인천지방법원 2025타경513446. 인천 서구 마전동 그린힐타운 1동 503호입니다. 감정평가상 연립주택으로 이용되는 5층 건물의 5층 호실이며, 임차권등기에 표시된 면적은 56.6425㎡입니다. 소유자는 주식회사마니주택으로, 2020년 7월 매매를 통해 소유권을 취득했습니다. 2025년 10월 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했고, 감정가 136,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 95,200,000원이 됐습니다.

이 사건에서 가장 중요한 것은 등기된 임차권과 말소동의 확약서의 관계입니다. 한국토지주택공사 명의로 보증금 120,000,000원의 임차권등기가 남아 있고, 임차권에 표시된 최초 전입일은 말소기준권리보다 빠릅니다. 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이지만, 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시돼 있습니다. 따라서 확약의 효력이 해당 임차권 전체에 미치는지 확인하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선행 임차권과 확약서가 핵심

등기상 말소기준은 2022.09.22. 주택도시보증공사 가압류입니다. 가압류 청구금액은 1,716,000,000원이지만, 이는 해당 가압류의 청구금액이지 이 호실의 임차보증금이나 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 해당 가압류와 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 우리은행·국민은행·중소기업은행 근저당권은 이미 말소돼 있습니다.

문제는 을구 7번 주택임차권입니다. 등기 접수는 2024.08.23.이지만, 표시된 최초 임대차계약일은 2020.06.29., 전입 및 점유개시일은 2020.07.20., 확정일자는 2020.06.30.입니다. 즉 임차권등기 자체는 말소기준보다 늦어도, 임차인의 대항력 발생 근거는 말소기준보다 앞선 시점에 존재합니다. 따라서 단순히 임차권등기의 접수 순위가 늦다는 이유로 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 신고 중복 제외

실제 임차인으로 파악되는 사람은 손주민 1명입니다. 한국토지주택공사는 손주민에 관한 보증금 대위·승계 신고로 분류되므로, 이를 별도의 실제 임차인으로 세거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 을구 7-2번은 기존 임차권의 경정으로, 독립된 임차인이 추가된 것이 아닙니다.

한국토지주택공사 명의의 120,000,000원과 경정등기의 126,000,000원은 서로 다른 임차인의 보증금을 더한 금액이 아닙니다. 경정등기에는 갱신 계약일 2022.06.11.과 확정일자 2022.06.13.이 기재돼 있습니다. 확약이 적용되지 않는 경우 실제 보호 보증금의 범위는 별도로 확인해야 합니다.

손주민의 현황상 전입일은 2025.07.01.로 말소기준보다 늦어, 해당 전입기록만으로는 독립적인 대항력이 인정되지 않습니다. 그러나 손주민의 보증금과 확정일자가 미상이고, 한국토지주택공사의 선행 전입·점유 이력과의 관계도 확인해야 합니다. 따라서 확약의 효력을 손주민의 모든 점유·보증금 문제에까지 자동으로 확대해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

그린힐타운(1,2동)은 28세대, 2012.01.10. 준공된 소규모 공동주택입니다. 확인된 실거래 10건의 전체 평균은 124,847,000원이지만 과거의 높은 거래가격이 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 거래 구간 평균 106,735,000원, 최신 거래 93,470,000원, 그리고 최근 구간의 -17.5% 하락 추세를 우선 반영해야 합니다.

현재 최저매각가 95,200,000원은 전체 실거래 평균의 76.3%, 최근 12개월 평균 집계액의 89.2%입니다. 그러나 최신 거래가인 93,470,000원과 비교하면 1,730,000원 더 높습니다. 특히 최신 거래는 대상 호실과 면적이 유사한 56.64㎡ 거래입니다. 다만 해당 거래는 2층, 경매 대상은 5층이므로 층과 개별 내부 상태 차이를 확인해야 합니다.

