사항이 있습니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 19세대의 소규모 다세대주택이고 거래 표본은 3건입니다. 최신 확인 거래도 2024.03이므로 입찰 시점의 유효 시세는 별도 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험주식회사가 제출한 확약의 정확한 내용, 효력 발생 조건, 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 미치는 범위를 확인하세요. 등기명의자인 한국토지주택공사와의 권리관계도 대조해야 합니다.
• 인수액의 이중 판단. 룰상 부족액은 현재 31,226,200원이지만, 해당 임차권은 확약 적용 시 실질 0원으로 판단됩니다. 입찰 전 이 전제가 충족되는지 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 확인. 엄선미의 전입은 2025.08.06이며 보증금·확정일자는 미상입니다. 한국토지주택공사와의 보증금 승계관계, 실제 점유상태, 별도 선행 임대차 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 세금 및 배당순서. 말소기준권리가 국세 압류입니다. 당해세와 다른 우선 배당채권을 확인해 실제 임차보증금 배당 부족액이 추정과 달라지는지 검토해야 합니다.
• 주택도시보증공사 가압류. 청구금액 1,716,000,000원은 등기상 채권액으로, 이 세대 임차보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 매각 소멸 여부와 실제 배당관계를 구분하세요.
• 시세 최신화. 거래 표본이 적고 마지막 거래가 2024.03입니다. 동일 면적뿐 아니라 층과 건물 상태를 고려한 현재 거래·매물 수준을 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 등기상 임차권이 말소되더라도 실제 점유자가 있다면 인도명령, 명도 협의 및 그에 따른 추가 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 각종 공과금 및 기타 부담을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 말소확약서, 배당요구 및 세금 관련 서류를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “유찰가 70%보다 중요한 것은 확약의 효력”

이 사건의 가격 판단은 말소동의 확약서가 실제로 임차권 인수 부담을 해소하는지에 달려 있습니다. 확약이 적용되면 임차권 인수액은 실질 0원이고, 최저가 95,900,000원은 제시된 실거래 평균 127,000,000원의 75.5%입니다. 그러나 확약이 적용되지 않는다면 현재 회차의 실질취득액은 127,126,200원으로 기존 시세 평균과 거의 같아집니다.

더욱이 보증금·확정일자가 확인되지 않은 실제 임차인의 점유관계와 오래된 거래 표본, 19세대 다세대주택의 환금성 한계가 남습니다. 따라서 단순한 저가 낙찰 기회로 평가하기보다는 확약의 법적 효력과 실제 점유관계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.

결론은 조건부 접근입니다. 해당 임차권 말소와 인수 부담 해소가 확실히 확인되고, 확약 밖 추가 위험이 통제되면 최저가의 할인 효과를 검토할 수 있습니다. 반대로 그 조건을 확인하지 못한다면 유찰 횟수가 늘어도 실질취득액이 크게 줄지 않는 대항력 인수형 위험이 남습니다. 확약의 효력 확인 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 적절합니다.