인천지방법원 2025타경513446. 인천 서구 마전동 그린힐타운 1동 5층 503호, 감정상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적은 56.6425㎡이고 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층입니다. 현 소유자는 주식회사마니주택으로 2020년 7월 31일 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 120,000,000원입니다.
현재 권리분석의 핵심은 두 축입니다. 첫째, 2022년 9월 22일 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리로 선언돼 있고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 둘째, 그보다 앞선 2020년 7월 20일 전입·점유를 기초로 한 대항력 있는 임차권이 존재합니다. 다만 매각물건명세서에는 이 을구 7번 임차권에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513446 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1157-9 그린힐타운 1동 5층503호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 검단구 가현로92번길 3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 연립주택 이용 · 전용 56.6425㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.07.31 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 133,777,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
② 임차인·보증기관 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손주민 | 2025.07.01 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 임차인 |
| 한국토지주택공사 | 2020.07.20 / 2020.06.30 | 120,000,000원 | 있음 | 있음 | 대위·승계 |
한국토지주택공사는 실제 임차인을 한 명 더 추가하는 별도 임차인이 아닙니다. 자료상 손주민의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 손주민 1명으로 봅니다. 을구 7-2는 을구 7번 임차권의 경정으로, 임차보증금 120,000,000원과 126,000,000원, 임대차계약일 2020.06.29와 2022.06.11, 확정일자 2020.06.30과 2022.06.13이 기재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시장은 하락, 신건은 127.4%
그린힐타운(1,2동)은 총 28세대, 2012.01.10 준공입니다. 전체 10건의 평균 거래가는 124,847,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 56.64㎡ | 2 | 93,470,000원 |
| 2025.04 | 54.22㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.11 | 56.64㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2023.03 | 53.01㎡ | 2 | 137,000,000원 |
| 2022.06 | 53.01㎡ | 4 | 154,000,000원 |
| 2022.04 | 53.57㎡ | 3 | 121,000,000원 |
| 2022.03 | 53.01㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2022.01 | 53.57㎡ | 3 | 121,000,000원 |
| 2021.09 | 53.01㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2021.08 | 56.51㎡ | 3 | 133,000,000원 |
최근 12개월 거래 2건의 평균은 106,735,000원, 최신 거래는 2025.12의 93,470,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 136,000,000원으로 최근 12개월 평균의 127.4%입니다. 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세도 -17.5%로 하락하고 있습니다. 따라서 전체 평균 124,847,000원만 보고 가격을 긍정적으로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 13,296,000원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 133,777,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 136,000,000원에서 집행비용 2,704,000원과 임차보증금 120,000,000원이 먼저 배분되고, 주택도시보증공사에 13,296,000원이 배당됩니다. 서울보증보험 주식회사의 신청채권에는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 전 원자료상 인수액은 증가
| 회차 | 매각가 | 원자료상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 136,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 80% | 108,800,000원 | 13,523,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 64% | 87,040,000원 | 34,926,720원 | 실질 0원* |
대항력 임차권을 확약 없이 계산하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가하는 구조입니다. 실제 시나리오에도 1회 유찰 시 13,523,200원, 2회 유찰 시 34,926,720원의 인수액이 잡혀 있습니다. 다만 본 건은 을구 7번 임차권에 관한 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로 정확도 규칙상 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전고등학교 남서측 약 50미터 지점이며 주위는 공동주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사지붕 5층 건물의 5층 503호입니다. 급·배수, 위생, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 교육환경보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 1,167.9㎡, 공시지가 1,128,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 그린힐타운(1,2동)은 28세대의 소규모 단지이고, 최근 거래가격 추세가 -17.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 7번 임차권에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 적용 범위와 말소 절차를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 7-2에는 보증금 120,000,000원과 126,000,000원, 계약일·확정일자가 각각 병기돼 있으므로 원문 대조가 필요합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 손주민 보증금의 대위·승계 신고로 표시돼 있으므로 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 124,847,000원보다 최근12개월 평균 106,735,000원과 최신 거래 93,470,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 -17.5%이므로 과거 154,000,000원 거래를 현재 시세 기준으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 손주민 전입이 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 겉으로 단순한 무임차 물건이 아닙니다. 2020년 전입과 확정일자를 가진 대항력 임차권이 존재하고, 보증기관 대위·승계 관계까지 얽혀 있습니다. 다만 매각물건명세서에 을구 7번 임차권에 관한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어 룰상 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 신건 최저가 136,000,000원은 최근 12개월 평균 106,735,000원의 127.4%이고, 최신 거래는 93,470,000원, 최근 가격 추세는 -17.5%입니다. 28세대 소규모 다세대·연립주택이라는 환금성 조건까지 함께 보면 결론은 분명합니다. 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시세보다 높습니다. 이 물건의 핵심은 “인수 0원”이라는 문구가 아니라, 하락 중인 최근 실거래에 비해 얼마에 취득하느냐입니다.