과거에는 150,000,000원대 거래도 있었지만, 최근 확인 거래에는 90,000,000원대 가격이 나타납니다. 최근 구간의 거래 수준이 이전 구간 대비 17.5% 낮아진 상황에서 전체 평균만 근거로 현 최저가에 높은 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다. 최근 구간의 거래 표본도 2건으로 많지 않아 보수적인 판단이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정 · 확약 미반영 계산)

위 배당은 보증금 120,000,000원의 우선변제를 가정한 기계적 계산입니다. 한국토지주택공사는 대위·승계 신고 명의이므로 실제 임차인의 보증금과 별도로 더하지 않습니다. 매각물건명세서의 말소동의 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이며, 실제 배당 순위와 금액은 위 계산과 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 미적용이면 총부담이 거의 고정

대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 떨어져도 미배당 보증금 인수액이 늘어나므로, 실질취득 부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 이 사건에서도 확약을 적용하지 않은 계산은 같은 특성을 보입니다.

각 회차의 미배당 인수액은 보증금 120,000,000원과 회차별 추정 집행비용을 반영한 확약 미적용 계산입니다. 회차별 금액 차이는 비용 추정 등에 따른 것으로, 보증금 인수형 구조에서는 최저가 하락이 실질취득 부담의 동일한 하락으로 이어지지 않습니다. 경정된 보증금 126,000,000원 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 마전고등학교 남서측 약 50m 지점에 위치하며, 주변은 동류형 공동주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌 등, 내부는 벽지·타일 마감이며 급배수·위생·난방설비가 있습니다.
• 도로. 북서측으로 약 8m 폭의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역으로, 교육환경보호구역과 성장관리권역 등의 규제가 적용됩니다. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련된 토지거래허가구역 사항도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,128,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 전체 28세대의 소규모 공동주택으로, 대단지 아파트와 같은 환금성을 기대하기는 어렵습니다. 확인된 최근 거래 구간은 하락 추세이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 문구, 효력 발생 조건, 임차권자에 대한 효력, 을구 7번과 7-2번 경정등기 전체의 말소 범위를 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 확인. 손주민의 보증금·확정일자·점유개시 경위 및 한국토지주택공사의 대위·승계 관계를 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사의 120,000,000원과 경정된 126,000,000원을 별개의 임차보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
• 인수 위험 구분. 확약이 해소하는 임차권의 실질 인수액은 0원으로 보되, 확약 밖의 독립된 점유·보증금 권리가 있는지 별도로 살펴야 합니다.
• 최신 실거래 비교. 현재 최저가 95,200,000원은 최신 거래 93,470,000원보다 높습니다. 최근 하락 추세 -17.5%를 반영해 응찰가격을 보수적으로 정해야 합니다.
• 현장 상태. 최상층인 5층 503호의 누수·방수·결로·창호·내부 수선 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능 여부, 공용부분 관리비 체납액 및 기타 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 자료와 실거래 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약이 핵심이고, 가격은 아직 보수적으로”

이 물건은 확약서 한 장의 법적 효력과 적용 범위가 실질취득 부담을 크게 좌우하는 사건입니다. 말소동의 확약이 유효하게 적용된다면 한국토지주택공사 명의의 선행 임차권에 관한 인수액은 실질 0원입니다. 그러나 확약이 적용되지 않는 계산에서는 현재 회차 기준 26,913,600원의 미배당 보증금 인수액이 발생하며, 최저가와 합한 부담은 122,113,600원입니다. 확약 밖의 손주민 점유·보증금 관계도 반드시 확인해야 합니다.

가격 측면에서도 높은 점수를 주기 어렵습니다. 최저가 95,200,000원은 최근 구간 평균 106,735,000원보다 낮지만, 최신 실거래 93,470,000원보다는 높습니다. 최근 가격 추세도 -17.5% 하락으로 나타나며, 28세대 소규모 공동주택이라는 환금성 제약까지 존재합니다.

종합 판단은 C등급입니다. 확약으로 주된 임차권 인수 위험이 해소될 수 있다는 점은 긍정적이지만, 확약의 적용 범위·실제 임차인의 보증금 관계가 확인되지 않았고, 현재 가격도 최신 거래보다 높은 수준입니다. 권리 확인이 선행돼야 하며, 현재 최저가만으로 가격 메리트가 있다고 판단하기는 어렵습니다.